... ou a armadilha do justicialismo.
"António Costa esclareceu esta tarde que "as seis exonerações não correspondem a seis casos"."Há pessoas que foram exoneradas às quais nenhuma responsabilidade disciplinar ou criminal foi imputada. Trata-se simplesmente da confiança que é necessária em relação a quem dirige serviços onde ocorreram um conjunto de factos, mas não tem necessariamente que ver com a imputação de responsabilidades individuais às pessoas que foram exoneradas", afirmou."
Leio o Público on line de hoje e não acredito.
Afinal a substituição dos dirigentes do urbanismo da Câmara não tem nada com a sindicância, foi só uma coincidência temporal a substituição política de dirigentes e a divulgação de parte do conteúdo da sindicância.
Como em Portugal (penso que nos resto do mundo) os jornalistas são treinados para um dia desempenharem o papel heróico de denunciar os poderosos, corruptos, criminosos, etc. cairam todos no isco que foi lançado e publicaram o que inegavelmente tem interesse noticioso mas sem ouvir mais ninguém para além da fonte primária.
Nenhum dos jornais, que eu visse, ouviu um único dos acusados (acusados pela coincidência, claro, não pela Câmara).
Há diferenças abissais entre o Estado de Dierito e o justicialismo.
Mas pelos vistos são desconhecidas de muitos jornalistas.
Só isso explica, por exemplo, a permanência da historia da Portucale nos termos em que continua a persistir nas notícias.
Também ontem era noticiado comunicado da QUERCUS em que a QUERCUS, que aparentemente perdeu na providência cautelar que meteu, veio qual PCP dos velhos tempos proclamar a sua vitória.
É que em Junho ou Julho quando a providência cautelar foi metida a empresa clamava que estava a trabalhar num projecto na base zero de abate de sobreiros, estabelecendo um raio de vinte metros de protecção a cada sobreiro ainda existente. A QUERCUS entendeu que era insuficiente e meteu uma providência cautelar para parar todas as obras. Ontem o tribunal admitiu parcialmente a providência: não podem ser abatidos novos sobreiros nem ser intervencionada uma área de cinco metros em redor de cada sobreiro. O que já era um pressuposto da obra que estava a ser executada e se pretendia parar.
Mas como a QUERCUS está por definição no lado dos justos (e eu acho que está embora se esforce denodadamente por sacrificar essa convicção à eficácia mediática imediata) e a Portucale está necessariamente dos lados dos maus (e não faço ideia se está ou não, mas é crível que em muitas ocasiões se tenha esforçado por demonstrar que sim) os jornalistas esquecem o princípio básico do contraditório (ressalva para dizer que o público em papel de hoje tem um último parágrafo em que ouve o Presidente da Câmara a dizer o óbvio, que aparentemente a providência cautelar, tal como foi parcialmente deferida, não impede a continuação do que vinha a ser feito) e vá de zurzir os malandros, corruptos, gananciosos, etc. e tal.
Que os há, há. Que devem ser zurzidos, devem.
Mas que em cada história é sempre preciso ouvir mais que um lado era ideia que me parecia consensual.
A prática jornalística, nomeadamente em matéria ambiental, tem demonstrado que não.
henrique pereira dos santos
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sexta-feira, janeiro 04, 2008
sábado, fevereiro 17, 2007
Venham mais quatro!
Pela primeira vez desde que foi promulgada a desastrosa Lei dos Alvarás de Loteamento de 1965, uma bancada parlamentar propôs a retenção pública das mais-valias urbanísticas. Para recuperar um atraso legislativo de quatro décadas, já só faltam quatro bancadas!
O combate à corrupção tem sido uma causa que motiva um entusiasmo consensual - pelo menos em teoria. Na prática, os seus inconvenientes parecem ser tantos que as iniciativas mais acutilantes nesse sentido são cedo rechaçadas, como vimos recentemente suceder com a criação da figura criminal do "enriquecimento ilícito" proposta pelo socialista João Cravinho.
Decerto que na categoria de "enriquecimento ilícito" mereceriam ser tidas em conta certas formas de "enriquecimento sem causa" muito frequentes no urbanismo português, onde um proprietário vê o valor do seu terreno ser multiplicado por meros alvarás de loteamento, arrebatando sem qualquer mérito económico chorudas mais-valias imerecidas, neste caso urbanísticas. O loteador enriquece à custa do empobrecimento do erário público, muitas vezes graças à cumplicidade dos decisores políticos, como foi claramente denunciado pelo social-democrata Paulo Morais. O clima de suspeição é de tal forma generalizado que, justa ou injustamente, tem levado a investigação judicial a investigar actos urbanísticos ministeriais envolvendo o ambiente e o ordenamento do território, como demonstraram os casos de Benavente e de Nova Setúbal. Instituições como a Ordem dos Arquitectos já se manifestaram publicamente a favor da revisão das leis que nos trouxeram a este estado.
As mais-valias urbanísticas equivalem ao acréscimo de valor sofrido por um terreno quando uma decisão político-administrativa aumenta o seu potencial de edificação. Os alvarás valem fortunas, como se tornou claro pelos recentes casos do Cabo Raso (1.350.000 € por hectare), Marvila (duplicação do valor inicial), Gondomar (quadruplicação do valor inicial) e tantos outros. E quão desmoralizador é para os portugueses perceber que o método mais expedito de gerar uma fortuna não é aumentar a produtividade, mas sim sacar um favor político-administrativo...
É por este motivo que as políticas urbanísticas de todos os países desenvolvidos definem como uma das suas prioridades máximas garantir a retenção pública destas mais-valias, como atesta o direito comparado. Nuns países, esta retenção é efectuado por via de taxas draconianas; noutros, por interdição dos loteamentos privados. Estão em causa não somente a qualidade do urbanismo no sentido físico do termo, mas também e sobretudo o princípio constitucional da igualdade dos cidadãos perante a Administração Pública. Desde David Ricardo e Stuart Mill que este preceito de economia política está nas bases da legislação urbanística ocidental. De facto, que justiça, que racionalidade económica podem existir num acto administrativo que descricionariamente enriquece uns cidadãos em detrimento dos outros, sem que os primeiros dêem qualquer contrapartida proporcional aos segundos? Ninguém explanou mais eloquentemente estas ideias do que Winston Churchill.
Em Portugal, é triste dizê-lo, o tema parece ser tabu nos paços municipais e nos passos perdidos de São Bento. Apesar de todos os seus resultados: a corrupção urbanística ainda por tipificar, o caos territorial, a desigualdade social, a ineficiência económica. Apesar de todos os estudos, relatórios e diagnósticos publicados por investigadores nacionais e estrangeiros. Dir-se-ia que o láudano das fortunas fáceis oferecidas pelos alvarás tem entorpecido o discernimento dos legisladores. Lembra os alvarás petrolíferos da Nigéria: maná para uns poucos cidadãos, fel para os demais.
Não estamos inteiramente sós no Ocidente. Os nossos vizinhos ibéricos, apesar de terem eregido em princípio constitucional a posse pública das mais-valias urbanísticas, estão a ter dificuldade em controlar a sua corrupção que ajuda os privados a capturá-las? Que dizer de nós outros, portugueses, cuja legislação apenas trata das mais valias urbanísticas nos seguintes termos:
"Os mecanismos de perequação compensatória a prever nos instrumentos de gestão territorial vinculativos dos particulares deverão ter em consideração os seguintes objectivos: a) Redistribuição das mais-valias atribuídas pelo plano aos proprietários" (artigo 137º do DL 380/99)
Que dizer deste articulado, quando o comparamos com a denúncia que a Transparency International faz do caso menos flagrante da legislação espanhola? Como se justifica o silêncio dos políticos portugueses, depois de se terem passado mais de quatro décadas desde a privatização das mais-valias urbanísticas?
Esse silêncio no hemiciclo foi quebrado nesta semana pelo Bloco de Esquerda. Qualquer pessoa que aprecie a discussão democrática, independentemente das suas inclinações ideológicas, deverá reconhecer que foi cumprida uma importantes funções de um partido minoritário: lançar a debate temas incómodos a que a maioria se procura furtar. Neste caso, furtava-se há décadas.
Sucede que o problema em questão ultrapassa em muito as tradicionais clivagens esquerda/direita e autoritarismo/liberalismo. Todos os partidos têm de propor uma solução para este gravíssimo problema. Nenhuma doutrina política moderna, seja ela socialista ou capitalista, consegue justificar que Portugal mantenha uma política de solos mais própria de uma cleptocracia terceiromundista do que de um país ocidental do século XXI.
Venham mais quatro propostas: das bancadas da CDU, do PS, do PSD, do CDS. Que não se confine à esquerda o debate que deveria alargar-se a todo o espectro. Guardar silêncio é ser cúmplice do assassinato das nossas paisagens, da nossa qualidade de vida, da nossa economia, da nossa justiça.
O combate à corrupção tem sido uma causa que motiva um entusiasmo consensual - pelo menos em teoria. Na prática, os seus inconvenientes parecem ser tantos que as iniciativas mais acutilantes nesse sentido são cedo rechaçadas, como vimos recentemente suceder com a criação da figura criminal do "enriquecimento ilícito" proposta pelo socialista João Cravinho.
Decerto que na categoria de "enriquecimento ilícito" mereceriam ser tidas em conta certas formas de "enriquecimento sem causa" muito frequentes no urbanismo português, onde um proprietário vê o valor do seu terreno ser multiplicado por meros alvarás de loteamento, arrebatando sem qualquer mérito económico chorudas mais-valias imerecidas, neste caso urbanísticas. O loteador enriquece à custa do empobrecimento do erário público, muitas vezes graças à cumplicidade dos decisores políticos, como foi claramente denunciado pelo social-democrata Paulo Morais. O clima de suspeição é de tal forma generalizado que, justa ou injustamente, tem levado a investigação judicial a investigar actos urbanísticos ministeriais envolvendo o ambiente e o ordenamento do território, como demonstraram os casos de Benavente e de Nova Setúbal. Instituições como a Ordem dos Arquitectos já se manifestaram publicamente a favor da revisão das leis que nos trouxeram a este estado.
As mais-valias urbanísticas equivalem ao acréscimo de valor sofrido por um terreno quando uma decisão político-administrativa aumenta o seu potencial de edificação. Os alvarás valem fortunas, como se tornou claro pelos recentes casos do Cabo Raso (1.350.000 € por hectare), Marvila (duplicação do valor inicial), Gondomar (quadruplicação do valor inicial) e tantos outros. E quão desmoralizador é para os portugueses perceber que o método mais expedito de gerar uma fortuna não é aumentar a produtividade, mas sim sacar um favor político-administrativo...
É por este motivo que as políticas urbanísticas de todos os países desenvolvidos definem como uma das suas prioridades máximas garantir a retenção pública destas mais-valias, como atesta o direito comparado. Nuns países, esta retenção é efectuado por via de taxas draconianas; noutros, por interdição dos loteamentos privados. Estão em causa não somente a qualidade do urbanismo no sentido físico do termo, mas também e sobretudo o princípio constitucional da igualdade dos cidadãos perante a Administração Pública. Desde David Ricardo e Stuart Mill que este preceito de economia política está nas bases da legislação urbanística ocidental. De facto, que justiça, que racionalidade económica podem existir num acto administrativo que descricionariamente enriquece uns cidadãos em detrimento dos outros, sem que os primeiros dêem qualquer contrapartida proporcional aos segundos? Ninguém explanou mais eloquentemente estas ideias do que Winston Churchill.
Em Portugal, é triste dizê-lo, o tema parece ser tabu nos paços municipais e nos passos perdidos de São Bento. Apesar de todos os seus resultados: a corrupção urbanística ainda por tipificar, o caos territorial, a desigualdade social, a ineficiência económica. Apesar de todos os estudos, relatórios e diagnósticos publicados por investigadores nacionais e estrangeiros. Dir-se-ia que o láudano das fortunas fáceis oferecidas pelos alvarás tem entorpecido o discernimento dos legisladores. Lembra os alvarás petrolíferos da Nigéria: maná para uns poucos cidadãos, fel para os demais.
Não estamos inteiramente sós no Ocidente. Os nossos vizinhos ibéricos, apesar de terem eregido em princípio constitucional a posse pública das mais-valias urbanísticas, estão a ter dificuldade em controlar a sua corrupção que ajuda os privados a capturá-las? Que dizer de nós outros, portugueses, cuja legislação apenas trata das mais valias urbanísticas nos seguintes termos:
"Os mecanismos de perequação compensatória a prever nos instrumentos de gestão territorial vinculativos dos particulares deverão ter em consideração os seguintes objectivos: a) Redistribuição das mais-valias atribuídas pelo plano aos proprietários" (artigo 137º do DL 380/99)
Que dizer deste articulado, quando o comparamos com a denúncia que a Transparency International faz do caso menos flagrante da legislação espanhola? Como se justifica o silêncio dos políticos portugueses, depois de se terem passado mais de quatro décadas desde a privatização das mais-valias urbanísticas?
Esse silêncio no hemiciclo foi quebrado nesta semana pelo Bloco de Esquerda. Qualquer pessoa que aprecie a discussão democrática, independentemente das suas inclinações ideológicas, deverá reconhecer que foi cumprida uma importantes funções de um partido minoritário: lançar a debate temas incómodos a que a maioria se procura furtar. Neste caso, furtava-se há décadas.
Sucede que o problema em questão ultrapassa em muito as tradicionais clivagens esquerda/direita e autoritarismo/liberalismo. Todos os partidos têm de propor uma solução para este gravíssimo problema. Nenhuma doutrina política moderna, seja ela socialista ou capitalista, consegue justificar que Portugal mantenha uma política de solos mais própria de uma cleptocracia terceiromundista do que de um país ocidental do século XXI.
Venham mais quatro propostas: das bancadas da CDU, do PS, do PSD, do CDS. Que não se confine à esquerda o debate que deveria alargar-se a todo o espectro. Guardar silêncio é ser cúmplice do assassinato das nossas paisagens, da nossa qualidade de vida, da nossa economia, da nossa justiça.
segunda-feira, maio 29, 2006
O ilegítimo negócio do caos
[Foi publicada esta semana no semanário regional das Beiras "Campeão das Províncias" uma longa entrevista que me dirigiram a propósito do urbanismo, ordenamento do território e políticas de solos. Transcrevo para os interessados a generalidade do que foi publicado, sob a forma original e não-editada da entrevista.]
Campeão das Províncias – Como é que, com a sua formação académica, passou a prestar atenção às questões do urbanismo?
Pedro Bingre do Amaral- A minha formação académica abrange dois temas razoavelmente interligados: o ambiente, ao nível de licenciatura, e o ordenamento do território, ao nível de mestrado. Enquanto docente do ensino superior público tenho leccionado disciplinas relacionadas com ambos os temas. Uma das minhas áreas de estudo e de intervenção não tem sido tanto o urbanismo no sentido estrito (o desenho de malhas urbanas), mas sim a política de solos, isto é, a definição política dos direitos e dos deveres associados à posse do solo e as competências do Estado nessa regulação. A superabundância de planos urbanísticos em Portugal de nada serve enquanto a política de solos não for clarificada e modernizada.
CP – Tem dito que o caos urbanístico alastrou através do país ao abrigo da legislação...
PB- Sim, digo e repito. Em Portugal, os diplomas básicos que enquadram a propriedade do solo –a Constituição e o Código Civil- omitem a questão dos direitos de edificar, de lotear e de urbanizar, dando azo a interpretações ao sabor das conveniências. Nos países desenvolvidos, pelo contrário, tomou-se o cuidado de assegurar que a Constituição declare que compete ao Estado, e só ao Estado, promover a expansão urbana e sobretudo colher as mais-valias daí resultantes. Nesses países também se verifica que o Código Civil não deixa em aberto que a posse de um solo confira o direito de edificar e urbanizar. No nosso país demasiados direitos são deixados a interpretações casuísticas.
A posse pública das mais-valias urbanísticas é uma pré-condição fundamental para o urbanismo moderno. Deveria estar consagrada na Constituição e ser amplamente tratada na legislação subordinada, por ser um pressuposto básico sem o qual pura e simplesmente não é possível travar o caos urbanístico de raiz especulativa. Além disso, fazem também falta Leis que assegurem a fluidez do mercado imobiliário rústico e urbano, e desincentivem a especulação e o abandono.
É certo que existem abundantes diplomas legais para tutelar o urbanismo no sentido estrito: desde o DL 380/99 (Planos de Ordenamento do Território) ao RGEU (Regulamento Geral de Edificações Urbanas), passando por tantos outros. Porém, como à partida a Constituição e o Código Civil deixam implicitamente em aberto o direito de todo e cada proprietário edificar, lotear ou urbanizar o seu terreno, e como não existem mecanismos que punam o açambarcamento especulativo de imóveis devolutos, a legislação urbanística serve apenas para nos reconfortar com a ideia de que “está tudo legal”. E é verdade: está tudo legal – e feio, e disfuncional, e imoral. Se há leis injustas e daninhas em Portugal, são as leis urbanísticas. A paisagem de Coimbra está a ser assassinada há quarenta anos por urbanizações horrendas, vendidas a preços elevadíssimos resultantes de conluios especulativos, tudo isto dentro da maior legalidade. Uma legalidade podre.
CP – Como se trava o afã de lotear terrenos?
PB- Os proprietários têm interesse em lotear os seus terrenos apenas e exclusivamente para enriquecer de modo instantâneo às custas da apropriação das mais-valias urbanísticas. Quanto mais denso for o loteamento, mais enriquecem. Se a Lei consagrasse a retenção pública das mais-valias da mesma maneira que se faz no resto da Europa do Norte, esse interesse desapareceria e com ele cessaria a proliferação loteamentos particulares.
Permita-me que defina claramente o que é lotear. Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um solo rústico é convertido em solo urbanizável, sendo para isso dividido em vários lotes edificáveis acessíveis por uma fracção do solo que transita para a posse pública. Um exemplo típico seria um hectare de terreno agrícola (100x100m2, ou seja, 10.000m2) que é dividido em 20 lotes de 300m2, cada qual apto a receber um edifício, sobrando 4000m2 de para acessos públicos. Esta divisão é um acto meramente jurídico-administrativo: não implica a construção de quaisquer infraestruturas por parte do loteador.
Ora, porque motivo existe tanto afã de lotear terrenos? Porque o acto de lotear um terreno multiplica o seu valor centenas de vezes, e o proprietário enriquece instantaneamente sem trabalho nem risco.
No Algarve, por exemplo, um hectare de pinhal à beira-mar, sem qualquer alvará de loteamento, vale apenas em função da madeira que produz – e portanto estará cotado a menos de 800 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento como o acima exemplificado, pode ser imediatamente vendido por quase um milhão de contos a alguém que o queira edificar...
Em Coimbra os valores também são bastante elevados. Imaginemos um terreno no planalto de Santa Clara. Enquanto não receber alvará de loteamento, o seu valor depende apenas da produtividade agrícola – fruticultura ou horticultura, por exemplo- e não vai além dos 2.000 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento que permita a criação de 20 lotes para habitação colectiva (vulgo “prédios de apartamentos”), cada hectare facilmente se cotiza acima dos 600.000 contos... Ou seja, com um mero alvará, o cidadão que possua esses terrenos enriquece sem trabalho à custa da necessidade alheia de espaço para habitar; e o Estado aplaude esta injustiça.
A esta diferença de preço antes e depois da emissão do alvará de loteamento dá-se o nome de mais-valia urbanística. Todas as doutrinas de economia política, e todas as ideologias desde a esquerda mais radical à direita mais conservadora, consideram ilegítimo que esse rendimento reverta para o proprietário do terreno loteado, pois não se trata nem de um juro, nem de um lucro, nem de um salário – as únicas formas legítimas de obter rendimentos. Trata-se de um rendimento súbito sem causa válida, resultante do privilégio concedido pelo Estado sobre o gozo de uma renda derivada de um recurso natural de oferta fixa: o solo edificável. Por isso, todos os países civilizados –excepto o nosso- têm leis que não permitem a nenhum particular ganhar dinheiro por via de alvarás de loteamento.
Existem duas vias para assegurar a retenção pública das mais-valias: ou a solução pública em que lotear terrenos passa a ser apanágio exclusivo do Estado (só os terrenos públicos podem ser loteados); ou a solução mista público-privada, menos eficiente, em o Estado cobra uma taxa próxima dos 100% à valorização dos terrenos particulares que tenham sido loteados.
CP – De uma entrevista concedida pelo anterior vice-presidente da Câmara do Porto concluí que as leis urbanísticas são permissivas e que «quem tem unhas é que toca viola»...
PB- É verdade, é absoluta verdade. As Leis principais oferecem aos promotores imobiliários o ouro público, enquanto as Leis subordinadas servem apenas para disfarçar essa oferta com procedimentos técnico-administrativos que só ajudam ao caos urbanístico que vemos.
A Constituição e o Código Civil deixam em aberto as faculdades privadas de edificar, lotear e urbanizar, e portanto criam e legitimam a possibilidade de os particulares facturarem fortunas por meio de loteamentos. Além disso, como não existem nenhuns mecanismos tributários nem penais que desincentivem ou combatam a especulação imobiliária (quer urbana, quer rústica), é muito rentável açambarcar imóveis, mantendo-os devolutos, para gerar uma escassez artificial da oferta e chantagear a procura pedindo altos preços para venda.
Perante estes pressupostos fundamentais, a legislação urbanística subordinada limita-se a criar uns entraves pro forma aos loteamentos e à especulação – criando a ilusão teatral de que se está a planear em função do “bem comum” e que “os planos de ordenamento asseguram o direito à habitação e à qualidade de vida”, quando na verdade servem apenas para distinguir entre quem vai e quem não vai colher mais-valias.
Ora, é sintomático o facto de que, ao contrário do que se pratica em todo o Ocidente, nenhum destes planos apresenta ao público uma análise económica dos valores do imobiliário antes e depois da sua promulgação; por outras palavras, impactos financeiros causam esses planos. Quais os terrenos que se valorizam? E em quanto? Os planos de ordenamento nada esclarecem sobre isto, como se o dinheiro não importasse. Mas é o que mais importa, como sabemos. Esta falta de transparência é tudo menos inocente.
Vejamos o caso dos Planos Directores Municipais. Os PDMs definem à partida quais terrenos serão “agro-florestais” e quais serão “urbanizáveis”. Em Coimbra, isto equivale a dizer que o PDM decide quais os terrenos que valerão 600 mil contos por hectare, e quais valerão uns meros 2 mil. Uns proprietários receberão mais-valias urbanísticas, outros não. Tendo em conta o seu valor, estas mais-valias equivalem a autênticas lotarias produzidas pela administração pública – só que neste caso, ao contrário das lotarias, quem compra a cautela (o lote) não se habilita a receber o prémio (as mais-valias), pois quem o ganha é o cauteleiro (o loteador).
É evidente que muitos proprietários cujos terrenos não tenham sido classificados de “urbanizáveis” se sentirão desolados por perderem a oportunidade de facturar pequenas fortunas sem trabalho nem risco. Por isso, hão-de recorrer a todas as pressões possíveis sobre o aparelho politico e administrativo para que os seus terrenos recebam alvará de loteamento. Estão reunidas todas as condições para que prosperem as trocas de favores milionários.
Para viabilizar o loteamento de um terreno à partida dado como não-urbanizável, a Lei oferece mil e um mecanismos: desafectações de RAN e de REN, revisões ou suspensões (totais ou parciais) de PDM, declarações de Projectos de Interesse Nacional (PIN), Unidades de Intervenção, as contrapartidas... Há inúmeros escritórios de advocacia especializados neste género de processos. E compensam: o alvará de loteamento rende, e bem: sobeja o dinheiro para cobrir todas as despesas de tramitação.
CP – Em Portugal é legal aquilo que noutros países configura crime económico?
PB- Sim, a apropriação de mais-valias urbanísticas tal como se passa em Portugal configuraria no resto da Europa e dos estados ocidentais, em maior ou menor grau, um crime económico da categoria de “rent-seeking activity” ou “directly unproductive activities”, na medida em que os alvarás de loteamento são meros actos administrativos do Estado que enriquecem certos cidadãos em detrimentos de outros, sem que os primeiros prestem qualquer contrapartida económica válida e proporcional aos segundos.
“Rent-seeking” ou apropriação de rendas é o processo mediante o qual um indivíduo ou uma empresa procura obter rendimentos através da manipulação (política, administrativa, jurídica) do ambiente económico em lugar de os obter através do comércio livre ou da produção de valor acrescentado. A apropriação de rendas é geralmente feita através da extorsão mais ou menos subtil de dinheiro a outras pessoas ou empresas, a coberto de regulamentações governamentais que prejudicam os consumidores em proveito dos supostos “fornecedores”. A apropriação de rendas é uma actividade económica directamente improdutiva porque permite obter rendimentos imediatos sem contrapartidas em termos de produtividade.
Os recursos naturais escassos e essenciais, como o solo, a água, o petróleo e os minerais são alvo preferencial destas actividades. A concessão de monopólios ou oligopólios sobre o espectro electromagnético –as licenças de radiodifusão- também são alvos favoritos destas actividades. Concentremo-nos, porém, no caso do solo, e vejamos a doutrina que vigora em teoria e na prática entre os países ocidentais, desde a Suécia aos Estados Unidos.
CP – Qual deve ser a intervenção do Estado sobre as mais-valias urbanísticas?
PB- O Estado deve assegurar que seja respeitado o princípio de indiferença dos proprietários face aos planos urbanísticos. Por outras palavras: deve garantir que nenhum particular ganha ou perde receitas devido à mera promulgação ou alteração planos de ordenamento do território. Assim se faz nos países desenvolvidos e civilizados.
Sempre que um POT é promulgado, os solos que por sua via passaram a urbanizáveis valorizam-se, enquanto aqueles que passam a integrar áreas non-aedificandi desvalorizam-se. Uns gozam mais-valias e outros sofrem menos-valias, por força de actos administrativos que nada têm a ver com o mérito de cada um. Por isso é da mais elementar justiça que as mais-valias sejam ser cobradas pelo Estado aos particulares beneficiados, e as menos-valias ressarcidas aos proprietários prejudicados.
Para além disso, o Estado deve assegurar que existe igualdade de oportunidades no acesso ao solo enquanto recurso natural escasso, criado pela Natureza e não pelo Homem, e essencial à vida. Desengane-se quem pensa que esta afirmação se pauta por uma qualquer cartilha extremista à esquerda ou à direita: encontra-se inscrita na Lei de todos os países democráticos economicamente desenvolvidos.
Ao contrário dos valores correntes, cuja oferta pode ser aumentada por via fabril, a oferta de solo à face da terra é limitada, absolutamente rígida. Ninguém a produziu e ninguém a pode produzir. Por isso, nos países desenvolvidos a posse do solo implica o pagamento de uma “taxa moderadora” proporcional ao seu valor de mercado, independentemente dos rendimentos do proprietário, de modo a repor por meio da justiça redistributiva a evidente desigualdade de oportunidades no acesso à terra. No Estados Unidos, por exemplo, essa taxa equivale a 4% do valor venal do solo, de modo incitar os proprietários absentistas a vender os seus terrenos a quem lhes queira dar uso efectivo.
O solo é, adicionalmente, um factor de produção: a sua posse permite a criação de riqueza, em maior ou menor grau, por meio da lavoura, da floresta, &c. A posse de um imóvel implica obrigações mínimas de aproveitamento, sejam habitacionais, sejam laborais, sejam agrícolas ou silvícolas. Por isso, nos países desenvolvidos o não-uso dos imóveis acarreta um pagamento de sanções. Em França, Países Baixos, Escandinávia, &c, o Estado adquire coercivamente por baixo preço todos os imóveis que não estejam a receber o uso devido. A racionalidade por detrás deste raciocínio é clara: quem desperdiça a sua parcela do território, mantendo-o sem uso, prejudica a produtividade económica de todo o país.
Finalmente, o solo é um valor essencial à sobrevivência: podemos sobreviver sem Ferraris, mas não sobrevivemos sem um espaço onde habitar e trabalhar. Quem açambarca Ferraris não prejudica senão os cidadãos que desejam ter essas viaturas; quem açambarca o solo prejudica a todos directa ou indirectamente. Compete ao Estado proporcionar a todos as condições mínimas necessárias para a vida; especular sobre os solos equivale a especular sobre outros valores naturais vitais como a água. Imagine o que aconteceria se o Estado concedesse a uns poucos particulares todos os rios e nascentes, e lhes permitisse o açambarcamento da água por um tempo indefinido? Algo semelhante se passa com o solo em Portugal.
Por tudo isto, a legislação moderna dos países civilizados entende que deve existir uma diferença radical entre os direitos de propriedade privada móvel e os direitos de propriedade imóvel: estes últimos devem excluir liminarmente o açambarcamento especulativo de imóveis derrelictos urbanos ou rústicos.
Ao contrário do que possa parecer, esta política de solos respeita profundamente a propriedade privada e favorece muito os empresários particulares que se entreguem a legítimas actividades económicas. Por isso é esta a política de solos que orienta as diversas legislações sobre o imobiliário, desde os Estados Unidos da América ao Reino da Suécia, apesar de todas as divergências ideológicas que separam os governos daquelas nações. O que esta política não tolera são as “rent seeking activities” ligadas à especulação sobre o solo. Os seus princípios reúnem consenso em quadrantes políticos tão díspares como os liberais, os sociais-democratas, os socialistas e os comunistas.
Dentro de Portugal a política de solos tem sido sistematicamente tratada como um fait-divers, desleixo que traz grande proveito para alguns poucos e desgraça para todo o restante país. A nossa política de solos é tão tosca e incipiente quanto o caos urbanístico que gerou. Pior: fez da desordem urbanística um negócio chorudo.
CP – Julgo tê-lo ouvido dizer que, em Coimbra, por cada hectare urbanizável à mercê de um acto administrativo, o respectivo proprietário ganha instantaneamente cerca de dois milhões de euros...
PB- Façamos as contas. Um hectare de terrenos estritamente agro-florestais, isto é, impedidos pelos planos de ordenamento de receberem edificações ou loteamentos, tem um valor dependente da rentabilidade agrícola; sendo assim, o seu preço de mercado terá muita dificuldade em subir acima dos 10.000 €. Quem compra terrenos agrícolas acima desse preço decerto não pretende recuperar o investimento por meio da lavoura, pois é difícil que consiga ter lucro suficiente com o cultivo.
Imaginemos, em contrapartida, que esse terreno recebe alvará de loteamento. Um hectare, 100x100 metros, permite criar por exemplo 20 lotes de 300m2 para moradias unifamiliares, sobrando 4.000 m2 em “cedências” para infra-estruturas públicas, como estradas. Em Santa Clara, em São Martinho, ou no vale de Castelo Viegas, cada um destes lotes, sem qualquer infra-estrutura, chega a ser vendido a 100.000 €. Sem ter recebido qualquer benfeitoria, e graças a um simples alvará, o terreno com os seus lotes passa a valer duzentas vezes mais (2 milhões de euros), sem que isso resulte do esforço ou do mérito económico do loteador.
Se, em lugar de moradias unifamiliares, esses lotes tivessem licença de construção de edifícios de habitação colectiva, com vários apartamentos, o mesmo terreno poderia valorizar-se além dos 3 milhões de euros.
CP – Defende que as operações de loteamento tenham exclusivamente carácter público? Porquê?
PB- Porque só conseguiremos assegurar a posse pública das mais-valias urbanísticas se os loteamentos forem uma prerrogativa exclusiva do Estado. Os países do Centro e Norte da Europa sabem-no e por isso não admitem qualquer loteamento privado nos moldes em que por cá se fazem. Outra alternativa, o sistema misto de loteamentos público-privados com taxação de mais-valias, tem produzido demasiados casos de corrupção nas poucas regiões em que é praticado: Levante espanhol e Mezzogiorno italiano. Entre nós, pior ainda: o sistema tem sido 100% privado e nem sequer contempla a taxação de mais-valias: é fartar, vilanagem.
Os loteamentos públicos têm ainda a vantagem de assegurar que o processo de urbanização é feito nos tempos, quantidades e qualidades que mais interessam ao interesse do colectivo, ao invés do actual sistema que só maximiza o lucro especulativo, o açambarcamento de lotes devolutos, e a péssima qualidade de edifícios e infra-estruturas. No sistema urbanístico actual, não compensa produzir edifícios de boa qualidade em ruas bem infra-estruturadas: todo o rendimento depende da localização e da densidade da urbanização. A qualidade não importa.
CP – Costuma fazer a destrinça entre as diversas etapas da urbanização: lotear, infra-estruturar e edificar...
PB- São operações económica, jurídica e materialmente muito distintas.
Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um terreno agro-florestal passa à categoria de urbano, é retalhado em vários lotes edificáveis (cada qual podendo ser vendido separadamente), sendo afectada uma “área de cedência” ao público para a eventual construção de acessos e equipamentos colectivos. É no acto de lotear que se facturam as mais-valias urbanísticas.
Infra-estruturar é o acto administrativo e técnico de dotar materialmente os lotes de acessos e equipamentos. No sistema actual, os urbanizadores privados procuram poupar o máximo que podem nesta etapa, donde resultam péssimas estradas, calçadas, jardins, &c.
Edificar é o acto privado de construir os edifícios previstos em cada lote, em função dos índices previstos.
Nos países desenvolvidos, lotear é um empreendimento público, infraestruturar é uma empreitada de obras públicas sujeita a concurso, e edificar é uma empreitada privada. Além disso, para evitar açambarcamentos especulativos, são multados os lotes e os edifícios devolutos, para garantir que os edifícios sejam rapidamente construídos e habitados.
CP – Na sua perspectiva, os planos de ordenamento do território (independentemente do seu âmbito) podem ter carácter discriminatório?
PB- São profundamente discriminatórios, sempre. Em abstracto, porque permitem que uns poucos cidadãos gozem de um “enriquecimento sem causa”, à custa do colectivo. Em concreto e numa escala menor, porque tratam de forma grosseiramente desigual os proprietários de terrenos contíguos.
Imagine-se, a título de exemplo, que é promulgado um Plano de Ordenamento do Território sobre um município onde existe uma acentuada procura de habitação a par de uma moderada procura de terrenos para o exercício da agricultura, como tantos da faixa litoral entre Setúbal e Braga. À partida, os empresários agrícolas encontram-se dispostos a adquirir terrenos para cultivo por um valor máximo de 10.000 € por hectare, montante acima do qual a aquisição condenaria à insolvência os seus empreendimentos agrícolas. Os empresários da construção civil, em contrapartida, estão dispostos a adquirir quaisquer terrenos loteados por 2.000.000 € por hectare.
Entra então em vigor um novo Plano de Ordenamento do Território que passa a estabelecer quatro categorias de uso do solo, além das manchas de uso urbano já consolidadas: urbanizável, agrícola e reserva natural integral. Como resultado, verifica-se que:
• Os proprietários de solos agrícolas entretanto classificados pelo POT como agrícolas vêem o seu património manter o valor de mercado que já detinha;
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “urbanizáveis” e loteados vêem os seus terrenos valorizarem-se a 20.000%.
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “reserva natural integral” vêem os seus terrenos perderem qualquer valor de mercado e todo o valor de uso.
Estamos, pois, perante um exemplo extremo do carácter discriminatório do plano de ordenamento, que viola o princípio da igualdade de tratamento do Estado a todos os cidadãos. Uns proprietários ganharam uma “fortuna trazida pelo vento”, outros ficaram indiferentes, outros ainda foram virtualmente expropriados. Quem quiser comprar um lote para construir habitação vai ter de sujeitar-se a uma autêntica extorsão por parte dos loteadores, com o beneplácito da Administração Pública, da polícia, &c. Toda esta iniquidade é legitimada pela nossa legislação actual.
O mecanismo das perequações actualmente em vigor não resolve este problema, antes o torna mais sinistro. Na prática, os “perímetros urbanizáveis” dos PDMs geram oligopólios do mercado de solos, e as perequações mais não fazem do que obrigar à cartelização, ao conluio, dos oligopolistas imobiliários.
CP – Há municípios cujos planos directores (PDM’s) são frequentemente suspensos para dar lugar a planos de pormenor. Que é que explica tantas excepções aos planos directores municipais?
PB- Para começar, muito é suspeito que um instrumento administrativo capaz de oferecer ou sonegar fortunas “trazidas pelo vento” possa ser suspenso com tanta facilidade. Sempre que há uma suspensão, há um novo loteamento que o PDM original não previa. Sempre que há um novo loteamento nasce um novo milionário ou enriquece ainda mais algum que já o era, sem que faça por merecer essa benesse graças a esforços económica e moralmente legítimos.
As suspensões dos PDM são de uma desonestidade intelectual tão básica que se não causassem tanta indignação, mereceriam apenas irrisão e perpétua vergonha. Como se pode, de consciência limpa, suspender um PDM, violar substancialmente as disposições que continha, e depois de perpetrados os actos, repor formalmente em vigor o plano violado? A quem pretende convencer manobra tão torpe?
CP – Consta que a elaboração de alguns planos de pormenor cai em mãos que dão mais garantias de os mesmos serem aprovados...
PB- Podemos considerar “corrupção” o acto em que um agente da Administração Pública, em troca de recompensas em dinheiro ou em géneros, discrimina favoravelmente um cidadão em detrimento dos demais, permitindo-lhe obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente substraídos ao colectivo.
Não me pronuncio sobre a existência de corrupção no urbanismo português. Sei apenas que metade das condições estão reunidas: com esta legislação, todos os dias existem agentes da Administração Pública a discriminar favoravelmente uns cidadãos em detrimento dos demais, permitindo a esses poucos obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente subtraídos ao rendimento colectivo. Tudo dentro da mais estranha legalidade.
Talvez comecemos a ter uma noção mais clara da realidade quando se publicar uma estatística com as percentagens de políticos profissionais proprietários de promotoras imobiliárias. E se publiquem, para todo e cada alvará, os nomes dos emissores, os nomes dos receptores, e o dinheiro que foi arrecadado em mais-valias por esse meio.
CP – Pode haver situações em que uma suspensão tem o alcance de uma violação?
PB- Desde o período barroco que Portugal se deleita com jogos de palavras ao estilo conceptista. Confunde-se obscuridade com profundidade, eloquência com inteligência.
Isto é particularmente válido no campo jurídico. Sobeja-nos em verborreia o que nos falta em eficácia e seriedade. Em tudo o que envolva legislação, por exemplo, está bastante disseminado o gosto por jogar com a distinção entre o “plano formal” e o “plano substancial”. Isto oferece mil-e-uma oportunidades à manipulação das Leis.
Quando um PDM é suspenso, as disposições materiais que continha deixam de estar “formalmente” em vigor, de modo que podem ser violadas de facto sem que isso implique qualquer delito de jure. Um pueril jogo de palavras, para enganar as crianças e os analfabetos que ainda se deixam levar por semelhantes brincadeiras de mau gosto. Se não fosse tão triste, daria vontade de rir. O gosto por leis obscuras e semi-literárias é bem típico das plutocracias do 3º mundo.
CP – Aludiu, recentemente, a planos de ordenamento do território que se limitam a “dar um verniz de legalidade ao caos urbanístico”...
PB- Sim, e repito-o. O caos urbanístico abjecto está à vista, as fortunas “trazidas pelo vento” multiplicam-se, 1/3 dos campos estão abandonados, mais de um milhão de novas habitações estão vazias, multiplicam-se os escândalos ligados ao imobiliário... E tudo se passa na maior das legalidades.
Uma grande utilidade para estas leis é fornecerem verdadeiros instrumentos de chantagem aos agentes político-administrativos que delas necessitarem. Repare: a possibilidade de o proprietário particular enriquecer com o dito alvará está em aberto, basta apenas o gesto certo do agente político-administrativo para que possa facturar a resultante fortuna “trazida pelo vento”. E se o agente não gostar do proprietário, por algum motivo inconfessável? Sobejam-lhe na Lei pretextos para embargar ou adiar a concessão de alvará. E enquanto o alvará não vem, a fortuna não chega...
CP – Também há uma prática comum que consiste em autorizar o aumento das áreas a edificar (majoração de índices)...
PB- São formas de aumentar as mais-valias sobre terrenos já elegíveis o loteamento. Sobre as receitas iniciais, obtêm-se ainda mais. Mais um piso, mais rendimentos “trazidos pelo vento”.
Outra forma de obter mais-valias é solicitar licença para demolir uma moradia unifamiliar e substituí-la por um edifício de apartamentos. Imaginemos que a moradia, só por si, pode valer uns 500.000 €; o lote que ocupa, com alvará para a construção de um prédio de 6 pisos, vale 2 milhões de euros. Nesse caso, compensa a demolição: traz consigo uma mais-valia de 1.5 milhões de euros. Que importa a destruição da estética do bairro, perante um rendimento privado desta natureza?
CP – Por que está o diploma sobre loteamentos sem ser revisto há 40 anos?
PB- Por ignorância antes de tudo, e cupidez logo em seguida.
A ignorância. Em pleno século XIX, as políticas de solos em Portugal só foram estudadas por três ou quatro académicos, cujos escritos não são lidos pelos nem políticos executivos, nem pelos políticos legisladores. De resto, a este respeito como em tantos outros, os políticos que sobraçaram estas pastas têm cultivado uma ignorância mal-disfarçada pela habitual retórica balofa do “desenvolvimento sustentável”. A propósito de urbanismo e política de solos têm sido incapazes de ler qualquer argumento maior do que um “soundbite”. A opinião pública, tão mal informada quanto os políticos que elege, pensa que os problemas do urbanismo são meramente estéticos ou ecológicos – quando na verdade são sociais e económicos, o que é muito mais grave.
A cupidez. Os loteamentos produziram interessantes fenómenos sociológicos. Famílias aristocráticas insolventes há décadas conquistaram fortunas inéditas loteando as quintas periurbanas que haviam herdado dos seus antepassados. Pequenos agricultores tornaram-se novos-ricos ao lotearem as hortas e os pomares dos seus avôs, na periferia das cidades. Estas novas classes dominam a vida pública, económica e política do país. Poucos sabem que a forma como fizeram fortuna configuraria um crime económico em qualquer outro país civilizado, porque não estudaram o assunto; e se estudassem, tão-pouco se preocupariam com isso. O importante é saberem que ganharam a lotaria dos alvarás dentro de toda a legalidade portuguesa.
Entretanto, as cidades portuguesas demorarão séculos a sarar os cancros que estas políticas e estas legislações provocaram em apenas 40 anos. E uma imensa maioria de portugueses de classe média e baixa irá gastar décadas subjugada ao empréstimo à habitação hipertrofiado que sustentou economicamente todo este processo.
CP – Há interesses no sentido da manutenção da situação? As câmaras municipais cobram receitas. E o financiamento partidário dá-se bem com o «statu quo»?
PB- É sabido que perto de 30% das receitas camarárias provêm das receitas sobre o imobiliário. A opinião pública crê que o número excessivo de licenciamentos se deve justamente à necessidade que as câmaras têm de obter receitas. Não partilho dessa opinião.
Em primeiro lugar, cada loteamento novo traz consigo mais despesas autárquicas do que receitas: compete à câmara providenciar o saneamento e as acessibilidades, encargos que não são minimamente cobertos pelas contribuições dos loteadores. É notório que as câmaras mais endividadas são também aquelas onde mais loteamentos se fizeram.
Em segundo lugar, cada alvará de loteamento vale ouro. É como se a Câmara literalmente oferecesse bilhetes premiados do Euromilhões aos proprietários dos terrenos loteados.
Quanto ao financiamento partidário, nada a dizer. Apenas uma enorme recomendação: que em nome da transparência administrativa o Estado e as Autarquias afixem em locais públicos ou em jornais o relatório de contas de cada novo Plano de Ordenamento (seja ele municipal, de pormenor, ou qualquer outro). Nesse relatório haveria uma lista de todos os terrenos afectados, do seu valor ANTES do plano, do seu valor DEPOIS do plano, e os nomes dos respectivos proprietários. No caso de esses terrenos pertencerem a companhias, deveriam ser também divulgados os nomes dos principais proprietários ou accionistas. Saber-se-ia claramente quem ganharia as mais-valias urbanísticas, e exactamente em que montante. Um processo transparente, como devem ser todos os resultantes de actos da administração pública.
Nos países desenvolvidos é esse o procedimento curial. Nenhum plano de ordenamento é promulgado sem que sejam tornados públicos e em grande detalhe os benefícios e os malefícios económicos que provoca.
CP – Como explica que haja tantas casas devolutas?
PB- Muito simplesmente porque não há mecanismos fiscais nem penais de combate à especulação. Nos países desenvolvidos de Europa a política habitacional estabelece que todos os imóveis habitacionais considerados salubres devem ser habitados. Não se promove nenhuma expansão urbana sem que primeiro estejam ocupados todos os imóveis pré-existentes. Para assegurar que isto se passa, os fogos devolutos são multados, de modo a obrigar o proprietário a alugá-los ou a vendê-los a quem pretenda habitá-los. Em certos países desenvolvidos, um imóvel que esteja vazio há mais do que um curto número de anos é expropriado, vendido em hasta pública, e a receita reverte para o proprietário absentista – que entretanto sofre adicionalmente uma multa.
Nada disto se passa cá. Em Portugal, o açambarcamento especulativo de imóveis vive num paraíso fiscal feito à sua medida. Isto gera um ciclo vicioso: os imóveis açambarcados são na prática retirados do mercado, o que cria uma escassez artificial da oferta, o que por seu turno aumenta os preços, o que por seu turno torna ainda mais apetecivel a aquisição e açambarcamento especulativo de imóveis, e assim por diante. Resultado: enquanto os especuladores vão alimentando a construção excessiva de imóveis sobrevalorizados para sempre vazios, as classes médias e baixa rangem os dentes para pagar as prestações dos seus cubículos...
CP – Entende, por conseguinte, que a habitação em Portugal poderia ser bem mais barata?
PB- Sim, esses cálculos têm sido feitos por vários urbanistas e académicos, estudando o que aconteceria aos nossos preços se adoptássemos uma legislação idêntica, por exemplo, à alemã, escandinava ou holandesa. Bastava o Governo rever as suas políticas de solos e de habitação, interditando os loteamentos privados e multando os imóveis devolutos, para fazer reduzir em uns 70% o preço da habitação dos segmentos médio e baixo. Ao mesmo tempo, angariava verbas mais do que suficientes para investir em jardins, estradas, escolas, hospitais, &c. Tudo isto poderá parecer autoritário e utópico, mas não consta que aqueles países onde isto se faz sofram de deficits democráticos, económicos ou orçamentais. A Holanda, berço das economias modernas ocidentais e extraordinária democracia, deveria ser o nosso exemplo a seguir em matérias de politicas de solo e de habitação.
Campeão das Províncias – Como é que, com a sua formação académica, passou a prestar atenção às questões do urbanismo?
Pedro Bingre do Amaral- A minha formação académica abrange dois temas razoavelmente interligados: o ambiente, ao nível de licenciatura, e o ordenamento do território, ao nível de mestrado. Enquanto docente do ensino superior público tenho leccionado disciplinas relacionadas com ambos os temas. Uma das minhas áreas de estudo e de intervenção não tem sido tanto o urbanismo no sentido estrito (o desenho de malhas urbanas), mas sim a política de solos, isto é, a definição política dos direitos e dos deveres associados à posse do solo e as competências do Estado nessa regulação. A superabundância de planos urbanísticos em Portugal de nada serve enquanto a política de solos não for clarificada e modernizada.
CP – Tem dito que o caos urbanístico alastrou através do país ao abrigo da legislação...
PB- Sim, digo e repito. Em Portugal, os diplomas básicos que enquadram a propriedade do solo –a Constituição e o Código Civil- omitem a questão dos direitos de edificar, de lotear e de urbanizar, dando azo a interpretações ao sabor das conveniências. Nos países desenvolvidos, pelo contrário, tomou-se o cuidado de assegurar que a Constituição declare que compete ao Estado, e só ao Estado, promover a expansão urbana e sobretudo colher as mais-valias daí resultantes. Nesses países também se verifica que o Código Civil não deixa em aberto que a posse de um solo confira o direito de edificar e urbanizar. No nosso país demasiados direitos são deixados a interpretações casuísticas.
A posse pública das mais-valias urbanísticas é uma pré-condição fundamental para o urbanismo moderno. Deveria estar consagrada na Constituição e ser amplamente tratada na legislação subordinada, por ser um pressuposto básico sem o qual pura e simplesmente não é possível travar o caos urbanístico de raiz especulativa. Além disso, fazem também falta Leis que assegurem a fluidez do mercado imobiliário rústico e urbano, e desincentivem a especulação e o abandono.
É certo que existem abundantes diplomas legais para tutelar o urbanismo no sentido estrito: desde o DL 380/99 (Planos de Ordenamento do Território) ao RGEU (Regulamento Geral de Edificações Urbanas), passando por tantos outros. Porém, como à partida a Constituição e o Código Civil deixam implicitamente em aberto o direito de todo e cada proprietário edificar, lotear ou urbanizar o seu terreno, e como não existem mecanismos que punam o açambarcamento especulativo de imóveis devolutos, a legislação urbanística serve apenas para nos reconfortar com a ideia de que “está tudo legal”. E é verdade: está tudo legal – e feio, e disfuncional, e imoral. Se há leis injustas e daninhas em Portugal, são as leis urbanísticas. A paisagem de Coimbra está a ser assassinada há quarenta anos por urbanizações horrendas, vendidas a preços elevadíssimos resultantes de conluios especulativos, tudo isto dentro da maior legalidade. Uma legalidade podre.
CP – Como se trava o afã de lotear terrenos?
PB- Os proprietários têm interesse em lotear os seus terrenos apenas e exclusivamente para enriquecer de modo instantâneo às custas da apropriação das mais-valias urbanísticas. Quanto mais denso for o loteamento, mais enriquecem. Se a Lei consagrasse a retenção pública das mais-valias da mesma maneira que se faz no resto da Europa do Norte, esse interesse desapareceria e com ele cessaria a proliferação loteamentos particulares.
Permita-me que defina claramente o que é lotear. Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um solo rústico é convertido em solo urbanizável, sendo para isso dividido em vários lotes edificáveis acessíveis por uma fracção do solo que transita para a posse pública. Um exemplo típico seria um hectare de terreno agrícola (100x100m2, ou seja, 10.000m2) que é dividido em 20 lotes de 300m2, cada qual apto a receber um edifício, sobrando 4000m2 de para acessos públicos. Esta divisão é um acto meramente jurídico-administrativo: não implica a construção de quaisquer infraestruturas por parte do loteador.
Ora, porque motivo existe tanto afã de lotear terrenos? Porque o acto de lotear um terreno multiplica o seu valor centenas de vezes, e o proprietário enriquece instantaneamente sem trabalho nem risco.
No Algarve, por exemplo, um hectare de pinhal à beira-mar, sem qualquer alvará de loteamento, vale apenas em função da madeira que produz – e portanto estará cotado a menos de 800 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento como o acima exemplificado, pode ser imediatamente vendido por quase um milhão de contos a alguém que o queira edificar...
Em Coimbra os valores também são bastante elevados. Imaginemos um terreno no planalto de Santa Clara. Enquanto não receber alvará de loteamento, o seu valor depende apenas da produtividade agrícola – fruticultura ou horticultura, por exemplo- e não vai além dos 2.000 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento que permita a criação de 20 lotes para habitação colectiva (vulgo “prédios de apartamentos”), cada hectare facilmente se cotiza acima dos 600.000 contos... Ou seja, com um mero alvará, o cidadão que possua esses terrenos enriquece sem trabalho à custa da necessidade alheia de espaço para habitar; e o Estado aplaude esta injustiça.
A esta diferença de preço antes e depois da emissão do alvará de loteamento dá-se o nome de mais-valia urbanística. Todas as doutrinas de economia política, e todas as ideologias desde a esquerda mais radical à direita mais conservadora, consideram ilegítimo que esse rendimento reverta para o proprietário do terreno loteado, pois não se trata nem de um juro, nem de um lucro, nem de um salário – as únicas formas legítimas de obter rendimentos. Trata-se de um rendimento súbito sem causa válida, resultante do privilégio concedido pelo Estado sobre o gozo de uma renda derivada de um recurso natural de oferta fixa: o solo edificável. Por isso, todos os países civilizados –excepto o nosso- têm leis que não permitem a nenhum particular ganhar dinheiro por via de alvarás de loteamento.
Existem duas vias para assegurar a retenção pública das mais-valias: ou a solução pública em que lotear terrenos passa a ser apanágio exclusivo do Estado (só os terrenos públicos podem ser loteados); ou a solução mista público-privada, menos eficiente, em o Estado cobra uma taxa próxima dos 100% à valorização dos terrenos particulares que tenham sido loteados.
CP – De uma entrevista concedida pelo anterior vice-presidente da Câmara do Porto concluí que as leis urbanísticas são permissivas e que «quem tem unhas é que toca viola»...
PB- É verdade, é absoluta verdade. As Leis principais oferecem aos promotores imobiliários o ouro público, enquanto as Leis subordinadas servem apenas para disfarçar essa oferta com procedimentos técnico-administrativos que só ajudam ao caos urbanístico que vemos.
A Constituição e o Código Civil deixam em aberto as faculdades privadas de edificar, lotear e urbanizar, e portanto criam e legitimam a possibilidade de os particulares facturarem fortunas por meio de loteamentos. Além disso, como não existem nenhuns mecanismos tributários nem penais que desincentivem ou combatam a especulação imobiliária (quer urbana, quer rústica), é muito rentável açambarcar imóveis, mantendo-os devolutos, para gerar uma escassez artificial da oferta e chantagear a procura pedindo altos preços para venda.
Perante estes pressupostos fundamentais, a legislação urbanística subordinada limita-se a criar uns entraves pro forma aos loteamentos e à especulação – criando a ilusão teatral de que se está a planear em função do “bem comum” e que “os planos de ordenamento asseguram o direito à habitação e à qualidade de vida”, quando na verdade servem apenas para distinguir entre quem vai e quem não vai colher mais-valias.
Ora, é sintomático o facto de que, ao contrário do que se pratica em todo o Ocidente, nenhum destes planos apresenta ao público uma análise económica dos valores do imobiliário antes e depois da sua promulgação; por outras palavras, impactos financeiros causam esses planos. Quais os terrenos que se valorizam? E em quanto? Os planos de ordenamento nada esclarecem sobre isto, como se o dinheiro não importasse. Mas é o que mais importa, como sabemos. Esta falta de transparência é tudo menos inocente.
Vejamos o caso dos Planos Directores Municipais. Os PDMs definem à partida quais terrenos serão “agro-florestais” e quais serão “urbanizáveis”. Em Coimbra, isto equivale a dizer que o PDM decide quais os terrenos que valerão 600 mil contos por hectare, e quais valerão uns meros 2 mil. Uns proprietários receberão mais-valias urbanísticas, outros não. Tendo em conta o seu valor, estas mais-valias equivalem a autênticas lotarias produzidas pela administração pública – só que neste caso, ao contrário das lotarias, quem compra a cautela (o lote) não se habilita a receber o prémio (as mais-valias), pois quem o ganha é o cauteleiro (o loteador).
É evidente que muitos proprietários cujos terrenos não tenham sido classificados de “urbanizáveis” se sentirão desolados por perderem a oportunidade de facturar pequenas fortunas sem trabalho nem risco. Por isso, hão-de recorrer a todas as pressões possíveis sobre o aparelho politico e administrativo para que os seus terrenos recebam alvará de loteamento. Estão reunidas todas as condições para que prosperem as trocas de favores milionários.
Para viabilizar o loteamento de um terreno à partida dado como não-urbanizável, a Lei oferece mil e um mecanismos: desafectações de RAN e de REN, revisões ou suspensões (totais ou parciais) de PDM, declarações de Projectos de Interesse Nacional (PIN), Unidades de Intervenção, as contrapartidas... Há inúmeros escritórios de advocacia especializados neste género de processos. E compensam: o alvará de loteamento rende, e bem: sobeja o dinheiro para cobrir todas as despesas de tramitação.
CP – Em Portugal é legal aquilo que noutros países configura crime económico?
PB- Sim, a apropriação de mais-valias urbanísticas tal como se passa em Portugal configuraria no resto da Europa e dos estados ocidentais, em maior ou menor grau, um crime económico da categoria de “rent-seeking activity” ou “directly unproductive activities”, na medida em que os alvarás de loteamento são meros actos administrativos do Estado que enriquecem certos cidadãos em detrimentos de outros, sem que os primeiros prestem qualquer contrapartida económica válida e proporcional aos segundos.
“Rent-seeking” ou apropriação de rendas é o processo mediante o qual um indivíduo ou uma empresa procura obter rendimentos através da manipulação (política, administrativa, jurídica) do ambiente económico em lugar de os obter através do comércio livre ou da produção de valor acrescentado. A apropriação de rendas é geralmente feita através da extorsão mais ou menos subtil de dinheiro a outras pessoas ou empresas, a coberto de regulamentações governamentais que prejudicam os consumidores em proveito dos supostos “fornecedores”. A apropriação de rendas é uma actividade económica directamente improdutiva porque permite obter rendimentos imediatos sem contrapartidas em termos de produtividade.
Os recursos naturais escassos e essenciais, como o solo, a água, o petróleo e os minerais são alvo preferencial destas actividades. A concessão de monopólios ou oligopólios sobre o espectro electromagnético –as licenças de radiodifusão- também são alvos favoritos destas actividades. Concentremo-nos, porém, no caso do solo, e vejamos a doutrina que vigora em teoria e na prática entre os países ocidentais, desde a Suécia aos Estados Unidos.
CP – Qual deve ser a intervenção do Estado sobre as mais-valias urbanísticas?
PB- O Estado deve assegurar que seja respeitado o princípio de indiferença dos proprietários face aos planos urbanísticos. Por outras palavras: deve garantir que nenhum particular ganha ou perde receitas devido à mera promulgação ou alteração planos de ordenamento do território. Assim se faz nos países desenvolvidos e civilizados.
Sempre que um POT é promulgado, os solos que por sua via passaram a urbanizáveis valorizam-se, enquanto aqueles que passam a integrar áreas non-aedificandi desvalorizam-se. Uns gozam mais-valias e outros sofrem menos-valias, por força de actos administrativos que nada têm a ver com o mérito de cada um. Por isso é da mais elementar justiça que as mais-valias sejam ser cobradas pelo Estado aos particulares beneficiados, e as menos-valias ressarcidas aos proprietários prejudicados.
Para além disso, o Estado deve assegurar que existe igualdade de oportunidades no acesso ao solo enquanto recurso natural escasso, criado pela Natureza e não pelo Homem, e essencial à vida. Desengane-se quem pensa que esta afirmação se pauta por uma qualquer cartilha extremista à esquerda ou à direita: encontra-se inscrita na Lei de todos os países democráticos economicamente desenvolvidos.
Ao contrário dos valores correntes, cuja oferta pode ser aumentada por via fabril, a oferta de solo à face da terra é limitada, absolutamente rígida. Ninguém a produziu e ninguém a pode produzir. Por isso, nos países desenvolvidos a posse do solo implica o pagamento de uma “taxa moderadora” proporcional ao seu valor de mercado, independentemente dos rendimentos do proprietário, de modo a repor por meio da justiça redistributiva a evidente desigualdade de oportunidades no acesso à terra. No Estados Unidos, por exemplo, essa taxa equivale a 4% do valor venal do solo, de modo incitar os proprietários absentistas a vender os seus terrenos a quem lhes queira dar uso efectivo.
O solo é, adicionalmente, um factor de produção: a sua posse permite a criação de riqueza, em maior ou menor grau, por meio da lavoura, da floresta, &c. A posse de um imóvel implica obrigações mínimas de aproveitamento, sejam habitacionais, sejam laborais, sejam agrícolas ou silvícolas. Por isso, nos países desenvolvidos o não-uso dos imóveis acarreta um pagamento de sanções. Em França, Países Baixos, Escandinávia, &c, o Estado adquire coercivamente por baixo preço todos os imóveis que não estejam a receber o uso devido. A racionalidade por detrás deste raciocínio é clara: quem desperdiça a sua parcela do território, mantendo-o sem uso, prejudica a produtividade económica de todo o país.
Finalmente, o solo é um valor essencial à sobrevivência: podemos sobreviver sem Ferraris, mas não sobrevivemos sem um espaço onde habitar e trabalhar. Quem açambarca Ferraris não prejudica senão os cidadãos que desejam ter essas viaturas; quem açambarca o solo prejudica a todos directa ou indirectamente. Compete ao Estado proporcionar a todos as condições mínimas necessárias para a vida; especular sobre os solos equivale a especular sobre outros valores naturais vitais como a água. Imagine o que aconteceria se o Estado concedesse a uns poucos particulares todos os rios e nascentes, e lhes permitisse o açambarcamento da água por um tempo indefinido? Algo semelhante se passa com o solo em Portugal.
Por tudo isto, a legislação moderna dos países civilizados entende que deve existir uma diferença radical entre os direitos de propriedade privada móvel e os direitos de propriedade imóvel: estes últimos devem excluir liminarmente o açambarcamento especulativo de imóveis derrelictos urbanos ou rústicos.
Ao contrário do que possa parecer, esta política de solos respeita profundamente a propriedade privada e favorece muito os empresários particulares que se entreguem a legítimas actividades económicas. Por isso é esta a política de solos que orienta as diversas legislações sobre o imobiliário, desde os Estados Unidos da América ao Reino da Suécia, apesar de todas as divergências ideológicas que separam os governos daquelas nações. O que esta política não tolera são as “rent seeking activities” ligadas à especulação sobre o solo. Os seus princípios reúnem consenso em quadrantes políticos tão díspares como os liberais, os sociais-democratas, os socialistas e os comunistas.
Dentro de Portugal a política de solos tem sido sistematicamente tratada como um fait-divers, desleixo que traz grande proveito para alguns poucos e desgraça para todo o restante país. A nossa política de solos é tão tosca e incipiente quanto o caos urbanístico que gerou. Pior: fez da desordem urbanística um negócio chorudo.
CP – Julgo tê-lo ouvido dizer que, em Coimbra, por cada hectare urbanizável à mercê de um acto administrativo, o respectivo proprietário ganha instantaneamente cerca de dois milhões de euros...
PB- Façamos as contas. Um hectare de terrenos estritamente agro-florestais, isto é, impedidos pelos planos de ordenamento de receberem edificações ou loteamentos, tem um valor dependente da rentabilidade agrícola; sendo assim, o seu preço de mercado terá muita dificuldade em subir acima dos 10.000 €. Quem compra terrenos agrícolas acima desse preço decerto não pretende recuperar o investimento por meio da lavoura, pois é difícil que consiga ter lucro suficiente com o cultivo.
Imaginemos, em contrapartida, que esse terreno recebe alvará de loteamento. Um hectare, 100x100 metros, permite criar por exemplo 20 lotes de 300m2 para moradias unifamiliares, sobrando 4.000 m2 em “cedências” para infra-estruturas públicas, como estradas. Em Santa Clara, em São Martinho, ou no vale de Castelo Viegas, cada um destes lotes, sem qualquer infra-estrutura, chega a ser vendido a 100.000 €. Sem ter recebido qualquer benfeitoria, e graças a um simples alvará, o terreno com os seus lotes passa a valer duzentas vezes mais (2 milhões de euros), sem que isso resulte do esforço ou do mérito económico do loteador.
Se, em lugar de moradias unifamiliares, esses lotes tivessem licença de construção de edifícios de habitação colectiva, com vários apartamentos, o mesmo terreno poderia valorizar-se além dos 3 milhões de euros.
CP – Defende que as operações de loteamento tenham exclusivamente carácter público? Porquê?
PB- Porque só conseguiremos assegurar a posse pública das mais-valias urbanísticas se os loteamentos forem uma prerrogativa exclusiva do Estado. Os países do Centro e Norte da Europa sabem-no e por isso não admitem qualquer loteamento privado nos moldes em que por cá se fazem. Outra alternativa, o sistema misto de loteamentos público-privados com taxação de mais-valias, tem produzido demasiados casos de corrupção nas poucas regiões em que é praticado: Levante espanhol e Mezzogiorno italiano. Entre nós, pior ainda: o sistema tem sido 100% privado e nem sequer contempla a taxação de mais-valias: é fartar, vilanagem.
Os loteamentos públicos têm ainda a vantagem de assegurar que o processo de urbanização é feito nos tempos, quantidades e qualidades que mais interessam ao interesse do colectivo, ao invés do actual sistema que só maximiza o lucro especulativo, o açambarcamento de lotes devolutos, e a péssima qualidade de edifícios e infra-estruturas. No sistema urbanístico actual, não compensa produzir edifícios de boa qualidade em ruas bem infra-estruturadas: todo o rendimento depende da localização e da densidade da urbanização. A qualidade não importa.
CP – Costuma fazer a destrinça entre as diversas etapas da urbanização: lotear, infra-estruturar e edificar...
PB- São operações económica, jurídica e materialmente muito distintas.
Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um terreno agro-florestal passa à categoria de urbano, é retalhado em vários lotes edificáveis (cada qual podendo ser vendido separadamente), sendo afectada uma “área de cedência” ao público para a eventual construção de acessos e equipamentos colectivos. É no acto de lotear que se facturam as mais-valias urbanísticas.
Infra-estruturar é o acto administrativo e técnico de dotar materialmente os lotes de acessos e equipamentos. No sistema actual, os urbanizadores privados procuram poupar o máximo que podem nesta etapa, donde resultam péssimas estradas, calçadas, jardins, &c.
Edificar é o acto privado de construir os edifícios previstos em cada lote, em função dos índices previstos.
Nos países desenvolvidos, lotear é um empreendimento público, infraestruturar é uma empreitada de obras públicas sujeita a concurso, e edificar é uma empreitada privada. Além disso, para evitar açambarcamentos especulativos, são multados os lotes e os edifícios devolutos, para garantir que os edifícios sejam rapidamente construídos e habitados.
CP – Na sua perspectiva, os planos de ordenamento do território (independentemente do seu âmbito) podem ter carácter discriminatório?
PB- São profundamente discriminatórios, sempre. Em abstracto, porque permitem que uns poucos cidadãos gozem de um “enriquecimento sem causa”, à custa do colectivo. Em concreto e numa escala menor, porque tratam de forma grosseiramente desigual os proprietários de terrenos contíguos.
Imagine-se, a título de exemplo, que é promulgado um Plano de Ordenamento do Território sobre um município onde existe uma acentuada procura de habitação a par de uma moderada procura de terrenos para o exercício da agricultura, como tantos da faixa litoral entre Setúbal e Braga. À partida, os empresários agrícolas encontram-se dispostos a adquirir terrenos para cultivo por um valor máximo de 10.000 € por hectare, montante acima do qual a aquisição condenaria à insolvência os seus empreendimentos agrícolas. Os empresários da construção civil, em contrapartida, estão dispostos a adquirir quaisquer terrenos loteados por 2.000.000 € por hectare.
Entra então em vigor um novo Plano de Ordenamento do Território que passa a estabelecer quatro categorias de uso do solo, além das manchas de uso urbano já consolidadas: urbanizável, agrícola e reserva natural integral. Como resultado, verifica-se que:
• Os proprietários de solos agrícolas entretanto classificados pelo POT como agrícolas vêem o seu património manter o valor de mercado que já detinha;
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “urbanizáveis” e loteados vêem os seus terrenos valorizarem-se a 20.000%.
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “reserva natural integral” vêem os seus terrenos perderem qualquer valor de mercado e todo o valor de uso.
Estamos, pois, perante um exemplo extremo do carácter discriminatório do plano de ordenamento, que viola o princípio da igualdade de tratamento do Estado a todos os cidadãos. Uns proprietários ganharam uma “fortuna trazida pelo vento”, outros ficaram indiferentes, outros ainda foram virtualmente expropriados. Quem quiser comprar um lote para construir habitação vai ter de sujeitar-se a uma autêntica extorsão por parte dos loteadores, com o beneplácito da Administração Pública, da polícia, &c. Toda esta iniquidade é legitimada pela nossa legislação actual.
O mecanismo das perequações actualmente em vigor não resolve este problema, antes o torna mais sinistro. Na prática, os “perímetros urbanizáveis” dos PDMs geram oligopólios do mercado de solos, e as perequações mais não fazem do que obrigar à cartelização, ao conluio, dos oligopolistas imobiliários.
CP – Há municípios cujos planos directores (PDM’s) são frequentemente suspensos para dar lugar a planos de pormenor. Que é que explica tantas excepções aos planos directores municipais?
PB- Para começar, muito é suspeito que um instrumento administrativo capaz de oferecer ou sonegar fortunas “trazidas pelo vento” possa ser suspenso com tanta facilidade. Sempre que há uma suspensão, há um novo loteamento que o PDM original não previa. Sempre que há um novo loteamento nasce um novo milionário ou enriquece ainda mais algum que já o era, sem que faça por merecer essa benesse graças a esforços económica e moralmente legítimos.
As suspensões dos PDM são de uma desonestidade intelectual tão básica que se não causassem tanta indignação, mereceriam apenas irrisão e perpétua vergonha. Como se pode, de consciência limpa, suspender um PDM, violar substancialmente as disposições que continha, e depois de perpetrados os actos, repor formalmente em vigor o plano violado? A quem pretende convencer manobra tão torpe?
CP – Consta que a elaboração de alguns planos de pormenor cai em mãos que dão mais garantias de os mesmos serem aprovados...
PB- Podemos considerar “corrupção” o acto em que um agente da Administração Pública, em troca de recompensas em dinheiro ou em géneros, discrimina favoravelmente um cidadão em detrimento dos demais, permitindo-lhe obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente substraídos ao colectivo.
Não me pronuncio sobre a existência de corrupção no urbanismo português. Sei apenas que metade das condições estão reunidas: com esta legislação, todos os dias existem agentes da Administração Pública a discriminar favoravelmente uns cidadãos em detrimento dos demais, permitindo a esses poucos obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente subtraídos ao rendimento colectivo. Tudo dentro da mais estranha legalidade.
Talvez comecemos a ter uma noção mais clara da realidade quando se publicar uma estatística com as percentagens de políticos profissionais proprietários de promotoras imobiliárias. E se publiquem, para todo e cada alvará, os nomes dos emissores, os nomes dos receptores, e o dinheiro que foi arrecadado em mais-valias por esse meio.
CP – Pode haver situações em que uma suspensão tem o alcance de uma violação?
PB- Desde o período barroco que Portugal se deleita com jogos de palavras ao estilo conceptista. Confunde-se obscuridade com profundidade, eloquência com inteligência.
Isto é particularmente válido no campo jurídico. Sobeja-nos em verborreia o que nos falta em eficácia e seriedade. Em tudo o que envolva legislação, por exemplo, está bastante disseminado o gosto por jogar com a distinção entre o “plano formal” e o “plano substancial”. Isto oferece mil-e-uma oportunidades à manipulação das Leis.
Quando um PDM é suspenso, as disposições materiais que continha deixam de estar “formalmente” em vigor, de modo que podem ser violadas de facto sem que isso implique qualquer delito de jure. Um pueril jogo de palavras, para enganar as crianças e os analfabetos que ainda se deixam levar por semelhantes brincadeiras de mau gosto. Se não fosse tão triste, daria vontade de rir. O gosto por leis obscuras e semi-literárias é bem típico das plutocracias do 3º mundo.
CP – Aludiu, recentemente, a planos de ordenamento do território que se limitam a “dar um verniz de legalidade ao caos urbanístico”...
PB- Sim, e repito-o. O caos urbanístico abjecto está à vista, as fortunas “trazidas pelo vento” multiplicam-se, 1/3 dos campos estão abandonados, mais de um milhão de novas habitações estão vazias, multiplicam-se os escândalos ligados ao imobiliário... E tudo se passa na maior das legalidades.
Uma grande utilidade para estas leis é fornecerem verdadeiros instrumentos de chantagem aos agentes político-administrativos que delas necessitarem. Repare: a possibilidade de o proprietário particular enriquecer com o dito alvará está em aberto, basta apenas o gesto certo do agente político-administrativo para que possa facturar a resultante fortuna “trazida pelo vento”. E se o agente não gostar do proprietário, por algum motivo inconfessável? Sobejam-lhe na Lei pretextos para embargar ou adiar a concessão de alvará. E enquanto o alvará não vem, a fortuna não chega...
CP – Também há uma prática comum que consiste em autorizar o aumento das áreas a edificar (majoração de índices)...
PB- São formas de aumentar as mais-valias sobre terrenos já elegíveis o loteamento. Sobre as receitas iniciais, obtêm-se ainda mais. Mais um piso, mais rendimentos “trazidos pelo vento”.
Outra forma de obter mais-valias é solicitar licença para demolir uma moradia unifamiliar e substituí-la por um edifício de apartamentos. Imaginemos que a moradia, só por si, pode valer uns 500.000 €; o lote que ocupa, com alvará para a construção de um prédio de 6 pisos, vale 2 milhões de euros. Nesse caso, compensa a demolição: traz consigo uma mais-valia de 1.5 milhões de euros. Que importa a destruição da estética do bairro, perante um rendimento privado desta natureza?
CP – Por que está o diploma sobre loteamentos sem ser revisto há 40 anos?
PB- Por ignorância antes de tudo, e cupidez logo em seguida.
A ignorância. Em pleno século XIX, as políticas de solos em Portugal só foram estudadas por três ou quatro académicos, cujos escritos não são lidos pelos nem políticos executivos, nem pelos políticos legisladores. De resto, a este respeito como em tantos outros, os políticos que sobraçaram estas pastas têm cultivado uma ignorância mal-disfarçada pela habitual retórica balofa do “desenvolvimento sustentável”. A propósito de urbanismo e política de solos têm sido incapazes de ler qualquer argumento maior do que um “soundbite”. A opinião pública, tão mal informada quanto os políticos que elege, pensa que os problemas do urbanismo são meramente estéticos ou ecológicos – quando na verdade são sociais e económicos, o que é muito mais grave.
A cupidez. Os loteamentos produziram interessantes fenómenos sociológicos. Famílias aristocráticas insolventes há décadas conquistaram fortunas inéditas loteando as quintas periurbanas que haviam herdado dos seus antepassados. Pequenos agricultores tornaram-se novos-ricos ao lotearem as hortas e os pomares dos seus avôs, na periferia das cidades. Estas novas classes dominam a vida pública, económica e política do país. Poucos sabem que a forma como fizeram fortuna configuraria um crime económico em qualquer outro país civilizado, porque não estudaram o assunto; e se estudassem, tão-pouco se preocupariam com isso. O importante é saberem que ganharam a lotaria dos alvarás dentro de toda a legalidade portuguesa.
Entretanto, as cidades portuguesas demorarão séculos a sarar os cancros que estas políticas e estas legislações provocaram em apenas 40 anos. E uma imensa maioria de portugueses de classe média e baixa irá gastar décadas subjugada ao empréstimo à habitação hipertrofiado que sustentou economicamente todo este processo.
CP – Há interesses no sentido da manutenção da situação? As câmaras municipais cobram receitas. E o financiamento partidário dá-se bem com o «statu quo»?
PB- É sabido que perto de 30% das receitas camarárias provêm das receitas sobre o imobiliário. A opinião pública crê que o número excessivo de licenciamentos se deve justamente à necessidade que as câmaras têm de obter receitas. Não partilho dessa opinião.
Em primeiro lugar, cada loteamento novo traz consigo mais despesas autárquicas do que receitas: compete à câmara providenciar o saneamento e as acessibilidades, encargos que não são minimamente cobertos pelas contribuições dos loteadores. É notório que as câmaras mais endividadas são também aquelas onde mais loteamentos se fizeram.
Em segundo lugar, cada alvará de loteamento vale ouro. É como se a Câmara literalmente oferecesse bilhetes premiados do Euromilhões aos proprietários dos terrenos loteados.
Quanto ao financiamento partidário, nada a dizer. Apenas uma enorme recomendação: que em nome da transparência administrativa o Estado e as Autarquias afixem em locais públicos ou em jornais o relatório de contas de cada novo Plano de Ordenamento (seja ele municipal, de pormenor, ou qualquer outro). Nesse relatório haveria uma lista de todos os terrenos afectados, do seu valor ANTES do plano, do seu valor DEPOIS do plano, e os nomes dos respectivos proprietários. No caso de esses terrenos pertencerem a companhias, deveriam ser também divulgados os nomes dos principais proprietários ou accionistas. Saber-se-ia claramente quem ganharia as mais-valias urbanísticas, e exactamente em que montante. Um processo transparente, como devem ser todos os resultantes de actos da administração pública.
Nos países desenvolvidos é esse o procedimento curial. Nenhum plano de ordenamento é promulgado sem que sejam tornados públicos e em grande detalhe os benefícios e os malefícios económicos que provoca.
CP – Como explica que haja tantas casas devolutas?
PB- Muito simplesmente porque não há mecanismos fiscais nem penais de combate à especulação. Nos países desenvolvidos de Europa a política habitacional estabelece que todos os imóveis habitacionais considerados salubres devem ser habitados. Não se promove nenhuma expansão urbana sem que primeiro estejam ocupados todos os imóveis pré-existentes. Para assegurar que isto se passa, os fogos devolutos são multados, de modo a obrigar o proprietário a alugá-los ou a vendê-los a quem pretenda habitá-los. Em certos países desenvolvidos, um imóvel que esteja vazio há mais do que um curto número de anos é expropriado, vendido em hasta pública, e a receita reverte para o proprietário absentista – que entretanto sofre adicionalmente uma multa.
Nada disto se passa cá. Em Portugal, o açambarcamento especulativo de imóveis vive num paraíso fiscal feito à sua medida. Isto gera um ciclo vicioso: os imóveis açambarcados são na prática retirados do mercado, o que cria uma escassez artificial da oferta, o que por seu turno aumenta os preços, o que por seu turno torna ainda mais apetecivel a aquisição e açambarcamento especulativo de imóveis, e assim por diante. Resultado: enquanto os especuladores vão alimentando a construção excessiva de imóveis sobrevalorizados para sempre vazios, as classes médias e baixa rangem os dentes para pagar as prestações dos seus cubículos...
CP – Entende, por conseguinte, que a habitação em Portugal poderia ser bem mais barata?
PB- Sim, esses cálculos têm sido feitos por vários urbanistas e académicos, estudando o que aconteceria aos nossos preços se adoptássemos uma legislação idêntica, por exemplo, à alemã, escandinava ou holandesa. Bastava o Governo rever as suas políticas de solos e de habitação, interditando os loteamentos privados e multando os imóveis devolutos, para fazer reduzir em uns 70% o preço da habitação dos segmentos médio e baixo. Ao mesmo tempo, angariava verbas mais do que suficientes para investir em jardins, estradas, escolas, hospitais, &c. Tudo isto poderá parecer autoritário e utópico, mas não consta que aqueles países onde isto se faz sofram de deficits democráticos, económicos ou orçamentais. A Holanda, berço das economias modernas ocidentais e extraordinária democracia, deveria ser o nosso exemplo a seguir em matérias de politicas de solo e de habitação.
quarta-feira, abril 05, 2006
“A minuta”
Registo que o texto sobre endogamia aqui publicado teve algum eco na sociedade Portuguesa. No Diário Económico, de dia 5 de Abril, foi publicado um artigo, de Tiago Mendes, intitulado de “a minuta”. Neste artigo relata-se o episódio, por mim vivido, no âmbito de um concurso promovido pela Faculdade de Ciências da Universidade de Lisboa. Nutre-se a esperança de que "água mole em pedra dura..."
sábado, março 25, 2006
Endogamia nas universidades promove fuga de cérebros e o atraso do País
A endogamia é o processo que conduz à contratação de docentes da mesma instituição. Para assegurar a endogamia usam-se, frequentemente, duas de três estratégias. Primeiro, perfila-se o concurso de acordo com o currículo do candidato previamente escolhido. Segundo, abre-se o concurso divulgando-o o menos possível. Terceiro, preparam-se, cuidadosamente, armadilhas administrativas que permitam desqualificar os candidatos indesejáveis, ou seja, os que por mérito próprio teriam a possibilidade de destronar o candidato da casa numa avaliação curricular independente.
Mudam-se os tempos, mudam-se as vontades e a endogamia – antes encarada como sendo normal e mesmo legítima – é, actualmente, considerada, pela maioria dos fazedores de opinião, de indesejável. Por este motivo, os concursos, cuidadosamente redigidos para favorecer um currículo predeterminado, são, hoje, menos frequentes, dando-se preferencia às mais discretas armadilhas administrativas.
Recentemente tive ocasião de testemunhar um exemplo requintado de promoção de endogamia por parte da Universidade de Lisboa. Os concursos desta universidade, divulgados na página de “ofertas de emprego” da Fundação para a Ciência e Tecnologia, ao contrário da prática adoptada, por exemplo, pela Universidade de Coimbra, não oferecem indicações precisas sobre o procedimento administrativo a seguir para as candidaturas. Estes anúncios dão margem de manobra para todo o tipo de artimanhas administrativas conducentes à exclusão dos candidatos indesejáveis. Por curiosidade resolvi testar a minha especulação e enviei o meu currículo acompanhado de uma carta em que manifestava o desejo de ser considerado para o referido concurso. Foi sem surpresa que recebi uma carta da Reitoria da Universidade de Lisboa informando-me que a minha candidatura teria sido desqualificada por não ter sido acompanhada da “minuta de candidatura”. A dita “minuta”, que não se encontrava referida no anúncio do concurso, nem estava acessível em registo electrónico, não é mais que um papel onde se preenchem os espaços em branco, com o nome próprio, filiação e referência ao concurso. Aparte a filiação, que julgo ser um elemento desnecessário para tais concursos, a minha carta de candidatura possuía todos os elementos solicitados pela minuta. É difícil não concluir que a Universidade de Lisboa, ao nível da própria reitoria, encoraja a endogamia nos concursos públicos para contratação de docentes.
Este procedimento contrasta com os concursos nas melhores universidades do mundo. Nestas universidades não só não são requeridas minutas, como se pede aos candidatos que preparem uma carta (formato livre) onde se explicita a estratégia científica, pedagógica e de captação de fundos que o candidato propõe implementar se for contratado pela universidade. Ou seja, troca-se o procedimento burocrático (arauto defensor da mediocridade) por um procedimento inteligente (arauto defensor do mérito).
Infelizmente o exemplo que decorre da minha experiência com a Universidade de Lisboa (supostamente entre as melhores do País o que prova que “quem tem olho em terra de cegos...”) é apenas um entre muitos. Não deixa de ser sintomático que o País que gasta milhões de euros na formação avançada de jovens, nas melhores universidades do mundo, lhes feche depois a porta recorrendo aos pequenos artifícios da burocracia. Nos mais de doze anos que frequentei universidades e centros de investigação no estrangeiro conheci inúmeros Portugueses, financiados pela FCT, que, actualmente, possuem formações académicas e currículos científicos excelentes. Salvo raras excepções, a maioria não regressa a Portugal não porque não o deseje mas porque as portas do primeiro emprego estão cuidadosamente seladas por quem julga que o “direito” ao trabalho é prerrogativa de quem trocou as oportunidades de formação oferecidas pela FCT pela proximidade aos pequenos centros de poder nas universidades Portuguesas.
Não há plano tecnológico, estratégias de Lisboa, e protocolos com o MIT que resistam a uma burocracia cuidadosamente arquitectada para defender os interesses da mediocridade instalada. Assim, não vamos lá.
Texto publicado em primeira mão na rede interna da Oxford Portuguese Society
Publicado também no Ciência Hoje
E no portal Reformar a Educação Superior
Outro texto interessante de Orlando Lourenço
Um exemplo de como funcionam as coisas nos EUA, ver texto de Michael Athans
Mudam-se os tempos, mudam-se as vontades e a endogamia – antes encarada como sendo normal e mesmo legítima – é, actualmente, considerada, pela maioria dos fazedores de opinião, de indesejável. Por este motivo, os concursos, cuidadosamente redigidos para favorecer um currículo predeterminado, são, hoje, menos frequentes, dando-se preferencia às mais discretas armadilhas administrativas.
Recentemente tive ocasião de testemunhar um exemplo requintado de promoção de endogamia por parte da Universidade de Lisboa. Os concursos desta universidade, divulgados na página de “ofertas de emprego” da Fundação para a Ciência e Tecnologia, ao contrário da prática adoptada, por exemplo, pela Universidade de Coimbra, não oferecem indicações precisas sobre o procedimento administrativo a seguir para as candidaturas. Estes anúncios dão margem de manobra para todo o tipo de artimanhas administrativas conducentes à exclusão dos candidatos indesejáveis. Por curiosidade resolvi testar a minha especulação e enviei o meu currículo acompanhado de uma carta em que manifestava o desejo de ser considerado para o referido concurso. Foi sem surpresa que recebi uma carta da Reitoria da Universidade de Lisboa informando-me que a minha candidatura teria sido desqualificada por não ter sido acompanhada da “minuta de candidatura”. A dita “minuta”, que não se encontrava referida no anúncio do concurso, nem estava acessível em registo electrónico, não é mais que um papel onde se preenchem os espaços em branco, com o nome próprio, filiação e referência ao concurso. Aparte a filiação, que julgo ser um elemento desnecessário para tais concursos, a minha carta de candidatura possuía todos os elementos solicitados pela minuta. É difícil não concluir que a Universidade de Lisboa, ao nível da própria reitoria, encoraja a endogamia nos concursos públicos para contratação de docentes.
Este procedimento contrasta com os concursos nas melhores universidades do mundo. Nestas universidades não só não são requeridas minutas, como se pede aos candidatos que preparem uma carta (formato livre) onde se explicita a estratégia científica, pedagógica e de captação de fundos que o candidato propõe implementar se for contratado pela universidade. Ou seja, troca-se o procedimento burocrático (arauto defensor da mediocridade) por um procedimento inteligente (arauto defensor do mérito).
Infelizmente o exemplo que decorre da minha experiência com a Universidade de Lisboa (supostamente entre as melhores do País o que prova que “quem tem olho em terra de cegos...”) é apenas um entre muitos. Não deixa de ser sintomático que o País que gasta milhões de euros na formação avançada de jovens, nas melhores universidades do mundo, lhes feche depois a porta recorrendo aos pequenos artifícios da burocracia. Nos mais de doze anos que frequentei universidades e centros de investigação no estrangeiro conheci inúmeros Portugueses, financiados pela FCT, que, actualmente, possuem formações académicas e currículos científicos excelentes. Salvo raras excepções, a maioria não regressa a Portugal não porque não o deseje mas porque as portas do primeiro emprego estão cuidadosamente seladas por quem julga que o “direito” ao trabalho é prerrogativa de quem trocou as oportunidades de formação oferecidas pela FCT pela proximidade aos pequenos centros de poder nas universidades Portuguesas.
Não há plano tecnológico, estratégias de Lisboa, e protocolos com o MIT que resistam a uma burocracia cuidadosamente arquitectada para defender os interesses da mediocridade instalada. Assim, não vamos lá.
Texto publicado em primeira mão na rede interna da Oxford Portuguese Society
Publicado também no Ciência Hoje
E no portal Reformar a Educação Superior
Outro texto interessante de Orlando Lourenço
Um exemplo de como funcionam as coisas nos EUA, ver texto de Michael Athans
quarta-feira, novembro 09, 2005
Caos urbanístico em Portugal: escolha política ou fatalidade cultural?
No passado dia 5 de Novembro foi publicada no EXPRESSO a reportagem “Mais-valias à espera de regras”, da autoria da jornalista Carla Tomás, versando a valorização dos solos resultante dos planos de ordenamento do território. Na pesquisa do tema foram entrevistadas diversas personalidades e elaborada uma súmula do seu pensamento.
Por exiguidade de espaço naquele jornal, as entrevistas não foram publicadas na sua totalidade. Por isso, transcrevo aqui na íntegra as respostas que dei quando entrevistado. O seu conteúdo é da minha inteira responsabilidade.
Pedro Bingre do Amaral
EXPR: Acha que a actual legislação sobre urbanismo e planeamento é adequada?
PBA: Uma árvore avalia-se pelos seus frutos. O valor de uma Lei urbanística deve avaliar-se não apenas pela óptica puramente jurídica, mas também pelos resultados que produz no terreno. O caos urbanístico que alastrou por todo o país, sobretudo nos últimos quinze anos, vicejou ao abrigo da Lei. Os grandes horrores urbanísticos dos subúrbios de Lisboa e Porto são na sua imensa maioria legais. O estado devoluto das centenas de milhares de habitações retidas em açambarcamento especulativo é legal. O abandono a que está votado 1/3 do espaço agro-florestal do país é legal. O loteamento e a urbanização de enormes subúrbios, em quantidades e preços desajustados à sociedade portuguesa são legais. A péssima qualidade arquitectónica e urbanística das expansões urbanas é legal. É legal, apesar de imoral, a especulação desenfreada sobre o solo urbanizável, que chama a si até metade do preço final dos edifícios. Em suma: o planeamento urbanístico e o ordenamento do território que resultam desta legislação não são nada brilhantes. Os inúmeros planos de ordenamento do território (regionais, municipais, especiais, &c) que dela emergiram desde os meados da década de noventa não impediram a expansão do caos urbanístico: apenas lhe deram um verniz de legalidade.
É importante notar que os vícios da actual legislação urbanística vão além dos efeitos concretos e perniciosos que provocam sobre o território. Valores tão axiomáticos de um Estado de Direito, como a equidade e a justiça, são por ela violados. O estabelecimento de um plano de ordenamento do território é um acto normativo de extraordinário impacto económico que, nos moldes da nossa legislação actual, produz enormes injustiças, sobretudo no que concerne às mais-valias resultantes do processo de planeamento.
Imagine-se, a título de exemplo, que é promulgado um Plano de Ordenamento do Território sobre um município onde existe uma acentuada procura de habitação a par de uma moderada procura de terrenos para o exercício da agricultura, como tantos da faixa litoral entre Setúbal e Braga. À partida, os empresários agrícolas encontram-se dispostos a adquirir terrenos para cultivo por um valor máximo de 5.000 € por hectare, montante acima do qual a aquisição condenaria à insolvência os seus empreendimentos agrícolas. Os empresários da construção civil, em contrapartida, estão dispostos a adquirir quaisquer terrenos urbanizáveis por 1.000.000 € por hectare.
Entra então em vigor um novo Plano de Ordenamento do Território que passa a estabelecer quatro categorias de uso do solo, além das manchas de uso urbano já consolidadas: urbanizável, agrícola e reserva natural integral. Como resultado, verifica-se que:
• Os proprietários de solos agrícolas entretanto classificados pelo POT como agrícolas vêem o seu património manter o valor de mercado que já detinha;
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “urbanizáveis” vêem os seus terrenos valorizarem-se a 20.000%.
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “reserva natural integral” vêem os seus terrenos perderem qualquer valor de mercado e todo o valor de uso.
Estamos, pois, perante um exemplo extremo do carácter discriminatório do plano de ordenamento, que viola o princípio da igualdade de tratamento do Estado a todos os cidadãos. Uns terratenentes ganharam uma “fortuna trazida pelo vento”, outros ficaram indiferentes, outros ainda foram virtualmente expropriados. Toda esta iniquidade é legitimada pela nossa legislação actual. O mecanismo das perequações actualmente em vigor não resolve este problema.
Especial atenção merece, no seio deste exemplo, a questão das tais “fortunas trazidas pelo vento” ou, melhor dizendo, das mais-valias geradas pela promulgação de planos de ordenamento do território. Segundo a ordem jurídica vigente em Portugal, as mais-valias urbanísticas (o incremento do valor que um solo rústico ganha quando é reclassificado de urbanizável) pertencem ao proprietário do imóvel afectado. Dada a enorme magnitude destas mais-valias um proprietário cujo terreno agrícola tenha sido reclassificado de urbanizável em sede de POT (no caso em epígrafe, 995.000 € por hectare), ou cujo loteamento e urbanização tenham sido aprovados durante o período de suspensão de PDM, goza o privilégio de ter tido a Administração Pública a instantaneamente multiplicar por dezenas ou centenas o valor do seu património imobiliário. É imoral que a legislação conceda a um proprietário de solos agro-florestais semelhante fortuna imerecida, que terá de ser desembolsada por toda a sociedade. Merece a pena citar o seguinte trecho de Stuart Mill (Principles of Political Economy [1848], livro 5, capítulo II):
“Suponhamos que existe um género de renda que tende a aumentar de valor sem qualquer sacrifício ou esforço da parte dos seus proprietários: esses proprietários constituem uma classe que enriquece passivamente às custas da restante comunidade. Neste caso o Estado não estaria a violar o princípio da propriedade privada se recapturasse este incremento de riqueza à medida que ele vai surgindo. Isto não constituiria propriamente uma expropriação, mas apenas uma canalização em benefício da sociedade da riqueza criada pelas circunstâncias colectivas, em lugar de a deixar tornar-se o tesouro imerecido de uma classe particular de cidadãos. Ora, este é justamente o caso da renda do solo [no seio da qual se encontram as mais-valias urbanísticas].”
A filosofia de Stuart Mill, no que concerne às mais-valias urbanísticas, informou e orientou a legislação urbanística de todo o Ocidente desde os meados do século XX. Em Portugal isto ainda não sucede, com os nefastos resultados sociais, económicos e ambientais que sobejamente conhecemos.
EXPR: Como acabar com a proliferação de excepções aos planos urbanísticos?
PBA: Quase todas as excepções aos planos que os proprietários de solos agro-florestais procuram obter para os seus terrenos consistem ou na inclusão das suas propriedades em perímetros urbanizáveis, ou, no caso de essas propriedades já serem urbanizáveis de antemão, no aumento dos índices de construção que lhes haviam sido atribuídos. Em ambos os casos o que sucede, caso vinguem as suas intenções, é que o mero acto administrativo que torna os solos urbanizáveis ou aumenta os seus índices construtivos faz aumentar automaticamente dezenas ou centenas de vezes o valor inicial do imóvel. Por outras palavras, graças a um mero acto administrativo o terratenente vê aumentar copiosamente o valor do seu património imobiliário, ou seja, recebe uma enorme mais-valia urbanística. Se, à semelhança da legislação dos restantes países ocidentais, a nossa Lei consagrasse de modo claro e inequívoco a recaptura pública desta mais-valia (por exemplo, levando o proprietário a pagar ao Estado uma taxa idêntica à valorização que o terreno sofreu pela excepção reclassificatória), os terratenentes perderiam o afã de lotear os seus terrenos.
A procura de excepções aos planos é somente motivada pela ânsia dos privados capturarem as mais-valias urbanísticas que, imoralmente, a nossa Lei lhes concede. Todos os proprietários de solos agro-florestais querem que o seu terreno passe a ser urbanizável, pois sabem que no instante em que o alvará de loteamento lhes for concedido o seu património passa a valer centenas de vezes mais, sem qualquer risco, esforço ou mérito da sua parte. Esta é uma situação jurídico-administrativa sem paralelo em todo o Ocidente, e é a verdadeira causa das tremendas pressões que os privados exercem sobre a elaboração dos PDMs de modo a tornarem loteáveis os seus terrenos com os índices o mais elevados possíveis. Daí resulta o caos urbanístico que nos distingue do resto da Europa, onde a Lei é bem diferente.
EXPR: Como resolver as brechas que permitem que se contorne a lei e facilmente se transformem solos rurais em urbanos, de acordo com «as simpatias» dos autarcas e sem qualquer planeamento?
PBA: É preciso matar a serpente no ovo. O móbil dessas tentativas de contorno da Lei é a captura das mais-valias urbanísticas trazidas pela acção urbanística da administração pública. Se a Lei consagrar a recaptura pelo Estado dessas mais-valias deixa de haver a maior parte da motivação para a procura de licenciamentos “excepcionais”. Melhor ainda seria que nem sequer houvesse necessidade de “recapturar” as mais-valias: estas deveriam ser desde logo retidas na fonte.
Seria sobremodo benéfico para o ordenamento do território em Portugal que se instituísse uma ordem jurídica capaz de seguir o preceito da indiferença dos terratenentes face aos planos urbanísticos: o proprietário dos solos agro-florestais deveria mover-se num quadro legal onde lhe seriam economicamente indiferentes as alterações aos planos urbanísticos: se por meio da revisão destes o seu terreno recebesse mais-valias urbanísticas, estas seriam recapturadas pelo Estado; se o seu terreno recebesse menos-valias, estas ser-lhe-iam ressarcidas. O mesmo preceito deveria ser aplicado às mais-valias que resultam do aumento dos índices de construção: taxas ou indemnizações, consoante o caso, deveriam assegurar que o proprietário não obtivesse nenhum proveito económico nem nenhum prejuízo económico quando o seu lote visse alterado o volume de construção permitida.
EXPR: Refira um ou dois exemplos concretos que reflictam esta realidade.
PBA: Não têm faltado na imprensa nacional escândalos relacionados com a aprovação excepcional de loteamentos, seja quanto à área afectada, seja quanto aos elevados índices de construção concedidos. O que mais surpreende, no entanto, é que quase todos esses escândalos tenham cobertura legal.
Um método muito empregue para viabilizar legalmente um empreendimento urbanístico não previsto em PDM consiste em suspender este último nos termos do Decreto-Lei nº 380/99, licenciar o empreendimento, e recolocar o Plano em vigor. Tal processo é permitido sempre que “se verifiquem circunstâncias excepcionais resultantes de alteração significativa das perspectivas de desenvolvimento económico” (artigo 100º) e resulta da deliberação da assembleia municipal sob proposta do executivo camarário, ou ainda por meio de decreto regulamentar.
Ora, nenhum PDM é dotado de uma análise exaustiva do seu impacto económico, quantificando rigorosamente os efeitos que terá sobre o preço dos solos e dos edifícios, discriminando quem irá beneficiar do plano, quanto irá ganhar, e quem irá pagar os custo finais desse mesmo plano. Isto é tanto mais surpreendente quanto é sabido que poucas acções da Administração Pública influenciam mais os custos do imobiliário do que os planos territoriais. Sendo assim, como é possível analisar objectivamente a “excepcionalidade” das circunstâncias que rodeiam os empreendimentos? Está-se no domínio do puro julgamento subjectivo e arbitrário, numa decisão que envolve a concessão de fortunas “trazidas pelo vento”. Como pode ser que numa assembleia municipal, ou num gabinete autárquico, se possa decidir a valorização de um hectare de terreno em até 500 mil contos, sem qualquer mérito do proprietário?
EXPR: Como equaciona a recaptura das mais valias urbanísticas? Acha que o Estado deve ter a prerrogativa de lotear o solo ou esta deve estar nas mãos dos privados?
PBA: Importa distinguir três etapas da expansão urbana: o loteamento, a urbanização e a edificação.
• O loteamento é uma mera operação jurídico-administrativa em que um terreno agrícola é repartido em lotes privados para construção, e certas parcelas desse terreno são reservadas para as acessibilidades e outras infra-estruturas comunitárias. É por via do loteamento que o terratenente realiza as mais-valias urbanísticas, mesmo sem ter realizado qualquer obra física.
• A urbanização é o processo de desenhar e implantar a malha urbana, no que concerne a acessibilidades e infra-estruturas públicas. É neste processo que se desenham e constroem ruas, praças, avenidas, jardins, &c, e se decide a volumetria e os usos a autorizar em cada lote.
• A edificação é o processo de construção dos edifícios nos respectivos lotes, em obediência aos planos de urbanização.
Sou favorável à ideia segundo a qual o loteamento deve ser uma operação inteiramente pública, a urbanização uma empreitada de obras públicas sujeita a concurso, e a edificação um processo inteiramente privado.
É sobremodo fundamental que a Administração detenha a prerrogativa exclusiva de lotear o solo, como tende a ser prática comum nos países mais desenvolvidos, sendo exemplos particularmente rigorosos desta filosofia a Holanda e a Suécia. Só dessa forma se consegue assegurar que perto de 100% das mais-valias urbanísticas sejam utilizadas para o bem comum, e se logra vencer a pressão dos particulares para lotear e urbanizar os seus terrenos, onde quer que eles se localizem e independentemente das reais necessidades do colectivo.
A par deste método, que necessariamente passa pela posse pública dos terrenos urbanizáveis, existem outros métodos mistos de parceria entre a Administração e os particulares. Todos eles, porém, controlam de forma draconiana a recaptura de mais-valias urbanísticas, exigindo aos loteadores particulares o pagamento de taxas e a prestação de contrapartidas.
Actualmente, as mais-valias urbanísticas podem ser cobradas ao terratenente no âmbito do IRS ou do IRC. Isto levanta um problema ontológico de base: deve o Estado cobrar impostos sobre um rendimento imerecido que resultou da sua própria acção urbanística? Será apropriado que o Estado conceda a um particular um milhão de euros em mais-valias urbanísticas, autêntico grande prémio de lotaria (no sentido em que não resultou do trabalho, mas da “sorte” de uma decisão político-administrativa favorável), e depois tribute apenas 40% dessa fortuna?
EXPR: Como classifica a actuação dos autarcas e das CCDRs ?
PBA: Tal como afirmei, o acto político-administrativo de reclassificar como “urbanizável” um terreno até aí “agro-florestal” traz ao respectivo proprietário uma fortuna imediata, sem esforço nem risco. Ora, o autarca é um protagonista deste acto: os seus bons ofícios são o toque de Midas que converte em ouro o património imobiliário. As CCDRs também influem neste processo, facilitando ou impedindo a reclassificação. Da capacidade argumentativa do terratenente e do beneplácito daqueles decisores depende a captura, ou não, das imensas mais-valias urbanísticas. É uma enorme fortuna “trazida pelo vento” que está em jogo, e o seu destino é jogado largamente segundo a consciência do decisor político e administrativo.
A avaliar pelas fortunas imerecidas que o urbanismo tem gerado, e pelo caos que tem resultado de inúmeros licenciamentos avulsos e rentabilíssimos, não posso classificar de benéfica a actuação dos autarcas nem das CCDRs. O mesmo se pode dizer de outros diplomas legais de instância superior que produzem as mesmas excepções aos planos e os mesmos rendimentos.
EXPR: Em que moldes uma nova lei das Finanças locais pode corrigir o actual regime especulativo sobre o uso do solo? Há representantes da Ordem dos Arquitectos no grupo de trabalho?
PBA: A tributação do património imobiliário não pode ter como mera função arrecadar receitas para o Estado e as Autarquias. Deve ser também um instrumento para estimular o bom uso dos imóveis e desmotivar o seu subaproveitamento e açambarcamento especulativo.
Se, à semelhança do que se faz nos países mais desenvolvidos, o proprietário de um imóvel devoluto (rústico ou urbano) contribuísse com uma tributação muito agravada, e em casos mais graves de abandono prolongado sofresse uma coima ou visse o seu imóvel ser automaticamente chamado à posse administrativa, é certo que o mercado imobiliário ganharia uma fluidez muito saudável. Cessariam os açambarcamentos especulativos, os edifícios desocupados e os campos incultos seriam colocados no mercado a baixo preço, e o subaproveitamento do território seria desmotivado. As próprias mais-valias urbanísticas minguariam à medida que fossem desprovidas da sua fracção especulativa.
É frequente afirmar-se que número excessivo de licenciamentos de construção feitos nos nossos municípios resulta da sua necessidade de obter receitas por via da cobrança de licenças e de contribuições autárquicas. Não creio que seja esse o caso: a causa mais provável será a intensa procura de alvarás de loteamento por parte dos terratenentes, que desse modo enriquecem, e de que maneira!, com as mais-valias urbanísticas.
EXPR: Faz sentido continuar a alargar perímetros urbanos nos concelhos da Grande Lisboa e do Grande Porto?
PBA: Talvez nos devêssemos perguntar se se deverá forçar os portugueses que hoje habitam os enormes e miseráveis subúrbios das nossas cidades a permanecerem o resto das suas vidas nesse mesmo género de subúrbio, ou se se deverão criar novas expansões urbanas condignas, espaçosas, confortáveis, vendidas a preços baixos, o mais possível isentas de empolamentos especulativos. Se se optar por esta segunda via, necessariamente haverá que criar novas expansões urbanas, quiçá nos moldes das “New Tows” britânicas: cidades-jardim, de baixa densidade, resultantes de loteamentos públicos, a preços acessíveis. O bairro lisboeta da Encarnação seguiu este modelo, mas foi construído antes de a Lei dos Loteamentos de 1965 ter liquidado o urbanismo em Portugal e impossibilitado a continuação desse modelo de planeamento. Para tornar de novo exequíveis esta forma de planear é imprescindível uma revisão profunda das nossas bases legislativas do ordenamento do território.
EXPR: Faz sentido construir de novo ou requalificar?
PBA: Parece-me fazer todo o sentido requalificar bairros de grande qualidade de desenho e de construção; parece-me difícil requalificar bairros desprovidos de ambos os atributos. Duvido que exista requalificação possível para Massamá, para a Tapada das Mercês, para a Ramada, para o Cacém, para o Casal de São Marcos e todos os seus equivalentes de Norte a Sul do país. Além disso, a robustez de muitos desses edifícios é tão precária que dentro de poucas décadas poderão tornar-se inseguros. Na melhor das hipóteses poder-se-ão administrar pequenos paliativos: criar jardins nas escassas manchas de solo desocupado, instalar mobiliário urbano, &c. Essa será uma solução conjuntural. Para uma solução estrutural será necessário, a meu ver, criar novas expansões urbanas (as cidades-jardim que já referi) segundo os trâmites de uma legislação urbanística que consagre a prerrogativa estatal dos loteamentos e a função social das mais-valias urbanísticas.
EXPR: Portugal pode enfrentar um «crash» do mercado imobiliário?
PBA: Faltam-me estatísticas objectivas, imparciais e abrangentes sobre este fenómeno. Em todo o caso, a imprensa económica nacional e internacional vem anunciando a iminência de quebras muito acentuadas no volume de vendas, assim como uma quebra nos preços praticados.
Em certos bairros periféricos de Lisboa, Porto e Coimbra o preço do imobiliário desceu 20% no último ano – facto inédito na última década, durante a qual o preço dos imóveis subiu 300% por fenómenos inteiramente especulativos.
Estima-se que existam mais de 700 mil fogos habitacionais devolutos em Portugal, muitos dos quais novos e nunca habitados. Os seus preços mantêm-se artificialmente elevados devido ao açambarcamento de que são alvo. No dia em que o nosso país aplicar coimas à retenção de imóveis sem uso, o mercado imobiliário ver-se-á obrigado a baixar muito significativamente os preços para conseguir escoar com rapidez o excesso de oferta.
EXPR: De quem é a responsabilidade do caos urbanístico dos últimos 30 anos?
PBA: De todos os políticos governamentais e autárquicos que sobre a questão absolutamente axiomática que é a recaptura das mais-valias ou cultivaram a ignorância, ou cultivaram o silêncio, deixando crescer um caos urbanístico muitíssimo rentável para alguns promotores e muito prejudicial para toda a restante sociedade. Este problema afecta-nos gravemente desde que foi promulgada a Lei dos Loteamentos (D.L. 46673) de 1965, mas nunca foi discutido em profundidade na Assembleia da República, o que é insólito.
A questão das mais-valias urbanísticas tem sido profundamente estudada por toda a Europa desde os finais do século XIX, posto que é o busílis económico de toda a problemática do planeamento urbano. Sem recaptura das mais-valias urbanísticas o urbanismo não passa de uma subtil guerra hobbesiana pela exploração de solos urbanizáveis. Em todos os países civilizados esta questão mereceu a mais alta atenção por parte de juristas, economistas, urbanistas e políticos, ao passo que no nosso país tem sido marginalizada. Não se compreende como é que em Portugal a classe política tem tratado esta questão como um mero fait-divers, ao mesmo tempo que deixa alguns promotores imobiliários enriquecerem imerecidamente com as mais-valias urbanísticas que, no fim, serão pagas por todo o colectivo. Quem sofre com esta incúria são os portugueses que comprometem quase metade do seu orçamento familiar num crédito à habitação que demora toda uma vida a liquidar.
Também tem sido altamente censurável a marginalização e adiamentos sistemáticos a que foram votadas as reformas da lei dos arrendamentos e da tributação do património imobiliário. Em ambos os domínios encontramo-nos décadas atrasados.
EXPR: Será realmente a captura privada das mais-valias urbanísticas associadas aos loteamentos particulares a principal causa do caos urbanístico?
PBA: Podemos constatar por via sincrónica e por via diacrónica como o problema do caos urbanístico deriva da concessão do direito de lotear aos particulares. Há, de resto, uma ampla bibliografia nacional e estrangeira a sustentar esta tese.
Análise sincrónica: o caos urbanístico português é quantitativamente e qualitativamente muito mais acentuado do que o existente nos restantes países europeus. Qual a principal, a esmagadora diferença, entre o nosso sistema jurídico-administrativo e o deles? O facto de nós não só permitirmos que sejam os proprietários dos terrenos a loteá-los, como também a guardar para si as mais-valias urbanísticas. Além disso, países europeus vizinhos penalizam gravemente a sub-utilização e a retenção especulativa de imóveis, quer urbanos quer rústicos.
A título de exemplo, comparem-se vilas fronteiriças como Vilar Formoso e Fuentes de Oñoro. Do lado português existem inúmeros edifícios devolutos, um desenho de expansões urbanas de medíocre qualidade, e um espaço agro-florestal derrelicto. Do lado espanhol vemos a maioria dos edifícios sendo utilizados e bem mantidos, uma área urbana com um traçado bem ordenado, e um espaço agro-florestal cultivado. Entre uma vila e outra não difere o contexto social, nem económico, nem agrícola, mas apenas o contexto jurídico e tributário.
Análise diacrónica: comparemos por fotografia aérea os "anéis de crescimento" das expansões urbanas portuguesas antes e após 1965, ano em que os loteamentos e urbanizações particulares começaram a ser autorizados em Portugal, justamente ao contrário de tudo o que se vinha legislando no resto da Europa. Comparemos a qualidade da malha urbana construída quando o Estado era a única entidade autorizada a urbanizar (analise os "ensanches" de Ressano Garcia e de Duarte Pacheco, por exemplo) e a construída quando as expansões urbanas foram entregues aos promotores particulares. Comparemos as urbanizações estatais dos anos 30, 40, e 50 com as urbanizações privadas que se vêm fazendo desde os anos 60. O que as faz tão diferentes? As legislações que amparavam um e outro.
O problema dos loteamentos vai além da simples esfera urbanística. Da foz do Lima à foz do Sado, basta à Administração Pública autorizar o loteamento de 4 ou 5 hectares para enriquecer instantaneamente o respectivo proprietário em até mais de um milhão de contos. Rendimentos desta natureza e desta magnitude, que não resultam do trabalho e são pagos com o esforço financeiro de toda a sociedade, corrompem a moral pública, as instituições administrativas e todo o empreendedorismo económico. Acresce ainda que há um imenso custo de oportunidade associado à especulação imobiliária: o capital nela investido é subtraido ao investimento na indústria, nas florestas, na agricultura...
Por fim, “last but not least”, importa referir que o facto de o nosso Estado não controlar as mais-valias tem um custo directo para todos os que adquirem habitação. Em média, elas representam até 50% do preço do edifício final. Se o Estado retivesse as mais-valias na fonte e promovesse a sua redução, essas mais-valias reduzir-se-iam para 15% ou menos do preço do edifício. Por outras palavras: a habitação em Portugal poderia custar menos 35% - um montante nada despiciendo para o orçamento familiar dos portugueses.
Por exiguidade de espaço naquele jornal, as entrevistas não foram publicadas na sua totalidade. Por isso, transcrevo aqui na íntegra as respostas que dei quando entrevistado. O seu conteúdo é da minha inteira responsabilidade.
Pedro Bingre do Amaral
EXPR: Acha que a actual legislação sobre urbanismo e planeamento é adequada?
PBA: Uma árvore avalia-se pelos seus frutos. O valor de uma Lei urbanística deve avaliar-se não apenas pela óptica puramente jurídica, mas também pelos resultados que produz no terreno. O caos urbanístico que alastrou por todo o país, sobretudo nos últimos quinze anos, vicejou ao abrigo da Lei. Os grandes horrores urbanísticos dos subúrbios de Lisboa e Porto são na sua imensa maioria legais. O estado devoluto das centenas de milhares de habitações retidas em açambarcamento especulativo é legal. O abandono a que está votado 1/3 do espaço agro-florestal do país é legal. O loteamento e a urbanização de enormes subúrbios, em quantidades e preços desajustados à sociedade portuguesa são legais. A péssima qualidade arquitectónica e urbanística das expansões urbanas é legal. É legal, apesar de imoral, a especulação desenfreada sobre o solo urbanizável, que chama a si até metade do preço final dos edifícios. Em suma: o planeamento urbanístico e o ordenamento do território que resultam desta legislação não são nada brilhantes. Os inúmeros planos de ordenamento do território (regionais, municipais, especiais, &c) que dela emergiram desde os meados da década de noventa não impediram a expansão do caos urbanístico: apenas lhe deram um verniz de legalidade.
É importante notar que os vícios da actual legislação urbanística vão além dos efeitos concretos e perniciosos que provocam sobre o território. Valores tão axiomáticos de um Estado de Direito, como a equidade e a justiça, são por ela violados. O estabelecimento de um plano de ordenamento do território é um acto normativo de extraordinário impacto económico que, nos moldes da nossa legislação actual, produz enormes injustiças, sobretudo no que concerne às mais-valias resultantes do processo de planeamento.
Imagine-se, a título de exemplo, que é promulgado um Plano de Ordenamento do Território sobre um município onde existe uma acentuada procura de habitação a par de uma moderada procura de terrenos para o exercício da agricultura, como tantos da faixa litoral entre Setúbal e Braga. À partida, os empresários agrícolas encontram-se dispostos a adquirir terrenos para cultivo por um valor máximo de 5.000 € por hectare, montante acima do qual a aquisição condenaria à insolvência os seus empreendimentos agrícolas. Os empresários da construção civil, em contrapartida, estão dispostos a adquirir quaisquer terrenos urbanizáveis por 1.000.000 € por hectare.
Entra então em vigor um novo Plano de Ordenamento do Território que passa a estabelecer quatro categorias de uso do solo, além das manchas de uso urbano já consolidadas: urbanizável, agrícola e reserva natural integral. Como resultado, verifica-se que:
• Os proprietários de solos agrícolas entretanto classificados pelo POT como agrícolas vêem o seu património manter o valor de mercado que já detinha;
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “urbanizáveis” vêem os seus terrenos valorizarem-se a 20.000%.
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “reserva natural integral” vêem os seus terrenos perderem qualquer valor de mercado e todo o valor de uso.
Estamos, pois, perante um exemplo extremo do carácter discriminatório do plano de ordenamento, que viola o princípio da igualdade de tratamento do Estado a todos os cidadãos. Uns terratenentes ganharam uma “fortuna trazida pelo vento”, outros ficaram indiferentes, outros ainda foram virtualmente expropriados. Toda esta iniquidade é legitimada pela nossa legislação actual. O mecanismo das perequações actualmente em vigor não resolve este problema.
Especial atenção merece, no seio deste exemplo, a questão das tais “fortunas trazidas pelo vento” ou, melhor dizendo, das mais-valias geradas pela promulgação de planos de ordenamento do território. Segundo a ordem jurídica vigente em Portugal, as mais-valias urbanísticas (o incremento do valor que um solo rústico ganha quando é reclassificado de urbanizável) pertencem ao proprietário do imóvel afectado. Dada a enorme magnitude destas mais-valias um proprietário cujo terreno agrícola tenha sido reclassificado de urbanizável em sede de POT (no caso em epígrafe, 995.000 € por hectare), ou cujo loteamento e urbanização tenham sido aprovados durante o período de suspensão de PDM, goza o privilégio de ter tido a Administração Pública a instantaneamente multiplicar por dezenas ou centenas o valor do seu património imobiliário. É imoral que a legislação conceda a um proprietário de solos agro-florestais semelhante fortuna imerecida, que terá de ser desembolsada por toda a sociedade. Merece a pena citar o seguinte trecho de Stuart Mill (Principles of Political Economy [1848], livro 5, capítulo II):
“Suponhamos que existe um género de renda que tende a aumentar de valor sem qualquer sacrifício ou esforço da parte dos seus proprietários: esses proprietários constituem uma classe que enriquece passivamente às custas da restante comunidade. Neste caso o Estado não estaria a violar o princípio da propriedade privada se recapturasse este incremento de riqueza à medida que ele vai surgindo. Isto não constituiria propriamente uma expropriação, mas apenas uma canalização em benefício da sociedade da riqueza criada pelas circunstâncias colectivas, em lugar de a deixar tornar-se o tesouro imerecido de uma classe particular de cidadãos. Ora, este é justamente o caso da renda do solo [no seio da qual se encontram as mais-valias urbanísticas].”
A filosofia de Stuart Mill, no que concerne às mais-valias urbanísticas, informou e orientou a legislação urbanística de todo o Ocidente desde os meados do século XX. Em Portugal isto ainda não sucede, com os nefastos resultados sociais, económicos e ambientais que sobejamente conhecemos.
EXPR: Como acabar com a proliferação de excepções aos planos urbanísticos?
PBA: Quase todas as excepções aos planos que os proprietários de solos agro-florestais procuram obter para os seus terrenos consistem ou na inclusão das suas propriedades em perímetros urbanizáveis, ou, no caso de essas propriedades já serem urbanizáveis de antemão, no aumento dos índices de construção que lhes haviam sido atribuídos. Em ambos os casos o que sucede, caso vinguem as suas intenções, é que o mero acto administrativo que torna os solos urbanizáveis ou aumenta os seus índices construtivos faz aumentar automaticamente dezenas ou centenas de vezes o valor inicial do imóvel. Por outras palavras, graças a um mero acto administrativo o terratenente vê aumentar copiosamente o valor do seu património imobiliário, ou seja, recebe uma enorme mais-valia urbanística. Se, à semelhança da legislação dos restantes países ocidentais, a nossa Lei consagrasse de modo claro e inequívoco a recaptura pública desta mais-valia (por exemplo, levando o proprietário a pagar ao Estado uma taxa idêntica à valorização que o terreno sofreu pela excepção reclassificatória), os terratenentes perderiam o afã de lotear os seus terrenos.
A procura de excepções aos planos é somente motivada pela ânsia dos privados capturarem as mais-valias urbanísticas que, imoralmente, a nossa Lei lhes concede. Todos os proprietários de solos agro-florestais querem que o seu terreno passe a ser urbanizável, pois sabem que no instante em que o alvará de loteamento lhes for concedido o seu património passa a valer centenas de vezes mais, sem qualquer risco, esforço ou mérito da sua parte. Esta é uma situação jurídico-administrativa sem paralelo em todo o Ocidente, e é a verdadeira causa das tremendas pressões que os privados exercem sobre a elaboração dos PDMs de modo a tornarem loteáveis os seus terrenos com os índices o mais elevados possíveis. Daí resulta o caos urbanístico que nos distingue do resto da Europa, onde a Lei é bem diferente.
EXPR: Como resolver as brechas que permitem que se contorne a lei e facilmente se transformem solos rurais em urbanos, de acordo com «as simpatias» dos autarcas e sem qualquer planeamento?
PBA: É preciso matar a serpente no ovo. O móbil dessas tentativas de contorno da Lei é a captura das mais-valias urbanísticas trazidas pela acção urbanística da administração pública. Se a Lei consagrar a recaptura pelo Estado dessas mais-valias deixa de haver a maior parte da motivação para a procura de licenciamentos “excepcionais”. Melhor ainda seria que nem sequer houvesse necessidade de “recapturar” as mais-valias: estas deveriam ser desde logo retidas na fonte.
Seria sobremodo benéfico para o ordenamento do território em Portugal que se instituísse uma ordem jurídica capaz de seguir o preceito da indiferença dos terratenentes face aos planos urbanísticos: o proprietário dos solos agro-florestais deveria mover-se num quadro legal onde lhe seriam economicamente indiferentes as alterações aos planos urbanísticos: se por meio da revisão destes o seu terreno recebesse mais-valias urbanísticas, estas seriam recapturadas pelo Estado; se o seu terreno recebesse menos-valias, estas ser-lhe-iam ressarcidas. O mesmo preceito deveria ser aplicado às mais-valias que resultam do aumento dos índices de construção: taxas ou indemnizações, consoante o caso, deveriam assegurar que o proprietário não obtivesse nenhum proveito económico nem nenhum prejuízo económico quando o seu lote visse alterado o volume de construção permitida.
EXPR: Refira um ou dois exemplos concretos que reflictam esta realidade.
PBA: Não têm faltado na imprensa nacional escândalos relacionados com a aprovação excepcional de loteamentos, seja quanto à área afectada, seja quanto aos elevados índices de construção concedidos. O que mais surpreende, no entanto, é que quase todos esses escândalos tenham cobertura legal.
Um método muito empregue para viabilizar legalmente um empreendimento urbanístico não previsto em PDM consiste em suspender este último nos termos do Decreto-Lei nº 380/99, licenciar o empreendimento, e recolocar o Plano em vigor. Tal processo é permitido sempre que “se verifiquem circunstâncias excepcionais resultantes de alteração significativa das perspectivas de desenvolvimento económico” (artigo 100º) e resulta da deliberação da assembleia municipal sob proposta do executivo camarário, ou ainda por meio de decreto regulamentar.
Ora, nenhum PDM é dotado de uma análise exaustiva do seu impacto económico, quantificando rigorosamente os efeitos que terá sobre o preço dos solos e dos edifícios, discriminando quem irá beneficiar do plano, quanto irá ganhar, e quem irá pagar os custo finais desse mesmo plano. Isto é tanto mais surpreendente quanto é sabido que poucas acções da Administração Pública influenciam mais os custos do imobiliário do que os planos territoriais. Sendo assim, como é possível analisar objectivamente a “excepcionalidade” das circunstâncias que rodeiam os empreendimentos? Está-se no domínio do puro julgamento subjectivo e arbitrário, numa decisão que envolve a concessão de fortunas “trazidas pelo vento”. Como pode ser que numa assembleia municipal, ou num gabinete autárquico, se possa decidir a valorização de um hectare de terreno em até 500 mil contos, sem qualquer mérito do proprietário?
EXPR: Como equaciona a recaptura das mais valias urbanísticas? Acha que o Estado deve ter a prerrogativa de lotear o solo ou esta deve estar nas mãos dos privados?
PBA: Importa distinguir três etapas da expansão urbana: o loteamento, a urbanização e a edificação.
• O loteamento é uma mera operação jurídico-administrativa em que um terreno agrícola é repartido em lotes privados para construção, e certas parcelas desse terreno são reservadas para as acessibilidades e outras infra-estruturas comunitárias. É por via do loteamento que o terratenente realiza as mais-valias urbanísticas, mesmo sem ter realizado qualquer obra física.
• A urbanização é o processo de desenhar e implantar a malha urbana, no que concerne a acessibilidades e infra-estruturas públicas. É neste processo que se desenham e constroem ruas, praças, avenidas, jardins, &c, e se decide a volumetria e os usos a autorizar em cada lote.
• A edificação é o processo de construção dos edifícios nos respectivos lotes, em obediência aos planos de urbanização.
Sou favorável à ideia segundo a qual o loteamento deve ser uma operação inteiramente pública, a urbanização uma empreitada de obras públicas sujeita a concurso, e a edificação um processo inteiramente privado.
É sobremodo fundamental que a Administração detenha a prerrogativa exclusiva de lotear o solo, como tende a ser prática comum nos países mais desenvolvidos, sendo exemplos particularmente rigorosos desta filosofia a Holanda e a Suécia. Só dessa forma se consegue assegurar que perto de 100% das mais-valias urbanísticas sejam utilizadas para o bem comum, e se logra vencer a pressão dos particulares para lotear e urbanizar os seus terrenos, onde quer que eles se localizem e independentemente das reais necessidades do colectivo.
A par deste método, que necessariamente passa pela posse pública dos terrenos urbanizáveis, existem outros métodos mistos de parceria entre a Administração e os particulares. Todos eles, porém, controlam de forma draconiana a recaptura de mais-valias urbanísticas, exigindo aos loteadores particulares o pagamento de taxas e a prestação de contrapartidas.
Actualmente, as mais-valias urbanísticas podem ser cobradas ao terratenente no âmbito do IRS ou do IRC. Isto levanta um problema ontológico de base: deve o Estado cobrar impostos sobre um rendimento imerecido que resultou da sua própria acção urbanística? Será apropriado que o Estado conceda a um particular um milhão de euros em mais-valias urbanísticas, autêntico grande prémio de lotaria (no sentido em que não resultou do trabalho, mas da “sorte” de uma decisão político-administrativa favorável), e depois tribute apenas 40% dessa fortuna?
EXPR: Como classifica a actuação dos autarcas e das CCDRs ?
PBA: Tal como afirmei, o acto político-administrativo de reclassificar como “urbanizável” um terreno até aí “agro-florestal” traz ao respectivo proprietário uma fortuna imediata, sem esforço nem risco. Ora, o autarca é um protagonista deste acto: os seus bons ofícios são o toque de Midas que converte em ouro o património imobiliário. As CCDRs também influem neste processo, facilitando ou impedindo a reclassificação. Da capacidade argumentativa do terratenente e do beneplácito daqueles decisores depende a captura, ou não, das imensas mais-valias urbanísticas. É uma enorme fortuna “trazida pelo vento” que está em jogo, e o seu destino é jogado largamente segundo a consciência do decisor político e administrativo.
A avaliar pelas fortunas imerecidas que o urbanismo tem gerado, e pelo caos que tem resultado de inúmeros licenciamentos avulsos e rentabilíssimos, não posso classificar de benéfica a actuação dos autarcas nem das CCDRs. O mesmo se pode dizer de outros diplomas legais de instância superior que produzem as mesmas excepções aos planos e os mesmos rendimentos.
EXPR: Em que moldes uma nova lei das Finanças locais pode corrigir o actual regime especulativo sobre o uso do solo? Há representantes da Ordem dos Arquitectos no grupo de trabalho?
PBA: A tributação do património imobiliário não pode ter como mera função arrecadar receitas para o Estado e as Autarquias. Deve ser também um instrumento para estimular o bom uso dos imóveis e desmotivar o seu subaproveitamento e açambarcamento especulativo.
Se, à semelhança do que se faz nos países mais desenvolvidos, o proprietário de um imóvel devoluto (rústico ou urbano) contribuísse com uma tributação muito agravada, e em casos mais graves de abandono prolongado sofresse uma coima ou visse o seu imóvel ser automaticamente chamado à posse administrativa, é certo que o mercado imobiliário ganharia uma fluidez muito saudável. Cessariam os açambarcamentos especulativos, os edifícios desocupados e os campos incultos seriam colocados no mercado a baixo preço, e o subaproveitamento do território seria desmotivado. As próprias mais-valias urbanísticas minguariam à medida que fossem desprovidas da sua fracção especulativa.
É frequente afirmar-se que número excessivo de licenciamentos de construção feitos nos nossos municípios resulta da sua necessidade de obter receitas por via da cobrança de licenças e de contribuições autárquicas. Não creio que seja esse o caso: a causa mais provável será a intensa procura de alvarás de loteamento por parte dos terratenentes, que desse modo enriquecem, e de que maneira!, com as mais-valias urbanísticas.
EXPR: Faz sentido continuar a alargar perímetros urbanos nos concelhos da Grande Lisboa e do Grande Porto?
PBA: Talvez nos devêssemos perguntar se se deverá forçar os portugueses que hoje habitam os enormes e miseráveis subúrbios das nossas cidades a permanecerem o resto das suas vidas nesse mesmo género de subúrbio, ou se se deverão criar novas expansões urbanas condignas, espaçosas, confortáveis, vendidas a preços baixos, o mais possível isentas de empolamentos especulativos. Se se optar por esta segunda via, necessariamente haverá que criar novas expansões urbanas, quiçá nos moldes das “New Tows” britânicas: cidades-jardim, de baixa densidade, resultantes de loteamentos públicos, a preços acessíveis. O bairro lisboeta da Encarnação seguiu este modelo, mas foi construído antes de a Lei dos Loteamentos de 1965 ter liquidado o urbanismo em Portugal e impossibilitado a continuação desse modelo de planeamento. Para tornar de novo exequíveis esta forma de planear é imprescindível uma revisão profunda das nossas bases legislativas do ordenamento do território.
EXPR: Faz sentido construir de novo ou requalificar?
PBA: Parece-me fazer todo o sentido requalificar bairros de grande qualidade de desenho e de construção; parece-me difícil requalificar bairros desprovidos de ambos os atributos. Duvido que exista requalificação possível para Massamá, para a Tapada das Mercês, para a Ramada, para o Cacém, para o Casal de São Marcos e todos os seus equivalentes de Norte a Sul do país. Além disso, a robustez de muitos desses edifícios é tão precária que dentro de poucas décadas poderão tornar-se inseguros. Na melhor das hipóteses poder-se-ão administrar pequenos paliativos: criar jardins nas escassas manchas de solo desocupado, instalar mobiliário urbano, &c. Essa será uma solução conjuntural. Para uma solução estrutural será necessário, a meu ver, criar novas expansões urbanas (as cidades-jardim que já referi) segundo os trâmites de uma legislação urbanística que consagre a prerrogativa estatal dos loteamentos e a função social das mais-valias urbanísticas.
EXPR: Portugal pode enfrentar um «crash» do mercado imobiliário?
PBA: Faltam-me estatísticas objectivas, imparciais e abrangentes sobre este fenómeno. Em todo o caso, a imprensa económica nacional e internacional vem anunciando a iminência de quebras muito acentuadas no volume de vendas, assim como uma quebra nos preços praticados.
Em certos bairros periféricos de Lisboa, Porto e Coimbra o preço do imobiliário desceu 20% no último ano – facto inédito na última década, durante a qual o preço dos imóveis subiu 300% por fenómenos inteiramente especulativos.
Estima-se que existam mais de 700 mil fogos habitacionais devolutos em Portugal, muitos dos quais novos e nunca habitados. Os seus preços mantêm-se artificialmente elevados devido ao açambarcamento de que são alvo. No dia em que o nosso país aplicar coimas à retenção de imóveis sem uso, o mercado imobiliário ver-se-á obrigado a baixar muito significativamente os preços para conseguir escoar com rapidez o excesso de oferta.
EXPR: De quem é a responsabilidade do caos urbanístico dos últimos 30 anos?
PBA: De todos os políticos governamentais e autárquicos que sobre a questão absolutamente axiomática que é a recaptura das mais-valias ou cultivaram a ignorância, ou cultivaram o silêncio, deixando crescer um caos urbanístico muitíssimo rentável para alguns promotores e muito prejudicial para toda a restante sociedade. Este problema afecta-nos gravemente desde que foi promulgada a Lei dos Loteamentos (D.L. 46673) de 1965, mas nunca foi discutido em profundidade na Assembleia da República, o que é insólito.
A questão das mais-valias urbanísticas tem sido profundamente estudada por toda a Europa desde os finais do século XIX, posto que é o busílis económico de toda a problemática do planeamento urbano. Sem recaptura das mais-valias urbanísticas o urbanismo não passa de uma subtil guerra hobbesiana pela exploração de solos urbanizáveis. Em todos os países civilizados esta questão mereceu a mais alta atenção por parte de juristas, economistas, urbanistas e políticos, ao passo que no nosso país tem sido marginalizada. Não se compreende como é que em Portugal a classe política tem tratado esta questão como um mero fait-divers, ao mesmo tempo que deixa alguns promotores imobiliários enriquecerem imerecidamente com as mais-valias urbanísticas que, no fim, serão pagas por todo o colectivo. Quem sofre com esta incúria são os portugueses que comprometem quase metade do seu orçamento familiar num crédito à habitação que demora toda uma vida a liquidar.
Também tem sido altamente censurável a marginalização e adiamentos sistemáticos a que foram votadas as reformas da lei dos arrendamentos e da tributação do património imobiliário. Em ambos os domínios encontramo-nos décadas atrasados.
EXPR: Será realmente a captura privada das mais-valias urbanísticas associadas aos loteamentos particulares a principal causa do caos urbanístico?
PBA: Podemos constatar por via sincrónica e por via diacrónica como o problema do caos urbanístico deriva da concessão do direito de lotear aos particulares. Há, de resto, uma ampla bibliografia nacional e estrangeira a sustentar esta tese.
Análise sincrónica: o caos urbanístico português é quantitativamente e qualitativamente muito mais acentuado do que o existente nos restantes países europeus. Qual a principal, a esmagadora diferença, entre o nosso sistema jurídico-administrativo e o deles? O facto de nós não só permitirmos que sejam os proprietários dos terrenos a loteá-los, como também a guardar para si as mais-valias urbanísticas. Além disso, países europeus vizinhos penalizam gravemente a sub-utilização e a retenção especulativa de imóveis, quer urbanos quer rústicos.
A título de exemplo, comparem-se vilas fronteiriças como Vilar Formoso e Fuentes de Oñoro. Do lado português existem inúmeros edifícios devolutos, um desenho de expansões urbanas de medíocre qualidade, e um espaço agro-florestal derrelicto. Do lado espanhol vemos a maioria dos edifícios sendo utilizados e bem mantidos, uma área urbana com um traçado bem ordenado, e um espaço agro-florestal cultivado. Entre uma vila e outra não difere o contexto social, nem económico, nem agrícola, mas apenas o contexto jurídico e tributário.
Análise diacrónica: comparemos por fotografia aérea os "anéis de crescimento" das expansões urbanas portuguesas antes e após 1965, ano em que os loteamentos e urbanizações particulares começaram a ser autorizados em Portugal, justamente ao contrário de tudo o que se vinha legislando no resto da Europa. Comparemos a qualidade da malha urbana construída quando o Estado era a única entidade autorizada a urbanizar (analise os "ensanches" de Ressano Garcia e de Duarte Pacheco, por exemplo) e a construída quando as expansões urbanas foram entregues aos promotores particulares. Comparemos as urbanizações estatais dos anos 30, 40, e 50 com as urbanizações privadas que se vêm fazendo desde os anos 60. O que as faz tão diferentes? As legislações que amparavam um e outro.
O problema dos loteamentos vai além da simples esfera urbanística. Da foz do Lima à foz do Sado, basta à Administração Pública autorizar o loteamento de 4 ou 5 hectares para enriquecer instantaneamente o respectivo proprietário em até mais de um milhão de contos. Rendimentos desta natureza e desta magnitude, que não resultam do trabalho e são pagos com o esforço financeiro de toda a sociedade, corrompem a moral pública, as instituições administrativas e todo o empreendedorismo económico. Acresce ainda que há um imenso custo de oportunidade associado à especulação imobiliária: o capital nela investido é subtraido ao investimento na indústria, nas florestas, na agricultura...
Por fim, “last but not least”, importa referir que o facto de o nosso Estado não controlar as mais-valias tem um custo directo para todos os que adquirem habitação. Em média, elas representam até 50% do preço do edifício final. Se o Estado retivesse as mais-valias na fonte e promovesse a sua redução, essas mais-valias reduzir-se-iam para 15% ou menos do preço do edifício. Por outras palavras: a habitação em Portugal poderia custar menos 35% - um montante nada despiciendo para o orçamento familiar dos portugueses.
terça-feira, junho 21, 2005
O fim do regabofe especulativo
por Pedro Bingre
Recomendo a todos aqueles que se preocupam com o território e com a economia de Portugal a leitura do editorial e do importante artigo publicados nesta semana na revista Economist, a respeito do "crash" iminente do mercado imobiliário.
Permitam-me que cite o remate daquele editorial: "Toda a economia mundial está em perigo. O FMI avisou que assim como o aumento dos preços da habitação foi um fenómeno global, também a sua queda deverá ser sincronizada, e os seus efeitos sentidos por todos. O 'boom' imobiliário foi divertido enquanto durou, mas a verdade é que o maior aumento de riqueza de toda a História não passou de uma ilusão." O artigo seguinte adverte ainda : "[O recente aumento do preço das casas] não só ultrapassou largamente quaisquer bolhas imobiliárias anteriores, como chega a ser maior do que as bolhas accionistas americanas dos finais dos anos 1990 e dos finais dos anos 1920. Por outras palavras, trata-se da maior bolha especulativa da História".
Portugal, nisto como em tantos outros assuntos, continua na vanguarda da retaguarda. Atrás do progresso e à frente da crise. Fomos o país com menor controle jurídico e tributário da especulação imobiliária, menor restrição à construção de novos fogos, e agora colheremos os efeitos de toda essa falta de previdência: sofreremos mais com a crise que aí vem do que os nossos congéneres.
Em "posts" anteriores havia comentado os excessos da especulação imobiliária no nosso país, que graças à falta de regulação jurídica atingiu proporções mais graves do que nos restantes países ocidentais. Com efeito, apesar de o "boom" imobiliário ter sido comum a todo o Ocidente desde os finais da década de 90 até aos nossos dias, criando um empolamento artificial dos preços e um aumento ilusório da riqueza, Portugal foi o único país onde a construção de novas habitações excedeu largamente as necessidades habitacionais efectivas. Construiu-se para saciar a procura especulativa e não a procura habitacional, que era muitíssimo menor.
No instante em que os milhares de proprietários que açambarcam especulativamente imóveis desocupados quiserem reaver a liquidez do seu capital, vendendo a casa a quem a deseje de facto habitar, hão-de constatar que não existem compradores-habitantes em número suficiente para adquirir todos os imóveis. Há centenas de milhar de fogos habitacionais novos em Portugal que nunca tiveram, nem nunca vão ter, quem neles resida. E a má notícia para os especuladores é que a escassa procura para habitação deixará de ser compensada pela procura para especulação, ou seja: cairá dramaticamente a procura agregada de imóveis e o enorme excesso de oferta encarregar-se-á de fazer baixar os preços.
É o fim do regabofe imobiliário. E é o princípio de uma gravíssima crise estrutural: o imobiliário e a construção civil foram o motor da economia, da política e da sociedade portuguesas. Um motor ineficiente, poluente, e incapaz de galgar a ladeira do desenvolvimento real - mas mesmo assim foi o único motor que usámos.
Há anos que os analistas previam este desfecho. Todavia, os decisores públicos nacionais e locais que tutelavam o sector estiveram demasiado inebriados com as fortunas fáceis e parasitárias oferecidas pelos alvarás de loteamento, pelas expansões urbanas, e pela falta de legislação anti-especulatória.
Volta, conde de Avranches: acabou-se o fartar da vilanagem.
Recomendo a todos aqueles que se preocupam com o território e com a economia de Portugal a leitura do editorial e do importante artigo publicados nesta semana na revista Economist, a respeito do "crash" iminente do mercado imobiliário.
Permitam-me que cite o remate daquele editorial: "Toda a economia mundial está em perigo. O FMI avisou que assim como o aumento dos preços da habitação foi um fenómeno global, também a sua queda deverá ser sincronizada, e os seus efeitos sentidos por todos. O 'boom' imobiliário foi divertido enquanto durou, mas a verdade é que o maior aumento de riqueza de toda a História não passou de uma ilusão." O artigo seguinte adverte ainda : "[O recente aumento do preço das casas] não só ultrapassou largamente quaisquer bolhas imobiliárias anteriores, como chega a ser maior do que as bolhas accionistas americanas dos finais dos anos 1990 e dos finais dos anos 1920. Por outras palavras, trata-se da maior bolha especulativa da História".
Portugal, nisto como em tantos outros assuntos, continua na vanguarda da retaguarda. Atrás do progresso e à frente da crise. Fomos o país com menor controle jurídico e tributário da especulação imobiliária, menor restrição à construção de novos fogos, e agora colheremos os efeitos de toda essa falta de previdência: sofreremos mais com a crise que aí vem do que os nossos congéneres.
Em "posts" anteriores havia comentado os excessos da especulação imobiliária no nosso país, que graças à falta de regulação jurídica atingiu proporções mais graves do que nos restantes países ocidentais. Com efeito, apesar de o "boom" imobiliário ter sido comum a todo o Ocidente desde os finais da década de 90 até aos nossos dias, criando um empolamento artificial dos preços e um aumento ilusório da riqueza, Portugal foi o único país onde a construção de novas habitações excedeu largamente as necessidades habitacionais efectivas. Construiu-se para saciar a procura especulativa e não a procura habitacional, que era muitíssimo menor.
No instante em que os milhares de proprietários que açambarcam especulativamente imóveis desocupados quiserem reaver a liquidez do seu capital, vendendo a casa a quem a deseje de facto habitar, hão-de constatar que não existem compradores-habitantes em número suficiente para adquirir todos os imóveis. Há centenas de milhar de fogos habitacionais novos em Portugal que nunca tiveram, nem nunca vão ter, quem neles resida. E a má notícia para os especuladores é que a escassa procura para habitação deixará de ser compensada pela procura para especulação, ou seja: cairá dramaticamente a procura agregada de imóveis e o enorme excesso de oferta encarregar-se-á de fazer baixar os preços.
É o fim do regabofe imobiliário. E é o princípio de uma gravíssima crise estrutural: o imobiliário e a construção civil foram o motor da economia, da política e da sociedade portuguesas. Um motor ineficiente, poluente, e incapaz de galgar a ladeira do desenvolvimento real - mas mesmo assim foi o único motor que usámos.
Há anos que os analistas previam este desfecho. Todavia, os decisores públicos nacionais e locais que tutelavam o sector estiveram demasiado inebriados com as fortunas fáceis e parasitárias oferecidas pelos alvarás de loteamento, pelas expansões urbanas, e pela falta de legislação anti-especulatória.
Volta, conde de Avranches: acabou-se o fartar da vilanagem.
domingo, maio 29, 2005
O caso “Vargem Fresca”: mais um exemplo de apropriação de mais-valias urbanísticas
Por Pedro Bingre
O caso “Vargem Fresca” exemplifica algo mais do que um crime ecológico, perpetrado contra o valor ambiental que são os montados de sobreiro. Exemplifica sobretudo um crime económico (a apropriação de mais-valias urbanísticas), actividade que embora seja legal no nosso país, constitui um gravíssimo crime de colarinho branco na generalidade dos países desenvolvidos ocidentais. Penso que discutirmos a “utilidade pública” do projecto “Vargem Fresca” equivale a discutirmos um mero sintoma e não a determinarmos a causa da patologia; melhor será discutir a apropriação das mais-valias urbanísticas milionárias daquela Herdade, que se processou de forma quase idêntica à que se processa no resto do país. A Vargem Fresca é um episódio conjuntural; a apropriação de mais-valias urbanísticas é um fenómeno estrutural e verdadeiro móbil da expansão urbana especulativa.
Todos sabemos, por meio dos meios de comunicação social, que os solos rústicos que o Grupo Espírito Santo (GES) adquiriu à Companhia das Lezírias lhe custaram 78$ o metro quadrado, na “moeda antiga”. Todos sabemos também que poucos anos mais tarde cada metro quadrado passou a valer cerca de 16 000$ o metro quadrado graças à reclassificação como “solo urbanizável”, e que para receber tal reclassificação foi necessário contornar o Decreto-Lei n.º 169/2001 (regime de protecção do sobreiro e da azinheira). Isto trouxe uma valorização de 20 000% daquele património imobiliário do GES, sem que este rendimento súbito tenha resultado do mérito e do esforço produtivo desse grupo económico, mas tão-somente de diligências politico-administrativas. Imaginem os leitores destas linhas se um despacho ministerial multiplicasse por 200 o valor do vosso património imobiliário. É importante prestar atenção aos montantes em causa: o GES adquiriu cada hectare não urbanizável a 780 contos, passando cada um destes a valer 160 MIL contos a partir do momento em que ganharam alvará de loteamento ou licença de construção. Isto é mais-ou-menos o mesmo que um despacho ministerial alterar o valor de um apartamento (ou uma qualquer courela) de 30 mil contos para 6 milhões de contos, sem que o proprietário tenha exercido qualquer actividade produtiva proporcional a esse rendimento.
A esta valorização do solo rústico em 20 000 % por via de um alvará de loteamento dá-se o nome de “mais-valia urbanística”. (Se o terreno em causa fosse mais próximo do centro urbano ou possuísse maior valor cénico, as mais-valias poderiam ser de magnitude bastante superior à que vimos). As doutrinas económicas, jurídicas e urbanísticas de todo o mundo desenvolvido concordam que semelhante valorização não resulta do mérito empreendedorístico do proprietário, mas sim do esforço do colectivo em desenvolver o território; daí que toda a legislação moderna procure ou conceder ao Estado o exclusivo direito de lotear (e portando apenas o Estado factura e controla as mais-valias urbanísticas), ou impor ao proprietário do terreno loteado medidas de recaptura pública das mais-valias urbanísticas, de modo que as únicas mais-valias que o proprietário do terreno urbanizável aufere são as decorrentes da prestação de serviços de engenharia e arquitectura. A ninguém é permitido enriquecer pela mera reclassificação administrativa dos seus terrenos agro-florestais em terrenos urbanizáveis.
Em Portugal, desde que foi promulgado o decreto-lei n.º 46 673 de 29 de Novembro de 1965 (cujo avatar presente é o decreto-lei n.º 448/91 de 29 de Novembro), os proprietários de solos rústicos (agro-florestais) detêm a prerrogativa de lotear e urbanizar os seus terrenos, e de facturar a totalidade das mais-valias urbanísticas correspondentes. Pode dizer-se, com algum rigor, que o DL 46673 é o Euromilhões dos promotores imobiliários portugueses, a criar excêntricos desde 1965 (e a assassinar a paisagem nas últimas quatro décadas).
Vale a pena fazer um esforço taxonómico em torno deste rendimento súbito do GES, da ordem dos 20 000% (merece a pena insistir nesta magnitude percentual). Peço aos especialistas em Economia que me corrijam, se necessário. Usando as definições de Schumpeter, ter-se-á tratado de um lucro ou de um juro?
De um lucro seguramente que não, dado que um lucro resulta de actividades directamente produtoras de bens ou serviços, ao passo que esta emissão de um alvará pelo Estado, causadora do rendimento, não se pode classificar de serviço prestado pelo GES.
De um juro também não se terá tratado, já que o juro deveria ser a recompensa do risco corrido pelo capitalista ao realizar um investimento ou um empréstimo, e neste caso não houve qualquer risco de desvalorização de capital em 20 000% assumido pelo GES ao adquirir o imóvel rústico da Herdade da Vargem.
Este rendimento de 20 000 % tratou-se, isso sim, de uma fortuna imediata concedida pelo Estado a um particular, à custa da alteração da malha urbana nacional que a todos afecta. Este rendimento sem causa válida constitui uma modalidade de "rent-seeking activities", as quais constituem um “crime de colarinho branco" à luz da legislação económica mais esclarecida. É por esta razão que todos os países desenvolvidos, para não dizer civilizados, combatem por Lei, explicita e vigorosamente, a apropriação de mais-valias urbanísticas e, de modo concomitante, controlam draconianamente ou interditam mesmo as urbanizações particulares, ao passo que a ordem jurídica interna de Portugal omite toda esta questão. Enquanto continuar a omiti-la, qualquer proprietário de um terreno periurbano, ou litoral, ou de interesse paisagístico, sabe que bastarão uns quantos despachos, ministeriais ou autárquicos, para lhe trazerem uma fortuna imensa sem risco nem esforço…
Nada, no caso da Vargem Fresca, se distingue do regabofe político-administrativo que caracteriza a expansão urbana em Portugal, à excepção do facto de ter havido necessidade de abater sobreiros. Nos arredores noroeste de Lisboa, por exemplo a famosa região saloia, encontram-se os prados mais ricos em orquídeas autóctones de todo o Portugal e, por extensão, da região mediterrânea, que vêm sendo destruídos para dar lugar a urbanizações cujos rendimentos são imensamente maiores do que os da Vargem Fresca; mas ninguém se tem indignado com isso, aparentemente porque neles já não existem sobreirais nem cercais (embora tenham em tempos sido essas as florestas climácicas do local, de facto). Dezenas de outros ecossistemas, tão notáveis como o sobreiral, têm estado a ser urbanizados sem que se dê idêntica indignação da opinião pública. E em todos esses locais os promotores imobiliários têm ganho fortunas “trazidas pelo vento”, graças a uns poucos despachos administrativos que recompensam de modo principesco actividades económicas directamente improdutivas, vulgo parasitários, como sejam a facturação por meio de operações particulares de loteamento.
Estes crimes ecológicos e estas imoralidades económicas, onde se observa o enriquecimento sem mérito produtivo, são da mesma natureza dos que se observaram na Vargem Fresca: um mero alvará faz a fortuna instantânea do promotor, mas ninguém se indigna com isso...
No nosso país, o proprietário de um imóvel não-urbanizado tem apenas que seguir o seguinte algoritmo para se apropriar de mais-valias urbanísticas:
1) se o seu terreno for dado como urbanizável em sede de PDM, há que solicitar à autarquia alvará de loteamento, e vendê-lo a preços dezenas ou centenas de vezes superiores ao inicial;
2) se o seu terreno não for dado como urbanizável em sede de PDM, e não estiver afecto à RAN ou à REN, deverá pedir uma suspensão do PDM alegando “excepcional interesse público”. A suspensão é feita por mero despacho do presidente da Câmara, o loteamento é efectuado, após o que se recoloca em vigor o PDM. Entretanto, o proprietário factura as mais-valias urbanísticas;
3) se o seu terreno estiver afecto à RAN ou à REN, solicita desafectação, acto após o qual pode ter lugar o alvará de loteamento e a facturação de mais-valias urbanísticas.
Como disse, o caso da Vargem Fresca apenas difere destes casos gerais por ter envolvido o abate de sobreiros e a abertura de uma excepção duvidosa ao DL 169/2001. Muitos se sentem indignados por se ter contornado a protecção legal daquelas quercíneas. No entanto, creio que devemos olhar com mais atenção para o verdadeiro móbil desse subterfúgio, nomeadamente a possibilidade legal de um proprietário enriquecer colossal e imediatamente com o loteamento dos seus terrenos rústicos, apropriando-se das mais-valias urbanísticas. Se não houvesse essa possibilidade este crime ( por enquanto apenas o é em termos morais, dado que a Lei ainda não o contempla) nem sequer se teria dado. Não teria havido motivação para cometê-lo. Se não houvesse essa possibilidade, não seríamos o país que nos últimos quarenta anos conseguiu destruir a sua paisagem (sub)urbana, a sua economia fundiária, e a idoneidade das estruturas administrativas do território. O que sucedeu na Herdade da Vargem Fresca é idêntico ao despautério que se verifica por todo o país, com uma única diferença: neste caso foi necessário abater sobreiros para facturar mais-valias astronómicas e imerecidas.
O problema das mais-valias urbanísticas (junto com o da tributação do património imobiliário), é a causa mais profunda do total desastre do ordenamento e da falência da economia do território português. Quando irão os legisladores portugueses emendar o erro cometido em 1965, revogando o DL 448/91 e emendado a legislação conexa? Quando irão os nossos deputados emendar a nossa Constituição, o nosso Código Civil e consagrar de modo inequívoco e justo, num futuro Código de Urbanismo, a função social das mais-valias urbanísticas?
O caso “Vargem Fresca” exemplifica algo mais do que um crime ecológico, perpetrado contra o valor ambiental que são os montados de sobreiro. Exemplifica sobretudo um crime económico (a apropriação de mais-valias urbanísticas), actividade que embora seja legal no nosso país, constitui um gravíssimo crime de colarinho branco na generalidade dos países desenvolvidos ocidentais. Penso que discutirmos a “utilidade pública” do projecto “Vargem Fresca” equivale a discutirmos um mero sintoma e não a determinarmos a causa da patologia; melhor será discutir a apropriação das mais-valias urbanísticas milionárias daquela Herdade, que se processou de forma quase idêntica à que se processa no resto do país. A Vargem Fresca é um episódio conjuntural; a apropriação de mais-valias urbanísticas é um fenómeno estrutural e verdadeiro móbil da expansão urbana especulativa.
Todos sabemos, por meio dos meios de comunicação social, que os solos rústicos que o Grupo Espírito Santo (GES) adquiriu à Companhia das Lezírias lhe custaram 78$ o metro quadrado, na “moeda antiga”. Todos sabemos também que poucos anos mais tarde cada metro quadrado passou a valer cerca de 16 000$ o metro quadrado graças à reclassificação como “solo urbanizável”, e que para receber tal reclassificação foi necessário contornar o Decreto-Lei n.º 169/2001 (regime de protecção do sobreiro e da azinheira). Isto trouxe uma valorização de 20 000% daquele património imobiliário do GES, sem que este rendimento súbito tenha resultado do mérito e do esforço produtivo desse grupo económico, mas tão-somente de diligências politico-administrativas. Imaginem os leitores destas linhas se um despacho ministerial multiplicasse por 200 o valor do vosso património imobiliário. É importante prestar atenção aos montantes em causa: o GES adquiriu cada hectare não urbanizável a 780 contos, passando cada um destes a valer 160 MIL contos a partir do momento em que ganharam alvará de loteamento ou licença de construção. Isto é mais-ou-menos o mesmo que um despacho ministerial alterar o valor de um apartamento (ou uma qualquer courela) de 30 mil contos para 6 milhões de contos, sem que o proprietário tenha exercido qualquer actividade produtiva proporcional a esse rendimento.
A esta valorização do solo rústico em 20 000 % por via de um alvará de loteamento dá-se o nome de “mais-valia urbanística”. (Se o terreno em causa fosse mais próximo do centro urbano ou possuísse maior valor cénico, as mais-valias poderiam ser de magnitude bastante superior à que vimos). As doutrinas económicas, jurídicas e urbanísticas de todo o mundo desenvolvido concordam que semelhante valorização não resulta do mérito empreendedorístico do proprietário, mas sim do esforço do colectivo em desenvolver o território; daí que toda a legislação moderna procure ou conceder ao Estado o exclusivo direito de lotear (e portando apenas o Estado factura e controla as mais-valias urbanísticas), ou impor ao proprietário do terreno loteado medidas de recaptura pública das mais-valias urbanísticas, de modo que as únicas mais-valias que o proprietário do terreno urbanizável aufere são as decorrentes da prestação de serviços de engenharia e arquitectura. A ninguém é permitido enriquecer pela mera reclassificação administrativa dos seus terrenos agro-florestais em terrenos urbanizáveis.
Em Portugal, desde que foi promulgado o decreto-lei n.º 46 673 de 29 de Novembro de 1965 (cujo avatar presente é o decreto-lei n.º 448/91 de 29 de Novembro), os proprietários de solos rústicos (agro-florestais) detêm a prerrogativa de lotear e urbanizar os seus terrenos, e de facturar a totalidade das mais-valias urbanísticas correspondentes. Pode dizer-se, com algum rigor, que o DL 46673 é o Euromilhões dos promotores imobiliários portugueses, a criar excêntricos desde 1965 (e a assassinar a paisagem nas últimas quatro décadas).
Vale a pena fazer um esforço taxonómico em torno deste rendimento súbito do GES, da ordem dos 20 000% (merece a pena insistir nesta magnitude percentual). Peço aos especialistas em Economia que me corrijam, se necessário. Usando as definições de Schumpeter, ter-se-á tratado de um lucro ou de um juro?
De um lucro seguramente que não, dado que um lucro resulta de actividades directamente produtoras de bens ou serviços, ao passo que esta emissão de um alvará pelo Estado, causadora do rendimento, não se pode classificar de serviço prestado pelo GES.
De um juro também não se terá tratado, já que o juro deveria ser a recompensa do risco corrido pelo capitalista ao realizar um investimento ou um empréstimo, e neste caso não houve qualquer risco de desvalorização de capital em 20 000% assumido pelo GES ao adquirir o imóvel rústico da Herdade da Vargem.
Este rendimento de 20 000 % tratou-se, isso sim, de uma fortuna imediata concedida pelo Estado a um particular, à custa da alteração da malha urbana nacional que a todos afecta. Este rendimento sem causa válida constitui uma modalidade de "rent-seeking activities", as quais constituem um “crime de colarinho branco" à luz da legislação económica mais esclarecida. É por esta razão que todos os países desenvolvidos, para não dizer civilizados, combatem por Lei, explicita e vigorosamente, a apropriação de mais-valias urbanísticas e, de modo concomitante, controlam draconianamente ou interditam mesmo as urbanizações particulares, ao passo que a ordem jurídica interna de Portugal omite toda esta questão. Enquanto continuar a omiti-la, qualquer proprietário de um terreno periurbano, ou litoral, ou de interesse paisagístico, sabe que bastarão uns quantos despachos, ministeriais ou autárquicos, para lhe trazerem uma fortuna imensa sem risco nem esforço…
Nada, no caso da Vargem Fresca, se distingue do regabofe político-administrativo que caracteriza a expansão urbana em Portugal, à excepção do facto de ter havido necessidade de abater sobreiros. Nos arredores noroeste de Lisboa, por exemplo a famosa região saloia, encontram-se os prados mais ricos em orquídeas autóctones de todo o Portugal e, por extensão, da região mediterrânea, que vêm sendo destruídos para dar lugar a urbanizações cujos rendimentos são imensamente maiores do que os da Vargem Fresca; mas ninguém se tem indignado com isso, aparentemente porque neles já não existem sobreirais nem cercais (embora tenham em tempos sido essas as florestas climácicas do local, de facto). Dezenas de outros ecossistemas, tão notáveis como o sobreiral, têm estado a ser urbanizados sem que se dê idêntica indignação da opinião pública. E em todos esses locais os promotores imobiliários têm ganho fortunas “trazidas pelo vento”, graças a uns poucos despachos administrativos que recompensam de modo principesco actividades económicas directamente improdutivas, vulgo parasitários, como sejam a facturação por meio de operações particulares de loteamento.
Estes crimes ecológicos e estas imoralidades económicas, onde se observa o enriquecimento sem mérito produtivo, são da mesma natureza dos que se observaram na Vargem Fresca: um mero alvará faz a fortuna instantânea do promotor, mas ninguém se indigna com isso...
No nosso país, o proprietário de um imóvel não-urbanizado tem apenas que seguir o seguinte algoritmo para se apropriar de mais-valias urbanísticas:
1) se o seu terreno for dado como urbanizável em sede de PDM, há que solicitar à autarquia alvará de loteamento, e vendê-lo a preços dezenas ou centenas de vezes superiores ao inicial;
2) se o seu terreno não for dado como urbanizável em sede de PDM, e não estiver afecto à RAN ou à REN, deverá pedir uma suspensão do PDM alegando “excepcional interesse público”. A suspensão é feita por mero despacho do presidente da Câmara, o loteamento é efectuado, após o que se recoloca em vigor o PDM. Entretanto, o proprietário factura as mais-valias urbanísticas;
3) se o seu terreno estiver afecto à RAN ou à REN, solicita desafectação, acto após o qual pode ter lugar o alvará de loteamento e a facturação de mais-valias urbanísticas.
Como disse, o caso da Vargem Fresca apenas difere destes casos gerais por ter envolvido o abate de sobreiros e a abertura de uma excepção duvidosa ao DL 169/2001. Muitos se sentem indignados por se ter contornado a protecção legal daquelas quercíneas. No entanto, creio que devemos olhar com mais atenção para o verdadeiro móbil desse subterfúgio, nomeadamente a possibilidade legal de um proprietário enriquecer colossal e imediatamente com o loteamento dos seus terrenos rústicos, apropriando-se das mais-valias urbanísticas. Se não houvesse essa possibilidade este crime ( por enquanto apenas o é em termos morais, dado que a Lei ainda não o contempla) nem sequer se teria dado. Não teria havido motivação para cometê-lo. Se não houvesse essa possibilidade, não seríamos o país que nos últimos quarenta anos conseguiu destruir a sua paisagem (sub)urbana, a sua economia fundiária, e a idoneidade das estruturas administrativas do território. O que sucedeu na Herdade da Vargem Fresca é idêntico ao despautério que se verifica por todo o país, com uma única diferença: neste caso foi necessário abater sobreiros para facturar mais-valias astronómicas e imerecidas.
O problema das mais-valias urbanísticas (junto com o da tributação do património imobiliário), é a causa mais profunda do total desastre do ordenamento e da falência da economia do território português. Quando irão os legisladores portugueses emendar o erro cometido em 1965, revogando o DL 448/91 e emendado a legislação conexa? Quando irão os nossos deputados emendar a nossa Constituição, o nosso Código Civil e consagrar de modo inequívoco e justo, num futuro Código de Urbanismo, a função social das mais-valias urbanísticas?
terça-feira, maio 24, 2005
Tais quais oliveiras, olivais – Uma resposta ao Henrique Pereira dos Santos
Caro Miguel,
Aqui segue o meu comentário, porque considero ser necessário, desde já, esclarecer alguns aspectos sobre as questões levantadas pelo Henrique Pereira dos Santos. A visão que ele tem é, desde já, correcta do ponto de vista abstracto; incorrecta no essencial.
O facto de o Estado ser uma «pessoa de bem» é um mito. O Estado é uma entidade abstracto que é representada conjunturalmente por determinadas pessoas, sujeita a mudança de «humores» e, por isso, nem sempre as mais correcta. O Estado não é infalível, não produz dogmas, está longe de ser perfeito, tem o direito de mudar de opinião; ou seja, de dar a mão à palmatória e de evoluir. Depois deste intróito, vamos à questão essencial.
É verdade que aquela área da Vargem Fresca está no PDM de Benavente como área turística; mas também é verdade que no mesmo PDM se estabelece a obrigatroriedade de ser considerada os diplomas legais (decreto-lei) de protecção dos montados. Juridicamente, um decreto-lei está acima de um regulamento do PDM. A questão aqui é saber se projectos turísticos com uma forte componente urbanística em montados são compatíveis com a lei de protecção dos montados. Diria que dificilmente são, porque um montado é um sistema agro-pastoril e, por isso, implicava necessariamente uma alteração. Deveria, por isso, evitar-se incluir área de expansão turística em zonas de montado nos PDM?
Admito que seria aconselhável evitar, sim; mas o facto de se incluir, como aconteceu em Benavente, não é, e nunca deverá ser, sinónimo de direitos adquiridos. No entanto, ao incluir aquela área (como outras no mesmo concelho), abriu-se uma porta à fuga às leis dos montados.
Os pareceres de que o Henrique Pereira dos Santos fala de 1993 são, infelizmente, um triste exemplo da nossa forma de funcionalismo público subserviente às pressões políticas. É curioso, aliás, reparar que também um outro projecto similar perto da Vargem Fresca (Vila Nova de Santo Estevão) foi aprovado através de um diploma que estava já revogado (e isto é confirmado por uma magistrada...).
Por fim, é absurdo discutir-se a questão da raridade ou não dos sobreiros e das azinheiras. A situação não é assim tão risonha para os montados como o Henrique Pereira dos Santos refere, sobretudo na Margem Sul, onde não há, de facto, um repovoamento assim tão grande. Mas mesmo que tudo estivesse no sétimo céu, tal não seria motivo para concordar em cortar sobreiros. Aqueles montados têm uma função extremamente importante naquela zona, para além da ambiental, económica e mesmo hidrogeológica. E, por outro lado, convém saber que abrindo-se um precedente, tal significava que outros projectos privados avançariam. A utilidade pública jamais pode ser um critério que seja subvertido, sob risco de que público e privado passem a ser sinónimos. E isso seria perigoso, não apenas em matéria ambiental.
Pedro Vieira
Aqui segue o meu comentário, porque considero ser necessário, desde já, esclarecer alguns aspectos sobre as questões levantadas pelo Henrique Pereira dos Santos. A visão que ele tem é, desde já, correcta do ponto de vista abstracto; incorrecta no essencial.
O facto de o Estado ser uma «pessoa de bem» é um mito. O Estado é uma entidade abstracto que é representada conjunturalmente por determinadas pessoas, sujeita a mudança de «humores» e, por isso, nem sempre as mais correcta. O Estado não é infalível, não produz dogmas, está longe de ser perfeito, tem o direito de mudar de opinião; ou seja, de dar a mão à palmatória e de evoluir. Depois deste intróito, vamos à questão essencial.
É verdade que aquela área da Vargem Fresca está no PDM de Benavente como área turística; mas também é verdade que no mesmo PDM se estabelece a obrigatroriedade de ser considerada os diplomas legais (decreto-lei) de protecção dos montados. Juridicamente, um decreto-lei está acima de um regulamento do PDM. A questão aqui é saber se projectos turísticos com uma forte componente urbanística em montados são compatíveis com a lei de protecção dos montados. Diria que dificilmente são, porque um montado é um sistema agro-pastoril e, por isso, implicava necessariamente uma alteração. Deveria, por isso, evitar-se incluir área de expansão turística em zonas de montado nos PDM?
Admito que seria aconselhável evitar, sim; mas o facto de se incluir, como aconteceu em Benavente, não é, e nunca deverá ser, sinónimo de direitos adquiridos. No entanto, ao incluir aquela área (como outras no mesmo concelho), abriu-se uma porta à fuga às leis dos montados.
Os pareceres de que o Henrique Pereira dos Santos fala de 1993 são, infelizmente, um triste exemplo da nossa forma de funcionalismo público subserviente às pressões políticas. É curioso, aliás, reparar que também um outro projecto similar perto da Vargem Fresca (Vila Nova de Santo Estevão) foi aprovado através de um diploma que estava já revogado (e isto é confirmado por uma magistrada...).
Por fim, é absurdo discutir-se a questão da raridade ou não dos sobreiros e das azinheiras. A situação não é assim tão risonha para os montados como o Henrique Pereira dos Santos refere, sobretudo na Margem Sul, onde não há, de facto, um repovoamento assim tão grande. Mas mesmo que tudo estivesse no sétimo céu, tal não seria motivo para concordar em cortar sobreiros. Aqueles montados têm uma função extremamente importante naquela zona, para além da ambiental, económica e mesmo hidrogeológica. E, por outro lado, convém saber que abrindo-se um precedente, tal significava que outros projectos privados avançariam. A utilidade pública jamais pode ser um critério que seja subvertido, sob risco de que público e privado passem a ser sinónimos. E isso seria perigoso, não apenas em matéria ambiental.
Pedro Vieira
Tais quais oliveiras, olivais...
Tenho a sensação estranha de ser o único cidadão que conheço que no essencial concorda com o despacho de Luís Nobre Guedes, e outros, na questão da Vargem Fresca.
Não tenho nenhuma ligação a Nobre Guedes, não tenho nenhuma ligação ao PP (costumava votar bastante mais à esquerda até que ultimamente a demagogia populista do Sr. Louçã me empurrou para o voto em branco), não tenho nenhuma ligação ao grupo Espírito Santo.
Feita a minha declaração de interesses passo a explicar o meu ponto de vista.
Há um Plano Director Municipal, sujeito a discussão pública, que identifica a área como sendo área turística;
A Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo pronunciou-se favoravelmente ao projecto;
O projecto foi aprovado pela Câmara Municipal e pelo Sr. Secretário de Estado da Administração Local em 1993;
Ou seja, a mesma administração pública que aprova um projecto em diversas instâncias vem, no fim de tudo aprovado, dizer que afinal estava a brincar porque aprovou coisas que não se podem realizar.
Ora esta forma do Estado Português decidir, embora largamente difundida, é absolutamente inadmissível.
Uma coisa seria o Estado Português achar que se tinha enganado ou que tinha mudado de ideias, revogar todas as decisões anteriores e ressarcir os privados dos prejuízos causados, outra é o que o Estado tem estado a fazer que consiste em dizer que sim, que se mantém tudo aprovado, mas que só se pode construir daqui a trezentos anos quando os sobreiros morrerem de morte natural.
Percebo que as pessoas se oponham ao projecto, percebo que as pessoas se indignem com a forma como aquele património público passou para privados, mas nada disso tem a ver com a decisão de Nobre Guedes que é apenas o reconhecimento de que o Estado, como pessoa de bem, não pode dar com uma mão o que tira com a outra.
Não sei se houve tráfico de influências para apressar a decisão, mas acho normal que os cidadãos e as empresas (que não são associações de malfeitores) possam ter acesso aos governantes para defender os seus interesses, o que devem é fazê-lo de forma transparente, e admito que não terá sido o caso.
Admito que este tipo de decisões, por envolverem discricionaridade (que é necessária e tem de existir, mau fôra que os governos democráticos não pudessem decidir o que é de relevante interesse público) devam ter regras especiais de transparência e dilacção na execução para evitar as suspeições que agora existem e permitir que os cidadãos contestem as decisões.
Mas no essencial, parece-me que Nobre Guedes decidiu bem. E estranho esta sensação de que toda a gente acha normal que o mesmo Estado que aprova um projecto, utilizando todos os mecanismos previstos na legislação de ordenamento do território, incluindo a discussão pública, lhe imponha condições de execução que o inviabilizam.
Já agora e para finalizar: o sobreiro, como a azinheira, não são espécies raras ou ameaçadas, são espécies abundantes e em expansão, pelo que o mecanismo de reposição de um número superior de sobreiros é admissível (tendo em atenção que a função de um sobreiro novo é igual à de um sobreiro velho é razoável afectar essa reposição de um coeficiente multiplicador).
É razoável que exista legislação que proteja estas espécies dada a sua importância nos nossos sistemas naturais e na nossa economia (mais o sobreiro que a azinheira neste último aspecto), mas é razoável que essa legislação contenha a flexibilidade necessária para uma aplicação racional.
O que neste caso é mais relevante não é a demonstração de uma eventual promiscuidade da classe política com o poder económico, o que neste caso é verdadeiramente relevante é o facto de ser mais uma excelente demonstração da falência da nossa política de ordenamento do território e da demissão da administração central das suas obrigações na matéria.
Foi isto que permitiu todas as asneiras anteriores ao aprovaram empreendimentos destes para estas localizações, quando seria possível aprovar melhores projectos, isto é, projectos que compreendessem melhor o território em que se integram e respeitassem o carácter do montado, logo na sua concepção base.
E isto teria sido possível com uma política de ordenamento séria.
Não tenho nenhuma ligação a Nobre Guedes, não tenho nenhuma ligação ao PP (costumava votar bastante mais à esquerda até que ultimamente a demagogia populista do Sr. Louçã me empurrou para o voto em branco), não tenho nenhuma ligação ao grupo Espírito Santo.
Feita a minha declaração de interesses passo a explicar o meu ponto de vista.
Há um Plano Director Municipal, sujeito a discussão pública, que identifica a área como sendo área turística;
A Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional de Lisboa e Vale do Tejo pronunciou-se favoravelmente ao projecto;
O projecto foi aprovado pela Câmara Municipal e pelo Sr. Secretário de Estado da Administração Local em 1993;
Ou seja, a mesma administração pública que aprova um projecto em diversas instâncias vem, no fim de tudo aprovado, dizer que afinal estava a brincar porque aprovou coisas que não se podem realizar.
Ora esta forma do Estado Português decidir, embora largamente difundida, é absolutamente inadmissível.
Uma coisa seria o Estado Português achar que se tinha enganado ou que tinha mudado de ideias, revogar todas as decisões anteriores e ressarcir os privados dos prejuízos causados, outra é o que o Estado tem estado a fazer que consiste em dizer que sim, que se mantém tudo aprovado, mas que só se pode construir daqui a trezentos anos quando os sobreiros morrerem de morte natural.
Percebo que as pessoas se oponham ao projecto, percebo que as pessoas se indignem com a forma como aquele património público passou para privados, mas nada disso tem a ver com a decisão de Nobre Guedes que é apenas o reconhecimento de que o Estado, como pessoa de bem, não pode dar com uma mão o que tira com a outra.
Não sei se houve tráfico de influências para apressar a decisão, mas acho normal que os cidadãos e as empresas (que não são associações de malfeitores) possam ter acesso aos governantes para defender os seus interesses, o que devem é fazê-lo de forma transparente, e admito que não terá sido o caso.
Admito que este tipo de decisões, por envolverem discricionaridade (que é necessária e tem de existir, mau fôra que os governos democráticos não pudessem decidir o que é de relevante interesse público) devam ter regras especiais de transparência e dilacção na execução para evitar as suspeições que agora existem e permitir que os cidadãos contestem as decisões.
Mas no essencial, parece-me que Nobre Guedes decidiu bem. E estranho esta sensação de que toda a gente acha normal que o mesmo Estado que aprova um projecto, utilizando todos os mecanismos previstos na legislação de ordenamento do território, incluindo a discussão pública, lhe imponha condições de execução que o inviabilizam.
Já agora e para finalizar: o sobreiro, como a azinheira, não são espécies raras ou ameaçadas, são espécies abundantes e em expansão, pelo que o mecanismo de reposição de um número superior de sobreiros é admissível (tendo em atenção que a função de um sobreiro novo é igual à de um sobreiro velho é razoável afectar essa reposição de um coeficiente multiplicador).
É razoável que exista legislação que proteja estas espécies dada a sua importância nos nossos sistemas naturais e na nossa economia (mais o sobreiro que a azinheira neste último aspecto), mas é razoável que essa legislação contenha a flexibilidade necessária para uma aplicação racional.
O que neste caso é mais relevante não é a demonstração de uma eventual promiscuidade da classe política com o poder económico, o que neste caso é verdadeiramente relevante é o facto de ser mais uma excelente demonstração da falência da nossa política de ordenamento do território e da demissão da administração central das suas obrigações na matéria.
Foi isto que permitiu todas as asneiras anteriores ao aprovaram empreendimentos destes para estas localizações, quando seria possível aprovar melhores projectos, isto é, projectos que compreendessem melhor o território em que se integram e respeitassem o carácter do montado, logo na sua concepção base.
E isto teria sido possível com uma política de ordenamento séria.
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