terça-feira, junho 21, 2005

O fim do regabofe especulativo

por Pedro Bingre

Recomendo a todos aqueles que se preocupam com o território e com a economia de Portugal a leitura do editorial e do importante artigo publicados nesta semana na revista Economist, a respeito do "crash" iminente do mercado imobiliário.

Permitam-me que cite o remate daquele editorial: "Toda a economia mundial está em perigo. O FMI avisou que assim como o aumento dos preços da habitação foi um fenómeno global, também a sua queda deverá ser sincronizada, e os seus efeitos sentidos por todos. O 'boom' imobiliário foi divertido enquanto durou, mas a verdade é que o maior aumento de riqueza de toda a História não passou de uma ilusão." O artigo seguinte adverte ainda : "[O recente aumento do preço das casas] não só ultrapassou largamente quaisquer bolhas imobiliárias anteriores, como chega a ser maior do que as bolhas accionistas americanas dos finais dos anos 1990 e dos finais dos anos 1920. Por outras palavras, trata-se da maior bolha especulativa da História".

Portugal, nisto como em tantos outros assuntos, continua na vanguarda da retaguarda. Atrás do progresso e à frente da crise. Fomos o país com menor controle jurídico e tributário da especulação imobiliária, menor restrição à construção de novos fogos, e agora colheremos os efeitos de toda essa falta de previdência: sofreremos mais com a crise que aí vem do que os nossos congéneres.

Em "posts" anteriores havia comentado os excessos da especulação imobiliária no nosso país, que graças à falta de regulação jurídica atingiu proporções mais graves do que nos restantes países ocidentais. Com efeito, apesar de o "boom" imobiliário ter sido comum a todo o Ocidente desde os finais da década de 90 até aos nossos dias, criando um empolamento artificial dos preços e um aumento ilusório da riqueza, Portugal foi o único país onde a construção de novas habitações excedeu largamente as necessidades habitacionais efectivas. Construiu-se para saciar a procura especulativa e não a procura habitacional, que era muitíssimo menor.


No instante em que os milhares de proprietários que açambarcam especulativamente imóveis desocupados quiserem reaver a liquidez do seu capital, vendendo a casa a quem a deseje de facto habitar, hão-de constatar que não existem compradores-habitantes em número suficiente para adquirir todos os imóveis. Há centenas de milhar de fogos habitacionais novos em Portugal que nunca tiveram, nem nunca vão ter, quem neles resida. E a má notícia para os especuladores é que a escassa procura para habitação deixará de ser compensada pela procura para especulação, ou seja: cairá dramaticamente a procura agregada de imóveis e o enorme excesso de oferta encarregar-se-á de fazer baixar os preços.

É o fim do regabofe imobiliário. E é o princípio de uma gravíssima crise estrutural: o imobiliário e a construção civil foram o motor da economia, da política e da sociedade portuguesas. Um motor ineficiente, poluente, e incapaz de galgar a ladeira do desenvolvimento real - mas mesmo assim foi o único motor que usámos.

Há anos que os analistas previam este desfecho. Todavia, os decisores públicos nacionais e locais que tutelavam o sector estiveram demasiado inebriados com as fortunas fáceis e parasitárias oferecidas pelos alvarás de loteamento, pelas expansões urbanas, e pela falta de legislação anti-especulatória.

Volta, conde de Avranches: acabou-se o fartar da vilanagem.

23 comentários:

Solariso disse...

Não tenho pena nenhuma desses Senhores, que continuam a acreditar que evolução é sinónimo de betão. Se os preços baixarem melhor, se os prédios ficarem abandonados que sirvam de recordação aos nossos autarcas que continuam a planear mal as nossas cidades e vilas.
Quanto ao possivel desemprego que isso possa causar é sem dúvida preocupante, mas também vem penalizar a Filosofia do Betão que aposta na exploração da mão de obra e que não estimula a mão de obra qualificada.
É que não tenho mesmo pena nenhuma...

Ponto Verde disse...

Há muito tempo que prevejo que mais tarde ou mais cedo isto aconteceria, tive ontem com a revista na mão e foi o tema de discussão esta noite. Só se lamanta a factura ambiental que à custa desta especulação tem permitido a construção ao ritmo desenfreado e descontrolado a que hoje assistimos, aos PDM para 40 milhões de habitantes...a factura que os especuladores vão pagar também vai ter piada, mas desses não vou ter pena.

Anónimo disse...

valera' a pena referir, no entanto, que o "crash" portugues sera' mais suave que o de outros paises onde o processo inflaccionario foi maior. em termos de precos de casas, Lisboa e' uma das se nao a mais barata cidade europeia.

Pedro Bingre disse...

Deixemo-nos de "wishfull thinking". O imobiliário em Portugal valorizou-se a 15% ao ano durante quase uma década - ou seja, sofreu uma das especulações mais pujantes do Ocidente. Acresce ainda que graças a isto os Portugueses gastam em média 45% do seu orçamento familiar em habitação, quando a média europeia não atinge os 10%. Por fim, somos por larga margem o país europeu com maior número de imóveis devolutos retidos especulativamente, a ponto de não termos sequer população suficiente para os ocupar.
Tudo isto se complica quando analisamos o peso do imobiliário e da construção civil na nossa Economia oficial: cerca de 14%, dez por cento mais do que a média europeia. Se considerarmos ainda o peso destes sectores na economia paralela, constataremos muito simplesmente que somos o país que mais vai sofrer com esta crise. Não haverá nenhuma aterragem suave - deixemo-nos de ilusões.

Anónimo disse...

Nao e' "wishful thinking" e' uma simples analise comparativa de precos. O processo inflacionario foi global como refere o editorial e artigo do "Economist". Ou seja, nao e' um fenomeno particular de Portugal ainda que cada Pais possa ter as suas razoes individiduais para menores ou maiores aumentos.

Quanto a Portugal ser um caso isolado na europa, basta ver a tabela apresentada no artigo do "Economist": Reino Unido, Espanha, Franca e Irlanda parecem ter estado acima de nos no processo inflacionario, ainda que os dados de Portugal nao tenham sido apresentados.

Por outro lado o ponto de partida dos precos era diferente. As casas em Portugal eram (e continuam a ser), em termos Europeus, muito baratas. O resultado e' que hoje se pode comprar uma casa razoavel em Lisboa por 200.000 euros sendo que uma casa semelhante em Madrid, Paris ou Londres ascende a precos que rondam os 400.000 a 700.000 euros.

Existem algumas diferencas salariais entre estes Paises mas estas diferencas nao acompanham a diferenca de precos na habitacao.

Com isto nao quero criticar ou combater os argumentos de fundo do Pedro. Apenas salientar que a queda dos precos de mercado na habitacao em Portugal sera' mais suave que noutros Paises Europeus que tiveram fenomenos inflacionarios semelhantes ou superiores ao nosso.

Cordialmente,

Gustavo de A.

Pedro Bingre disse...

Caro Gustavo,

Os preços das habitações têm de ser comparados em função do segmento (de luxo, médio, baixo...) e da localização (que pondera densidade populacional, centralidades, &c). Por isso não se pode comparar Lisboa com Paris: a nossa capital tem menos habitantes do que alguns bairros da capital francesa, menos comércio, menos indústria e serviços, &c. Além disso, o PIB per capita francês é o dobro do português.

Compare os preços do imobiliário de Lisboa com os preços de cidades periféricas de idêntica dimensão. Ou compare, por exemplo, os preços de Beja com os preços de Cáceres, os preços de Coimbra com os de Salamanca, os preços do Porto com os preços de Valladolid, e tire as suas conclusões. Uma moradia em Copenhaga é mais barata do que um apartamento em Odivelas, mesmo apesar de o PIB per capita dinamarquês ser duas vezes e meia superior ao português.

"Last but not least", compare a miséria urbanística das nossas cidades com a qualidade daquelas outras, para avaliar também em termos qualitativos o valor do produto que se compra.

Parece-me, além disso, que o Gustavo se esqueceu de ter em conta pelo menos quatro tópicos que já referi neste blog:
1) as famílias portuguesas devem pela habitação 45% do seu orçamento mensal, contra menos de 10% da média europeia;
2) 14% da nossa economia depende da construção civil, contra menos de 5% da média europeia;
3) nenhum outro país tem quase metade dos fogos habitacionais especulativamente devolutos;
4) Portugal é o único país ocidental sem recaptura das mais-valias urbanísticas nem penalização da especulação sobre edifícios.

Oxalá o Gustavo tenha razão e não soframos demasiado. Já bem nos bastam a paisagem arruinada e o endividamento colossal.

Cumprimentos do
Pedro.

Anónimo disse...

Pelos vistos a minha intuicao foi hoje confirmada pelo proprio banco de Portugal. No periodo de 1995 a 2005 a inflacao no mercado da habitacao foi de 45%, comparada com a inflaccao em Espanha (para um periodo menor, de 1997 a 2005)que foi de 145%, França (87%), Suécia (84%), Holanda (76%), Bélgica (71%), Itália (69%) e Dinamarca (58%).

Ver: http://www.semanarioeconomico.com/editorial/editorial_index.html

A taxa media de individamento com a habitacao que o Pedro avanca para a Europa (de 10%) e' de credibilidade duvidosa, especialmente no contexto dos dados proporcionados pelo "Economist" desta semana. Nao sei onde foi o Pedro buscar esse valor mas tenho em crer que se refere certamente ao periodo pre-processo inflaccionario que se tem vindo a verificar desde o final dos anos 90.

Finalmente a recaptura das mais valias urbanisticas foi certamente impulsionadora de inflaccao em Portugal mas fundamentalmente em areas suburbanas de pequenas cidades. Em Lisboa e diria que no Porto a especulacao de terrenos rurais convertidos em urbanizaveis tera' sido maior nos anos 60 a 80. Na fase que nos encontramos ja' restam poucos destes terrenos e o "boom" inflaccionario ira' estabilizar com ou sem mudanca de lei (devo dizer, no entanto, que concordo com a mudanca da lei que o Pedro propoe).

Conclui-se assim, com base no relatorio do Banco de Portugal, que a explosao da bolha nao sera' tao dramatica para Portugal como podera' ser em Paises que tiveram taxas de inflacao no mercado imobiliario mais elevadas que a nossa.

Cumprimentos

Gustavo de A.

Pedro Bingre disse...

Caro Gustavo,
Acabo de ler o seu comentário e consultar o referido o relatório do Banco de Portugal. Dar-lhe-ei uma resposta mais desenvolvida na próxima semana. Entretanto, devo dizer que estou muito surpreendido com os valores para inflação do imobiliário português aí assinalados, que não encontram sustento em nenhum dos dados que tenho. Os preços da Grande Lisboa, Grande Porto, Coimbra e outras grandes cidades quase triplicaram na última década. Suponho que o BP terá agregado os preços destas áreas aos baixos e estacionários preços dos milhões de imóveis habitacionais semi-abandonados nas aldeias despovoadas do interior, os quais enviezam toda a amostragem - levando-nos a crer que os preços no total aumentaram pouco. Ora, os preços que interessam são os preços das regiões efectivamente habitadas e das habitações salubres. Os preços baixos das incontáveis e insalubres choupanas desse interior rural, que ninguém deseja habitar, só servem para ludibriar as estatísticas.
Cumprimentos do
Pedro.

Anónimo disse...

Tinha que chegar ao fim esta Vergonha Nacional.
Para além de se construir, ocupando todos os espaços disponíveis, constrói-se sem ter em atenção a criação de Espaços de Lazer de Qualidade para que as Pessoas possam conviver sadiamente.
No Concelho de Odivelas é notório isto que acabo de escrever. O Partido Socialista há 7 anos à frente dos destinos do Concelho licenciou urbanizações e mais urbanizações negligenciando os Espaços Verdes de Qualidade (não falo em canteiros).
É urgente uma política direccionada para as Pessoas. Onde o cidadão esteja em 1º lugar.
É urgente que os Cidadãos se organizem em Comissões Cívicas ou Associações e defendam a sua Terra.
Sobre este assunto aconselho o Blog: http://odivelasdecimento.blogs.sapo.pt/

1 Abraço
Luis Lopes

Anónimo disse...

"Por fim, somos por larga margem o país europeu com maior número de imóveis devolutos retidos especulativamente, a ponto de não termos sequer população suficiente para os ocupar."

Hab. Princ./ 1000 Hab.
Europa=395,9
Paises Med=356,9
Portugal=345,8

Fonte:BBVA

Isto dos ódios de estimação leva-nos a cometer umas gaffes...

Anónimo disse...

Já agora, os preços da habitação em Espanha são bastante mais altos que em Portugal. Só quem não conhece os mercados imboliarios de cada país é que pode pensar o contrário.

Pedro Bingre disse...

Não compreendo de que modo o nosso comentador anónimo pretende refutar a tese de que Portugal tem um número extraordinário de fogos devolutos, usando para tal o índice de número de habitações PRINCIPAIS por cada mil habitantes. Neste rácio as habitações devolutas não são, pura e simplesmente, contabilizadas. Acresce, ainda, que números oficias indicam a existência de pelo menos 540 mil fogos devolutos de construção recente no nosso país.

Quando aos restantes dados fornecidos pelo relatório do BBVA, basta relê-los:

“Ano Preço da habitação em Portugal (€/m2)
1995 412
2004 1245
[Variação percentual 1995/2005: aprox. 300%]

Nos últimos dez anos, o preço médio de uma habitação foi equivalente a nove vezes o salário bruto annual. (…) Estes rácios [preços da habitação/salário bruto] revelam-se relativamente elevados quando estabelecemos comparações com os rácios de outros países, cujos preços da habitação, em geral, se situam entre três e cinco vezes o salário médio bruto.”

Fonte: BBVA (Abril 2005): “Situação imobiliária em Portugal”.

Pedro Bingre disse...

Reitero, ainda, que a comparação do valor dos ímóveis se deve fazer segmento a segmento, e entre cidades de dimensão comparável. Comparar preços de Lisboa com Londres, Paris ou Madrid falseia os resultados. Além disso compare-se além do número de m2 a qualidade dos imóveis e da malha urbana que os envolve.

Pedro Bingre disse...

Não resisto a chamar a atenção do nosso comentador anónimo para os seguintes números do relatório BBVA (desta feita o de 2004), enfatizando o facto de que o rácio de habitação principal/1000 hab nada nos diz sobre os imóveis devolutos (vazios):

“Censos 2001 Portugal
Habitações principais – 3.586.726
Habitações secundárias (“segunda habitação”) - 924.419
Habitações vazias – 543.777”

Deveremos, ao ler este quadro, ter em conta o facto de se terem construído pelo menos 50.000 novos fogos por ano desde 2001, e ainda notar que grande parte da “segunda habitação” está sendo retida para especulação e nem sequer recebe uso esporádico.

Pedro Bingre disse...

“Quadro 6: Parque de Habitações

Habitações principais / 1000 habitantes
Média europeia – 356,9
Média portuguesa – 345,8

Outras habitações (secundárias + devolutas)
Média europeia – 72,2
Média portuguesa – 143,1”

Fonte: BBVA (Maio 2004): Perspecivas do Mercado imobiliário.

Anónimo disse...

Incorrecto, cato Pedro. O maior número de habitação secundária não tem com principal causa a especulação imobiliária:

"Sin embargo, estas cifras presentan un panorama bien distinto cuando
se comparan las residencias principales en relación con la población
y su situación en Europa. En Portugal, la proporción de viviendas
principales es de algo más de 345 unidades por cada 1.000 habitantes,
alcanzando casi la media de los países del Sur, pero un 13%
inferior a la media del conjunto europeo.
Dado que el turismo es un importante sector económico en Portugal,
existe un número elevado de inmuebles dedicados a dicha industria
que se reflejan con claridad en las estadísticas, que muestran la existencia
de una proporción mayor de viviendas distintas de las principales
por cada 1.000 habitantes. Al igual que en Portugal, en España y
Grecia existe un elevado número de viviendas secundarias, que tienen
un peso relativo similar al que tienen en Portugal."

Fonte: BBVA Julio 2004

Comparando segmento por segmento o preço por m2 em Espanha é muito superior a Portugal. Desafio-lhe a demonstar o contrário.

Pedro Bingre disse...

Caro anónimo:
Os elevados números de habitação secundária existentes em Portugal não se explicam meramente pelas casas de férias de turistas estrangeiros em Portugal. Em Portugal, estas tendem a estar concentradas no Algarve e na Madeira, porções relativamente modestas do nosso território litoral, ao passo que em Espanha se distribuem por todo o Levante, as Baleares e as Canárias; pela Grécia, distribuem-se pela enormíssima linha de costa daquele país e pelos Cíclades. Ou seja, o peso da habitação turística naqueles países extende-se por manchas proporcionalmente maiores dos seus territórios.
Na minha opinião, em Portugal e ao contrário daqueles países, a maior parte das habitações secundárias não são utilizadas para fins turísticos. Os milhares de fogos devolutos das nossas grandes e médias cidades não têm potencial para atrair compradores estrangeiros. Por outro lado, os seus proprietários mantêm-nos devolutos porque a Lei assim o permite, ao contrário do que sucede nos restantes países.
Em contrapartida, é verdade que a procura de segunda habitação no Algarve e Litoral Alentejano, sobretudo por parte de estrangeiros do Norte da Europa, não vai abrandar tão cedo, sobretudo agora que as linhas aéreas de baixo custo começaram a operar.
Cumprimentos.

Pedro Bingre disse...

... E realmente, consultando o quadro 2.3 da versão espanhola do relatório BBVA de 2004, constato que entre 1998 e 2004 cerca de 51% das habitações construídas em Espanha foram na "costa turística". Estou em crer que em Portugal esse número terá sido substancialmente mais baixo, se entendermos por "costa turística" aquela que é efectivamente utilizada para vilegiatura. O facto de muitas das nossas cidades mais habitadas se situarem no litoral não indica que as suas expansões se destinem a albergar a segunda residência de estrangeiros.

Anónimo disse...

Concordo que não há que ter pena dos especuladores e outros "Senhores". E quanto às pessoas que, levadas por publicidade enganosa e subtis estratagemas que enriqueceram muitos, com a conivência ou silêncio dos autarcas e outros governantes, endividaram-se ou gastaram as economias duma vida numa 2ª habitação, julgando fazer um bom negócio, espécie de pé-de-meis para a velhice?
JP

Planear disse...

Os interesses económicos continuam a ser mais importantes do que as pessoas que habitam as cidades. Continuam a ser construídos empreendimentos megalomanos a favor do interesse das massas. Sem pensarem num planeamento estratégico.
Recebi o comentário no meu blog ao qual agradeço. Gostei muito do ambio. Continuem

vigilante mordaz disse...

Nos EUA essa bolha está gorda que nem um texugo. Na Florida existem habitações a serem vendidas 2 ou 3 vezes num dia...

alex disse...

Ainda não li os artigos, mas o meu receio é que a "bolha" não rebente. As consequências seriam tais para a nossa ecónomia baseada no imobiliário que os "Senhores" hão de conseguir dar a volta à "bolha".
Espero estar cá pra ver, quando/se a dita rebentar.

Pedro Bingre disse...

Para Portugal escapar à bolha, vai necessitar de revogar a nova tributação que desincentiva a posse de imóveis devolutos. Nos países desenvolvidos os proprietários de imóveis devolutos sofrem impostos agravados, que os obrigam a pôr à venda os imóveis não utilizados produtivamente (i.e., utilizados especulativamente) e forçam o ajuste da oferta à procura. Em Portugal nada disto se passava até recentemente. (vide http://ambio.blogspot.com/2005/05/agravamento-dos-imposto-sobre-imveis.html)