segunda-feira, maio 29, 2006

O ilegítimo negócio do caos

[Foi publicada esta semana no semanário regional das Beiras "Campeão das Províncias" uma longa entrevista que me dirigiram a propósito do urbanismo, ordenamento do território e políticas de solos. Transcrevo para os interessados a generalidade do que foi publicado, sob a forma original e não-editada da entrevista.]


Campeão das Províncias – Como é que, com a sua formação académica, passou a prestar atenção às questões do urbanismo?

Pedro Bingre do Amaral- A minha formação académica abrange dois temas razoavelmente interligados: o ambiente, ao nível de licenciatura, e o ordenamento do território, ao nível de mestrado. Enquanto docente do ensino superior público tenho leccionado disciplinas relacionadas com ambos os temas. Uma das minhas áreas de estudo e de intervenção não tem sido tanto o urbanismo no sentido estrito (o desenho de malhas urbanas), mas sim a política de solos, isto é, a definição política dos direitos e dos deveres associados à posse do solo e as competências do Estado nessa regulação. A superabundância de planos urbanísticos em Portugal de nada serve enquanto a política de solos não for clarificada e modernizada.


CP – Tem dito que o caos urbanístico alastrou através do país ao abrigo da legislação...

PB- Sim, digo e repito. Em Portugal, os diplomas básicos que enquadram a propriedade do solo –a Constituição e o Código Civil- omitem a questão dos direitos de edificar, de lotear e de urbanizar, dando azo a interpretações ao sabor das conveniências. Nos países desenvolvidos, pelo contrário, tomou-se o cuidado de assegurar que a Constituição declare que compete ao Estado, e só ao Estado, promover a expansão urbana e sobretudo colher as mais-valias daí resultantes. Nesses países também se verifica que o Código Civil não deixa em aberto que a posse de um solo confira o direito de edificar e urbanizar. No nosso país demasiados direitos são deixados a interpretações casuísticas.
A posse pública das mais-valias urbanísticas é uma pré-condição fundamental para o urbanismo moderno. Deveria estar consagrada na Constituição e ser amplamente tratada na legislação subordinada, por ser um pressuposto básico sem o qual pura e simplesmente não é possível travar o caos urbanístico de raiz especulativa. Além disso, fazem também falta Leis que assegurem a fluidez do mercado imobiliário rústico e urbano, e desincentivem a especulação e o abandono.
É certo que existem abundantes diplomas legais para tutelar o urbanismo no sentido estrito: desde o DL 380/99 (Planos de Ordenamento do Território) ao RGEU (Regulamento Geral de Edificações Urbanas), passando por tantos outros. Porém, como à partida a Constituição e o Código Civil deixam implicitamente em aberto o direito de todo e cada proprietário edificar, lotear ou urbanizar o seu terreno, e como não existem mecanismos que punam o açambarcamento especulativo de imóveis devolutos, a legislação urbanística serve apenas para nos reconfortar com a ideia de que “está tudo legal”. E é verdade: está tudo legal – e feio, e disfuncional, e imoral. Se há leis injustas e daninhas em Portugal, são as leis urbanísticas. A paisagem de Coimbra está a ser assassinada há quarenta anos por urbanizações horrendas, vendidas a preços elevadíssimos resultantes de conluios especulativos, tudo isto dentro da maior legalidade. Uma legalidade podre.


CP – Como se trava o afã de lotear terrenos?

PB- Os proprietários têm interesse em lotear os seus terrenos apenas e exclusivamente para enriquecer de modo instantâneo às custas da apropriação das mais-valias urbanísticas. Quanto mais denso for o loteamento, mais enriquecem. Se a Lei consagrasse a retenção pública das mais-valias da mesma maneira que se faz no resto da Europa do Norte, esse interesse desapareceria e com ele cessaria a proliferação loteamentos particulares.
Permita-me que defina claramente o que é lotear. Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um solo rústico é convertido em solo urbanizável, sendo para isso dividido em vários lotes edificáveis acessíveis por uma fracção do solo que transita para a posse pública. Um exemplo típico seria um hectare de terreno agrícola (100x100m2, ou seja, 10.000m2) que é dividido em 20 lotes de 300m2, cada qual apto a receber um edifício, sobrando 4000m2 de para acessos públicos. Esta divisão é um acto meramente jurídico-administrativo: não implica a construção de quaisquer infraestruturas por parte do loteador.
Ora, porque motivo existe tanto afã de lotear terrenos? Porque o acto de lotear um terreno multiplica o seu valor centenas de vezes, e o proprietário enriquece instantaneamente sem trabalho nem risco.
No Algarve, por exemplo, um hectare de pinhal à beira-mar, sem qualquer alvará de loteamento, vale apenas em função da madeira que produz – e portanto estará cotado a menos de 800 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento como o acima exemplificado, pode ser imediatamente vendido por quase um milhão de contos a alguém que o queira edificar...
Em Coimbra os valores também são bastante elevados. Imaginemos um terreno no planalto de Santa Clara. Enquanto não receber alvará de loteamento, o seu valor depende apenas da produtividade agrícola – fruticultura ou horticultura, por exemplo- e não vai além dos 2.000 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento que permita a criação de 20 lotes para habitação colectiva (vulgo “prédios de apartamentos”), cada hectare facilmente se cotiza acima dos 600.000 contos... Ou seja, com um mero alvará, o cidadão que possua esses terrenos enriquece sem trabalho à custa da necessidade alheia de espaço para habitar; e o Estado aplaude esta injustiça.
A esta diferença de preço antes e depois da emissão do alvará de loteamento dá-se o nome de mais-valia urbanística. Todas as doutrinas de economia política, e todas as ideologias desde a esquerda mais radical à direita mais conservadora, consideram ilegítimo que esse rendimento reverta para o proprietário do terreno loteado, pois não se trata nem de um juro, nem de um lucro, nem de um salário – as únicas formas legítimas de obter rendimentos. Trata-se de um rendimento súbito sem causa válida, resultante do privilégio concedido pelo Estado sobre o gozo de uma renda derivada de um recurso natural de oferta fixa: o solo edificável. Por isso, todos os países civilizados –excepto o nosso- têm leis que não permitem a nenhum particular ganhar dinheiro por via de alvarás de loteamento.
Existem duas vias para assegurar a retenção pública das mais-valias: ou a solução pública em que lotear terrenos passa a ser apanágio exclusivo do Estado (só os terrenos públicos podem ser loteados); ou a solução mista público-privada, menos eficiente, em o Estado cobra uma taxa próxima dos 100% à valorização dos terrenos particulares que tenham sido loteados.


CP – De uma entrevista concedida pelo anterior vice-presidente da Câmara do Porto concluí que as leis urbanísticas são permissivas e que «quem tem unhas é que toca viola»...

PB- É verdade, é absoluta verdade. As Leis principais oferecem aos promotores imobiliários o ouro público, enquanto as Leis subordinadas servem apenas para disfarçar essa oferta com procedimentos técnico-administrativos que só ajudam ao caos urbanístico que vemos.
A Constituição e o Código Civil deixam em aberto as faculdades privadas de edificar, lotear e urbanizar, e portanto criam e legitimam a possibilidade de os particulares facturarem fortunas por meio de loteamentos. Além disso, como não existem nenhuns mecanismos tributários nem penais que desincentivem ou combatam a especulação imobiliária (quer urbana, quer rústica), é muito rentável açambarcar imóveis, mantendo-os devolutos, para gerar uma escassez artificial da oferta e chantagear a procura pedindo altos preços para venda.
Perante estes pressupostos fundamentais, a legislação urbanística subordinada limita-se a criar uns entraves pro forma aos loteamentos e à especulação – criando a ilusão teatral de que se está a planear em função do “bem comum” e que “os planos de ordenamento asseguram o direito à habitação e à qualidade de vida”, quando na verdade servem apenas para distinguir entre quem vai e quem não vai colher mais-valias.
Ora, é sintomático o facto de que, ao contrário do que se pratica em todo o Ocidente, nenhum destes planos apresenta ao público uma análise económica dos valores do imobiliário antes e depois da sua promulgação; por outras palavras, impactos financeiros causam esses planos. Quais os terrenos que se valorizam? E em quanto? Os planos de ordenamento nada esclarecem sobre isto, como se o dinheiro não importasse. Mas é o que mais importa, como sabemos. Esta falta de transparência é tudo menos inocente.
Vejamos o caso dos Planos Directores Municipais. Os PDMs definem à partida quais terrenos serão “agro-florestais” e quais serão “urbanizáveis”. Em Coimbra, isto equivale a dizer que o PDM decide quais os terrenos que valerão 600 mil contos por hectare, e quais valerão uns meros 2 mil. Uns proprietários receberão mais-valias urbanísticas, outros não. Tendo em conta o seu valor, estas mais-valias equivalem a autênticas lotarias produzidas pela administração pública – só que neste caso, ao contrário das lotarias, quem compra a cautela (o lote) não se habilita a receber o prémio (as mais-valias), pois quem o ganha é o cauteleiro (o loteador).
É evidente que muitos proprietários cujos terrenos não tenham sido classificados de “urbanizáveis” se sentirão desolados por perderem a oportunidade de facturar pequenas fortunas sem trabalho nem risco. Por isso, hão-de recorrer a todas as pressões possíveis sobre o aparelho politico e administrativo para que os seus terrenos recebam alvará de loteamento. Estão reunidas todas as condições para que prosperem as trocas de favores milionários.
Para viabilizar o loteamento de um terreno à partida dado como não-urbanizável, a Lei oferece mil e um mecanismos: desafectações de RAN e de REN, revisões ou suspensões (totais ou parciais) de PDM, declarações de Projectos de Interesse Nacional (PIN), Unidades de Intervenção, as contrapartidas... Há inúmeros escritórios de advocacia especializados neste género de processos. E compensam: o alvará de loteamento rende, e bem: sobeja o dinheiro para cobrir todas as despesas de tramitação.


CP – Em Portugal é legal aquilo que noutros países configura crime económico?

PB- Sim, a apropriação de mais-valias urbanísticas tal como se passa em Portugal configuraria no resto da Europa e dos estados ocidentais, em maior ou menor grau, um crime económico da categoria de “rent-seeking activity” ou “directly unproductive activities”, na medida em que os alvarás de loteamento são meros actos administrativos do Estado que enriquecem certos cidadãos em detrimentos de outros, sem que os primeiros prestem qualquer contrapartida económica válida e proporcional aos segundos.
“Rent-seeking” ou apropriação de rendas é o processo mediante o qual um indivíduo ou uma empresa procura obter rendimentos através da manipulação (política, administrativa, jurídica) do ambiente económico em lugar de os obter através do comércio livre ou da produção de valor acrescentado. A apropriação de rendas é geralmente feita através da extorsão mais ou menos subtil de dinheiro a outras pessoas ou empresas, a coberto de regulamentações governamentais que prejudicam os consumidores em proveito dos supostos “fornecedores”. A apropriação de rendas é uma actividade económica directamente improdutiva porque permite obter rendimentos imediatos sem contrapartidas em termos de produtividade.
Os recursos naturais escassos e essenciais, como o solo, a água, o petróleo e os minerais são alvo preferencial destas actividades. A concessão de monopólios ou oligopólios sobre o espectro electromagnético –as licenças de radiodifusão- também são alvos favoritos destas actividades. Concentremo-nos, porém, no caso do solo, e vejamos a doutrina que vigora em teoria e na prática entre os países ocidentais, desde a Suécia aos Estados Unidos.


CP – Qual deve ser a intervenção do Estado sobre as mais-valias urbanísticas?

PB- O Estado deve assegurar que seja respeitado o princípio de indiferença dos proprietários face aos planos urbanísticos. Por outras palavras: deve garantir que nenhum particular ganha ou perde receitas devido à mera promulgação ou alteração planos de ordenamento do território. Assim se faz nos países desenvolvidos e civilizados.
Sempre que um POT é promulgado, os solos que por sua via passaram a urbanizáveis valorizam-se, enquanto aqueles que passam a integrar áreas non-aedificandi desvalorizam-se. Uns gozam mais-valias e outros sofrem menos-valias, por força de actos administrativos que nada têm a ver com o mérito de cada um. Por isso é da mais elementar justiça que as mais-valias sejam ser cobradas pelo Estado aos particulares beneficiados, e as menos-valias ressarcidas aos proprietários prejudicados.
Para além disso, o Estado deve assegurar que existe igualdade de oportunidades no acesso ao solo enquanto recurso natural escasso, criado pela Natureza e não pelo Homem, e essencial à vida. Desengane-se quem pensa que esta afirmação se pauta por uma qualquer cartilha extremista à esquerda ou à direita: encontra-se inscrita na Lei de todos os países democráticos economicamente desenvolvidos.
Ao contrário dos valores correntes, cuja oferta pode ser aumentada por via fabril, a oferta de solo à face da terra é limitada, absolutamente rígida. Ninguém a produziu e ninguém a pode produzir. Por isso, nos países desenvolvidos a posse do solo implica o pagamento de uma “taxa moderadora” proporcional ao seu valor de mercado, independentemente dos rendimentos do proprietário, de modo a repor por meio da justiça redistributiva a evidente desigualdade de oportunidades no acesso à terra. No Estados Unidos, por exemplo, essa taxa equivale a 4% do valor venal do solo, de modo incitar os proprietários absentistas a vender os seus terrenos a quem lhes queira dar uso efectivo.
O solo é, adicionalmente, um factor de produção: a sua posse permite a criação de riqueza, em maior ou menor grau, por meio da lavoura, da floresta, &c. A posse de um imóvel implica obrigações mínimas de aproveitamento, sejam habitacionais, sejam laborais, sejam agrícolas ou silvícolas. Por isso, nos países desenvolvidos o não-uso dos imóveis acarreta um pagamento de sanções. Em França, Países Baixos, Escandinávia, &c, o Estado adquire coercivamente por baixo preço todos os imóveis que não estejam a receber o uso devido. A racionalidade por detrás deste raciocínio é clara: quem desperdiça a sua parcela do território, mantendo-o sem uso, prejudica a produtividade económica de todo o país.
Finalmente, o solo é um valor essencial à sobrevivência: podemos sobreviver sem Ferraris, mas não sobrevivemos sem um espaço onde habitar e trabalhar. Quem açambarca Ferraris não prejudica senão os cidadãos que desejam ter essas viaturas; quem açambarca o solo prejudica a todos directa ou indirectamente. Compete ao Estado proporcionar a todos as condições mínimas necessárias para a vida; especular sobre os solos equivale a especular sobre outros valores naturais vitais como a água. Imagine o que aconteceria se o Estado concedesse a uns poucos particulares todos os rios e nascentes, e lhes permitisse o açambarcamento da água por um tempo indefinido? Algo semelhante se passa com o solo em Portugal.
Por tudo isto, a legislação moderna dos países civilizados entende que deve existir uma diferença radical entre os direitos de propriedade privada móvel e os direitos de propriedade imóvel: estes últimos devem excluir liminarmente o açambarcamento especulativo de imóveis derrelictos urbanos ou rústicos.
Ao contrário do que possa parecer, esta política de solos respeita profundamente a propriedade privada e favorece muito os empresários particulares que se entreguem a legítimas actividades económicas. Por isso é esta a política de solos que orienta as diversas legislações sobre o imobiliário, desde os Estados Unidos da América ao Reino da Suécia, apesar de todas as divergências ideológicas que separam os governos daquelas nações. O que esta política não tolera são as “rent seeking activities” ligadas à especulação sobre o solo. Os seus princípios reúnem consenso em quadrantes políticos tão díspares como os liberais, os sociais-democratas, os socialistas e os comunistas.
Dentro de Portugal a política de solos tem sido sistematicamente tratada como um fait-divers, desleixo que traz grande proveito para alguns poucos e desgraça para todo o restante país. A nossa política de solos é tão tosca e incipiente quanto o caos urbanístico que gerou. Pior: fez da desordem urbanística um negócio chorudo.


CP – Julgo tê-lo ouvido dizer que, em Coimbra, por cada hectare urbanizável à mercê de um acto administrativo, o respectivo proprietário ganha instantaneamente cerca de dois milhões de euros...

PB- Façamos as contas. Um hectare de terrenos estritamente agro-florestais, isto é, impedidos pelos planos de ordenamento de receberem edificações ou loteamentos, tem um valor dependente da rentabilidade agrícola; sendo assim, o seu preço de mercado terá muita dificuldade em subir acima dos 10.000 €. Quem compra terrenos agrícolas acima desse preço decerto não pretende recuperar o investimento por meio da lavoura, pois é difícil que consiga ter lucro suficiente com o cultivo.
Imaginemos, em contrapartida, que esse terreno recebe alvará de loteamento. Um hectare, 100x100 metros, permite criar por exemplo 20 lotes de 300m2 para moradias unifamiliares, sobrando 4.000 m2 em “cedências” para infra-estruturas públicas, como estradas. Em Santa Clara, em São Martinho, ou no vale de Castelo Viegas, cada um destes lotes, sem qualquer infra-estrutura, chega a ser vendido a 100.000 €. Sem ter recebido qualquer benfeitoria, e graças a um simples alvará, o terreno com os seus lotes passa a valer duzentas vezes mais (2 milhões de euros), sem que isso resulte do esforço ou do mérito económico do loteador.
Se, em lugar de moradias unifamiliares, esses lotes tivessem licença de construção de edifícios de habitação colectiva, com vários apartamentos, o mesmo terreno poderia valorizar-se além dos 3 milhões de euros.


CP – Defende que as operações de loteamento tenham exclusivamente carácter público? Porquê?

PB- Porque só conseguiremos assegurar a posse pública das mais-valias urbanísticas se os loteamentos forem uma prerrogativa exclusiva do Estado. Os países do Centro e Norte da Europa sabem-no e por isso não admitem qualquer loteamento privado nos moldes em que por cá se fazem. Outra alternativa, o sistema misto de loteamentos público-privados com taxação de mais-valias, tem produzido demasiados casos de corrupção nas poucas regiões em que é praticado: Levante espanhol e Mezzogiorno italiano. Entre nós, pior ainda: o sistema tem sido 100% privado e nem sequer contempla a taxação de mais-valias: é fartar, vilanagem.
Os loteamentos públicos têm ainda a vantagem de assegurar que o processo de urbanização é feito nos tempos, quantidades e qualidades que mais interessam ao interesse do colectivo, ao invés do actual sistema que só maximiza o lucro especulativo, o açambarcamento de lotes devolutos, e a péssima qualidade de edifícios e infra-estruturas. No sistema urbanístico actual, não compensa produzir edifícios de boa qualidade em ruas bem infra-estruturadas: todo o rendimento depende da localização e da densidade da urbanização. A qualidade não importa.


CP – Costuma fazer a destrinça entre as diversas etapas da urbanização: lotear, infra-estruturar e edificar...

PB- São operações económica, jurídica e materialmente muito distintas.
Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um terreno agro-florestal passa à categoria de urbano, é retalhado em vários lotes edificáveis (cada qual podendo ser vendido separadamente), sendo afectada uma “área de cedência” ao público para a eventual construção de acessos e equipamentos colectivos. É no acto de lotear que se facturam as mais-valias urbanísticas.
Infra-estruturar é o acto administrativo e técnico de dotar materialmente os lotes de acessos e equipamentos. No sistema actual, os urbanizadores privados procuram poupar o máximo que podem nesta etapa, donde resultam péssimas estradas, calçadas, jardins, &c.
Edificar é o acto privado de construir os edifícios previstos em cada lote, em função dos índices previstos.
Nos países desenvolvidos, lotear é um empreendimento público, infraestruturar é uma empreitada de obras públicas sujeita a concurso, e edificar é uma empreitada privada. Além disso, para evitar açambarcamentos especulativos, são multados os lotes e os edifícios devolutos, para garantir que os edifícios sejam rapidamente construídos e habitados.


CP – Na sua perspectiva, os planos de ordenamento do território (independentemente do seu âmbito) podem ter carácter discriminatório?

PB- São profundamente discriminatórios, sempre. Em abstracto, porque permitem que uns poucos cidadãos gozem de um “enriquecimento sem causa”, à custa do colectivo. Em concreto e numa escala menor, porque tratam de forma grosseiramente desigual os proprietários de terrenos contíguos.
Imagine-se, a título de exemplo, que é promulgado um Plano de Ordenamento do Território sobre um município onde existe uma acentuada procura de habitação a par de uma moderada procura de terrenos para o exercício da agricultura, como tantos da faixa litoral entre Setúbal e Braga. À partida, os empresários agrícolas encontram-se dispostos a adquirir terrenos para cultivo por um valor máximo de 10.000 € por hectare, montante acima do qual a aquisição condenaria à insolvência os seus empreendimentos agrícolas. Os empresários da construção civil, em contrapartida, estão dispostos a adquirir quaisquer terrenos loteados por 2.000.000 € por hectare.
Entra então em vigor um novo Plano de Ordenamento do Território que passa a estabelecer quatro categorias de uso do solo, além das manchas de uso urbano já consolidadas: urbanizável, agrícola e reserva natural integral. Como resultado, verifica-se que:
• Os proprietários de solos agrícolas entretanto classificados pelo POT como agrícolas vêem o seu património manter o valor de mercado que já detinha;
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “urbanizáveis” e loteados vêem os seus terrenos valorizarem-se a 20.000%.
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “reserva natural integral” vêem os seus terrenos perderem qualquer valor de mercado e todo o valor de uso.
Estamos, pois, perante um exemplo extremo do carácter discriminatório do plano de ordenamento, que viola o princípio da igualdade de tratamento do Estado a todos os cidadãos. Uns proprietários ganharam uma “fortuna trazida pelo vento”, outros ficaram indiferentes, outros ainda foram virtualmente expropriados. Quem quiser comprar um lote para construir habitação vai ter de sujeitar-se a uma autêntica extorsão por parte dos loteadores, com o beneplácito da Administração Pública, da polícia, &c. Toda esta iniquidade é legitimada pela nossa legislação actual.
O mecanismo das perequações actualmente em vigor não resolve este problema, antes o torna mais sinistro. Na prática, os “perímetros urbanizáveis” dos PDMs geram oligopólios do mercado de solos, e as perequações mais não fazem do que obrigar à cartelização, ao conluio, dos oligopolistas imobiliários.


CP – Há municípios cujos planos directores (PDM’s) são frequentemente suspensos para dar lugar a planos de pormenor. Que é que explica tantas excepções aos planos directores municipais?

PB- Para começar, muito é suspeito que um instrumento administrativo capaz de oferecer ou sonegar fortunas “trazidas pelo vento” possa ser suspenso com tanta facilidade. Sempre que há uma suspensão, há um novo loteamento que o PDM original não previa. Sempre que há um novo loteamento nasce um novo milionário ou enriquece ainda mais algum que já o era, sem que faça por merecer essa benesse graças a esforços económica e moralmente legítimos.
As suspensões dos PDM são de uma desonestidade intelectual tão básica que se não causassem tanta indignação, mereceriam apenas irrisão e perpétua vergonha. Como se pode, de consciência limpa, suspender um PDM, violar substancialmente as disposições que continha, e depois de perpetrados os actos, repor formalmente em vigor o plano violado? A quem pretende convencer manobra tão torpe?


CP – Consta que a elaboração de alguns planos de pormenor cai em mãos que dão mais garantias de os mesmos serem aprovados...

PB- Podemos considerar “corrupção” o acto em que um agente da Administração Pública, em troca de recompensas em dinheiro ou em géneros, discrimina favoravelmente um cidadão em detrimento dos demais, permitindo-lhe obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente substraídos ao colectivo.
Não me pronuncio sobre a existência de corrupção no urbanismo português. Sei apenas que metade das condições estão reunidas: com esta legislação, todos os dias existem agentes da Administração Pública a discriminar favoravelmente uns cidadãos em detrimento dos demais, permitindo a esses poucos obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente subtraídos ao rendimento colectivo. Tudo dentro da mais estranha legalidade.
Talvez comecemos a ter uma noção mais clara da realidade quando se publicar uma estatística com as percentagens de políticos profissionais proprietários de promotoras imobiliárias. E se publiquem, para todo e cada alvará, os nomes dos emissores, os nomes dos receptores, e o dinheiro que foi arrecadado em mais-valias por esse meio.


CP – Pode haver situações em que uma suspensão tem o alcance de uma violação?

PB- Desde o período barroco que Portugal se deleita com jogos de palavras ao estilo conceptista. Confunde-se obscuridade com profundidade, eloquência com inteligência.
Isto é particularmente válido no campo jurídico. Sobeja-nos em verborreia o que nos falta em eficácia e seriedade. Em tudo o que envolva legislação, por exemplo, está bastante disseminado o gosto por jogar com a distinção entre o “plano formal” e o “plano substancial”. Isto oferece mil-e-uma oportunidades à manipulação das Leis.
Quando um PDM é suspenso, as disposições materiais que continha deixam de estar “formalmente” em vigor, de modo que podem ser violadas de facto sem que isso implique qualquer delito de jure. Um pueril jogo de palavras, para enganar as crianças e os analfabetos que ainda se deixam levar por semelhantes brincadeiras de mau gosto. Se não fosse tão triste, daria vontade de rir. O gosto por leis obscuras e semi-literárias é bem típico das plutocracias do 3º mundo.


CP – Aludiu, recentemente, a planos de ordenamento do território que se limitam a “dar um verniz de legalidade ao caos urbanístico”...

PB- Sim, e repito-o. O caos urbanístico abjecto está à vista, as fortunas “trazidas pelo vento” multiplicam-se, 1/3 dos campos estão abandonados, mais de um milhão de novas habitações estão vazias, multiplicam-se os escândalos ligados ao imobiliário... E tudo se passa na maior das legalidades.
Uma grande utilidade para estas leis é fornecerem verdadeiros instrumentos de chantagem aos agentes político-administrativos que delas necessitarem. Repare: a possibilidade de o proprietário particular enriquecer com o dito alvará está em aberto, basta apenas o gesto certo do agente político-administrativo para que possa facturar a resultante fortuna “trazida pelo vento”. E se o agente não gostar do proprietário, por algum motivo inconfessável? Sobejam-lhe na Lei pretextos para embargar ou adiar a concessão de alvará. E enquanto o alvará não vem, a fortuna não chega...


CP – Também há uma prática comum que consiste em autorizar o aumento das áreas a edificar (majoração de índices)...

PB- São formas de aumentar as mais-valias sobre terrenos já elegíveis o loteamento. Sobre as receitas iniciais, obtêm-se ainda mais. Mais um piso, mais rendimentos “trazidos pelo vento”.
Outra forma de obter mais-valias é solicitar licença para demolir uma moradia unifamiliar e substituí-la por um edifício de apartamentos. Imaginemos que a moradia, só por si, pode valer uns 500.000 €; o lote que ocupa, com alvará para a construção de um prédio de 6 pisos, vale 2 milhões de euros. Nesse caso, compensa a demolição: traz consigo uma mais-valia de 1.5 milhões de euros. Que importa a destruição da estética do bairro, perante um rendimento privado desta natureza?


CP – Por que está o diploma sobre loteamentos sem ser revisto há 40 anos?

PB- Por ignorância antes de tudo, e cupidez logo em seguida.
A ignorância. Em pleno século XIX, as políticas de solos em Portugal só foram estudadas por três ou quatro académicos, cujos escritos não são lidos pelos nem políticos executivos, nem pelos políticos legisladores. De resto, a este respeito como em tantos outros, os políticos que sobraçaram estas pastas têm cultivado uma ignorância mal-disfarçada pela habitual retórica balofa do “desenvolvimento sustentável”. A propósito de urbanismo e política de solos têm sido incapazes de ler qualquer argumento maior do que um “soundbite”. A opinião pública, tão mal informada quanto os políticos que elege, pensa que os problemas do urbanismo são meramente estéticos ou ecológicos – quando na verdade são sociais e económicos, o que é muito mais grave.
A cupidez. Os loteamentos produziram interessantes fenómenos sociológicos. Famílias aristocráticas insolventes há décadas conquistaram fortunas inéditas loteando as quintas periurbanas que haviam herdado dos seus antepassados. Pequenos agricultores tornaram-se novos-ricos ao lotearem as hortas e os pomares dos seus avôs, na periferia das cidades. Estas novas classes dominam a vida pública, económica e política do país. Poucos sabem que a forma como fizeram fortuna configuraria um crime económico em qualquer outro país civilizado, porque não estudaram o assunto; e se estudassem, tão-pouco se preocupariam com isso. O importante é saberem que ganharam a lotaria dos alvarás dentro de toda a legalidade portuguesa.
Entretanto, as cidades portuguesas demorarão séculos a sarar os cancros que estas políticas e estas legislações provocaram em apenas 40 anos. E uma imensa maioria de portugueses de classe média e baixa irá gastar décadas subjugada ao empréstimo à habitação hipertrofiado que sustentou economicamente todo este processo.


CP – Há interesses no sentido da manutenção da situação? As câmaras municipais cobram receitas. E o financiamento partidário dá-se bem com o «statu quo»?

PB- É sabido que perto de 30% das receitas camarárias provêm das receitas sobre o imobiliário. A opinião pública crê que o número excessivo de licenciamentos se deve justamente à necessidade que as câmaras têm de obter receitas. Não partilho dessa opinião.
Em primeiro lugar, cada loteamento novo traz consigo mais despesas autárquicas do que receitas: compete à câmara providenciar o saneamento e as acessibilidades, encargos que não são minimamente cobertos pelas contribuições dos loteadores. É notório que as câmaras mais endividadas são também aquelas onde mais loteamentos se fizeram.
Em segundo lugar, cada alvará de loteamento vale ouro. É como se a Câmara literalmente oferecesse bilhetes premiados do Euromilhões aos proprietários dos terrenos loteados.
Quanto ao financiamento partidário, nada a dizer. Apenas uma enorme recomendação: que em nome da transparência administrativa o Estado e as Autarquias afixem em locais públicos ou em jornais o relatório de contas de cada novo Plano de Ordenamento (seja ele municipal, de pormenor, ou qualquer outro). Nesse relatório haveria uma lista de todos os terrenos afectados, do seu valor ANTES do plano, do seu valor DEPOIS do plano, e os nomes dos respectivos proprietários. No caso de esses terrenos pertencerem a companhias, deveriam ser também divulgados os nomes dos principais proprietários ou accionistas. Saber-se-ia claramente quem ganharia as mais-valias urbanísticas, e exactamente em que montante. Um processo transparente, como devem ser todos os resultantes de actos da administração pública.
Nos países desenvolvidos é esse o procedimento curial. Nenhum plano de ordenamento é promulgado sem que sejam tornados públicos e em grande detalhe os benefícios e os malefícios económicos que provoca.


CP – Como explica que haja tantas casas devolutas?

PB- Muito simplesmente porque não há mecanismos fiscais nem penais de combate à especulação. Nos países desenvolvidos de Europa a política habitacional estabelece que todos os imóveis habitacionais considerados salubres devem ser habitados. Não se promove nenhuma expansão urbana sem que primeiro estejam ocupados todos os imóveis pré-existentes. Para assegurar que isto se passa, os fogos devolutos são multados, de modo a obrigar o proprietário a alugá-los ou a vendê-los a quem pretenda habitá-los. Em certos países desenvolvidos, um imóvel que esteja vazio há mais do que um curto número de anos é expropriado, vendido em hasta pública, e a receita reverte para o proprietário absentista – que entretanto sofre adicionalmente uma multa.
Nada disto se passa cá. Em Portugal, o açambarcamento especulativo de imóveis vive num paraíso fiscal feito à sua medida. Isto gera um ciclo vicioso: os imóveis açambarcados são na prática retirados do mercado, o que cria uma escassez artificial da oferta, o que por seu turno aumenta os preços, o que por seu turno torna ainda mais apetecivel a aquisição e açambarcamento especulativo de imóveis, e assim por diante. Resultado: enquanto os especuladores vão alimentando a construção excessiva de imóveis sobrevalorizados para sempre vazios, as classes médias e baixa rangem os dentes para pagar as prestações dos seus cubículos...


CP – Entende, por conseguinte, que a habitação em Portugal poderia ser bem mais barata?

PB- Sim, esses cálculos têm sido feitos por vários urbanistas e académicos, estudando o que aconteceria aos nossos preços se adoptássemos uma legislação idêntica, por exemplo, à alemã, escandinava ou holandesa. Bastava o Governo rever as suas políticas de solos e de habitação, interditando os loteamentos privados e multando os imóveis devolutos, para fazer reduzir em uns 70% o preço da habitação dos segmentos médio e baixo. Ao mesmo tempo, angariava verbas mais do que suficientes para investir em jardins, estradas, escolas, hospitais, &c. Tudo isto poderá parecer autoritário e utópico, mas não consta que aqueles países onde isto se faz sofram de deficits democráticos, económicos ou orçamentais. A Holanda, berço das economias modernas ocidentais e extraordinária democracia, deveria ser o nosso exemplo a seguir em matérias de politicas de solo e de habitação.

8 comentários:

Anónimo disse...

esta entrevista é a prova da pura ignorância de algumas pessoas sobre o mercado imobiliario.

Nao vou comentar a falta de desconhecimento da legislação europeia, nem a ideia peregrina do loteamento publico que apenas serviria o maior cartel em portugal (os das obras publicas).

Também nem vou comentar a ideia errada e de pura ignorancia sobre o valor das casas dever depender da qualidade e nao localização.

Apenas dizer que a unica razao pq ha (menos do que se diz) unidades imobiliarias por ocupar tem a ver com a inelasticidade deste produto e da sua forte segmentação

pedro, vc não percebe nada do que fala. tem alguma razao sobre as mv urbanisticas (se bem que as suas contas estão todas erradas - faltam custos como projectos e amortizações de emprestimos e factores de risco) mas os mecanismos que propoem sao errados para portugal.

Volte lá para o ambiente e deixe esta area p quem sabe

Pedro Bingre disse...
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Pedro Bingre disse...

Caro anónimo:

Se quiser refutar as minhas opiniões com factos concretos que provem os meus erros, ficar-lhe-ei muito grato pelos ensinamentos. Faça-o em público neste blog ou em email privado, como desejar (encontra o meu contacto no "blogger profile"). Decerto que muitos assinantes da lista ambio (sugiro que a subscreva, caso não não seja já assinante) também gostarão de lê-lo.

Há milhentas subtilezas na legislação e na economia aplicadas ao urbanismo e ao imobiliário. Seria preciso bem mais do que uma simples entrevista para expor o problema - e seria talvez mesmo necessária uma equipa inteira de autores. Por isso é inevitável que esta minha entrevista pareça pobre a um especialista sobre o tema. E que suscite nesses especialistas ganas de me corrigir. À partida, agradeço a aprendizagem.

Ora, tenho pena que dos comentários do nosso caro Anónimo (será um especialista?) consiga aprender muito pouca coisa.

Concluo, por exemplo, que conseguiu a proeza de ler afirmações que não escrevi ("Também nem vou comentar a ideia errada e de pura ignorancia sobre o valor das casas dever depender da qualidade e nao localização"). Ainda bem que não se dá ao trabalho de comentar as coisas que não digo - seria muito trabalhoso.

Concluo que considera "peregrina" a ideia dos loteamentos públicos, apesar de se praticar há décadas em muitos países europeus e vir sugerida há mais de dez anos nas "Normas Urbanísticas" da Direcção-Geral de Ordenamento do Território e Urbanismo.

Concluo que a contrapelo de todos os grandes teóricos da matéria, não correlaciona o açambarcamento de imóveis devolutos com uma má regulamentação do mercado por via da tributação do património (prefere lançar as culpas na inelasticidade, sem entrar em detalhes...)

Concluo que procura mascarar as mais-valias sob o pretexto de haver custos de projecto, amortizações de empréstimos e factores de risco, e nunca põe sequer em causa a legitimidade da apropriação privada de mais valias. Como uma empresa em actividades ilícitas pudesse ser desculpabilizada pelo facto de ter despesas.

Concluo que na sua óptica, só poderemos escolher entre o "cartel das obras públicas" e o "cartel dos patos-bravos", e que prefere este último.

Por fim, concluo que sente especial gosto em acusar-me de ignorante. Chega mesmo a apontar a minha "falta de desconhecimento da legislação europeia" (sic). Em que ficamos? Conheço-a ou não?

Sr. Anónimo: o urbanismo tem causado terríveis danos económicos, ecológicos, estéticos e sociais ao país. Se conseguir explicar o problema e apontar soluções válidas, aplaudi-lo-ei mesmo que as suas teses desmintam as minhas. O seu comentário ainda não serviu para isso, mas talvez o futuro nos traga mais lições e menos deprecações da sua parte.

Cumprimentos.

jcm disse...

Gosto disto aqui. Aconsleho também uma visita diária a
http://lisboalisboa.blogspot.com

Pedro Bingre disse...

Por norma comentadores anónimos não merecem contestação. Porém, certa contra-informação é tão enganadora que pede refutação imediata. Vou por isso oferecer à consideração de quem quiser estes dois textos.

O primeiro trata de ilustrar a perfeita solidez da ideia de interditar urbanizações privadas (melhor dizendo, loteamentos e infra-estruturações, já que a edificação seria privada). Não tem razão o sr. Anónimo para considerá-la uma ideia peregrina. Reparemos como trata a Lei britânica deste assunto, e como pensam os juristas espanhóis a este respeito:

“…el libro blanco inglés ‘Land’ [que servió de antecipo de la que luego seria la ‘Land Community Act ‘de 1975] afirmaba en terminus categóricos que ‘un planeamiento positivo, capaz de controlar el proceso urbano y de decidir cuándo y dónde debe urbanizarse y edificarse, sólo es posible a partir de la propiedad publica del suelo’ y que por ello la ‘Land Community Act’ de 1975 constituyó un sistema según el cual, a partir de un cierto momento, QUEDABA FORMALMENTE PROHIBIDO TODO TIPO DE OPERACIONES URBANISTICAS EN PROPIEDAD PRIVADA.
(…)
El propietario del suelo urbano obtiene por el sólo echo de serlo, sin añadir actividad ni soportar riesgo alguno, un beneficio importantísimo consistente en el aumento de valo que el suelo experimenta al incorporarse a la ciudad a consecuencia de las decisiones que sobre el futuro de ésta adopta la comunidad que la habita. Ese aumento de valor, no ganado realmente por el propietario del suelo, que nada ha hecho por obtenerlo, y que, en rigor, se debe única y exclusivamente a la comunidad, debe volver a ésta en estricta justicia. Pues bien, asegurar el retorno a la comunidad de los aumentos de valor que esta misma genera es, en realidad, lo que se pretende cuando se habla de nacionalización del suelo y eso es algo que puede lograrse por vías muy diferentes que nada tienen que ver con la grosera imagen de la confiscación pura y simple del suelo.”
(Tomás-Ramón Fernández, Manual de Derecho Urbanístico. Madrid, 2005. Páginas 27-28.)

O segundo texto, um documento publicado pelo próprio Estado Português, faz a seguinte contabilização das mais-valias para os valores de 1999 (que entretanto cresceram especulativamente):

“Consideremos um terreno rústico com 1 ha. O valor correspondente ao seu uso agro-florestal não ultrapassará no mercado 500 escudos por metro quadrado. Teríamos assim, para o referido terreno, um valor total de 5000 contos. Se neste terreno for autorizada uma urbanização com uma carga de 50 fogos-equivalente por hectare, com uma média de 150 m2 por fogo (índice de construção 0,75), o seu valor de mercado, ainda sem qualquer infraestruturação realizada e apenas com a viabilidade de urbanização garantida, poderá subir para pelo menos 500 contos por fogo, resultando para o terreno um valor global de 25 mil contos, gerando uma mais-valia simples de 20.000 contos. Estes são os valores que consideramos serem razoáveis numa situação normal de mercado regularizado, a qual não se verifica neste momento em Portugal. Por consequência, estas mais valias são 4 a 12 vezes mayores do que o indicado, e oscilando entre os 80.000 e os 240.000 contos por hectare com estes índices.”
(S. Pardal, M. Costa Lobo & PV Correia: Normas Urbanísticas IV. Direcção-Geral de Ordenamento do Território e de Urbanismo, 2000. Página 45)

As considerações do sr. Anónimo sobre a superabundância de imóveis devolutos também merecem igual refutação. Poderemos discutir isso mais tarde.

Anónimo disse...

Vamos lá então:


1 - Diz o Pedro que:

"Concluo, por exemplo, que conseguiu a proeza de ler afirmações que não escrevi ("Também nem vou comentar a ideia errada e de pura ignorancia sobre o valor das casas dever depender da qualidade e nao localização"). Ainda bem que não se dá ao trabalho de comentar as coisas que não digo - seria muito trabalhoso."

Ora na sua entrevista o Pedro refere que "No sistema urbanístico actual, não compensa produzir edifícios de boa qualidade em ruas bem infra-estruturadas: todo o rendimento depende da localização e da densidade da urbanização. A qualidade não importa."

Claro que a qualidade importa mas tem pouca influencia na formacao do preco no produto imobiliario.

Uma casa de madeira na Quinta da Marinha vale muito mais que um apartamento em Loures. É a chamada segmentação do mercado. Como dizem os americanos o mais importante no real estate is location, location and location.

2 - "Concluo que considera "peregrina" a ideia dos loteamentos públicos, apesar de se praticar há décadas em muitos países europeus e vir sugerida há mais de dez anos nas "Normas Urbanísticas" da Direcção-Geral de Ordenamento do Território e Urbanismo."

Quais países ?

3 - "Concluo que a contrapelo de todos os grandes teóricos da matéria, não correlaciona o açambarcamento de imóveis devolutos com uma má regulamentação do mercado por via da tributação do património (prefere lançar as culpas na inelasticidade, sem entrar em detalhes...)"

Vamos imaginar que o Pedro tem uma fabrica de carros. Vamos imaginar que de repente as vendas comecam a baixar. O que o Pedro faz é ajustar a oferta á procura e reduz a produção (ou se for esperto faz produção on demand).

Ora isso é muito facil pois o tempo de produção de um carro é reduzido.

Por isso o mercado de automoveis é elastico.

No caso do mercado imobiliario o processo de produção é lento e complicado, o que siginifica que o empresário nao consegue reagir as mudancas do mercado como gostaria.

Imagine um projecto que demore 15 anos a aprovar. Já pensou no numero de ciclos de mercado que passou esse produto antes de ser comercializado.

Por isso existe algum excesso de habitação e escritórios. Não se pode parar um edificio ou uma urbanização a meio so porque a procura diminuiu.

E isso é um dos factores que me leva a fugir do loteamento público: a eficiencia e a veracidade da informação no momento da decisão urbanizar/não urbanizar - O socialismo cinetifico aplicado ao mercado imobiliario.

4 - "Concluo que procura mascarar as mais-valias sob o pretexto de haver custos de projecto, amortizações de empréstimos e factores de risco, e nunca põe sequer em causa a legitimidade da apropriação privada de mais valias. Como uma empresa em actividades ilícitas pudesse ser desculpabilizada pelo facto de ter despesas."

Esta é uma questao que tem algum merito em ser discutida. No entanto considerar que essas receitas sao ilicitas é o mesmo que considerar que as receitas da SIC e da TVI tb sao ilicitas pois elas tb obteram os seus direitos atraves de um alvara (pode-se dizer que neste caso houve um concurso publico - situação que poderia ser transporta para o mercado imobiliario atraves da figura do agente urbanizador que existe na Comunidade de Madrid e Valencia)

Esta questao nao e de facil resposta por isso voltarei a ela mais tarde.

5 - "Concluo que na sua óptica, só poderemos escolher entre o "cartel das obras públicas" e o "cartel dos patos-bravos", e que prefere este último."

Não existe cartel de patos-bravos. Seria impossivel um concertacao de precos num mercado tao fragmentado e segmentado como o imobiliario (as grandes empresas imobiliarias em espanha representam apenas 4% do mercado)

6- "Sr. Anónimo: o urbanismo tem causado terríveis danos económicos, ecológicos, estéticos e sociais ao país. Se conseguir explicar o problema e apontar soluções válidas, aplaudi-lo-ei mesmo que as suas teses desmintam as minhas. O seu comentário ainda não serviu para isso, mas talvez o futuro nos traga mais lições e menos deprecações da sua parte."

Os danos economicos nao os conheco.

Os danos ecologicos sao culpa dos maus e corruptos governos dos ultimos 20 anos.

Os danos esteticos daqueles que nunca conseguiram travar as urbanizações ilegais, dos presidentes de camara que nao tem a coragem de dizer ao senhore jose que nao pode construir no terreno da familia e dos maus arquitectos / tecnicos que existem em Portugal.

Danos sociais ? Só aqules que vem no mercado imboliario uma forma de enrequecimento facil. Mas isso aplica-se a qualquer tipo de investimento.

Caro Pedro, mais uma vez lhe digo estude melhor os assuntos antes de falar sobre eles.

Cumprimentos.

Pedro Bingre disse...

Resposta pede resposta...

[Anónimo]
Ora na sua entrevista o Pedro refere que "No sistema urbanístico actual, não compensa produzir edifícios de boa qualidade em ruas bem infra-estruturadas: todo o rendimento depende da localização e da densidade da urbanização. A qualidade não importa."
Claro que a qualidade importa mas tem pouca influencia na formacao do preco no produto imobiliario.

Uma casa de madeira na Quinta da Marinha vale muito mais que um apartamento em Loures. É a chamada segmentação do mercado. Como dizem os americanos o mais importante no real estate is location, location and location.



[Pedro]
O meu caro Anónimo continua a ler sem atenção o que escrevi. Pois não havia eu dito que o rendimento (associado aos loteamentos) era dependente da localização e da densidade da urbanização? A casa de madeira na Quinta da Marinha vale mais do que o apartamento em Loures, é certo; mas vale mais do que o somatório dos 20 pisos desse prédio? Isso é o que interessa saber ao loteador. Depois de assegurar a melhor localização, busca assegurar construir com a máxima densidade que lhe for possível para maximizar as suas mais-valias, no fundo o rédito que realmente lhe interessa obter. Se essas mais-valias fossem retidas pela Administração Pública, os privados deixariam de ter interesse em densificar os seus loteamentos para as capturar e seriam forçados a investir na qualidade do imóvel de modo a aumentarem o seu preço e a sua margem de lucro.


[Anónimo]
"Concluo que considera "peregrina" a ideia dos loteamentos públicos, apesar de se praticar há décadas em muitos países europeus e vir sugerida há mais de dez anos nas "Normas Urbanísticas" da Direcção-Geral de Ordenamento do Território e Urbanismo."
Quais países ?

[Pedro]
Praticamente toda a Europa Ocidental, à excepção dos países mediterrânicos (Portugal, Espanha e Itália). Nestes dois últimos, e com alguma variabilidade regional, os loteamentos e urbanizações são feitos em parcerias público-privadas, sendo as mais-valias recapturadas por meio de taxações e contrapartidas. Nas regiões onde as máfias locais conseguiram influenciar uma legislação mais “privatizadora” do processo urbanístico (lá dizem os espanhóis, “Quem faz a lei, faz a armadilha”), a corrupção tornou-se galopante. Vide o caso de Jesus Gil em Marbella, o qual chegou mesmo a constituir um partido político –o GIL- para modelar as leis a seu favor.

Já agora, e se quiser ler com atenção o meu comentário anterior, consulte o que fica dito a este propósito no excerto que transcrevi do “Manual de Derecho Urbanistico”. Que lhe parece o troço a respeito da legislação britânica? A este propósito recomendo também a leitura de Paulo V.D. Correia (2002): “Políticas de Solos no Planeamento Municipal”.

[Anónimo]


3 - "Concluo que a contrapelo de todos os grandes teóricos da matéria, não correlaciona o açambarcamento de imóveis devolutos com uma má regulamentação do mercado por via da tributação do património (prefere lançar as culpas na inelasticidade, sem entrar em detalhes...)"

Vamos imaginar que o Pedro tem uma fabrica de carros. Vamos imaginar que de repente as vendas comecam a baixar. O que o Pedro faz é ajustar a oferta á procura e reduz a produção (ou se for esperto faz produção on demand).



[Pedro]
Ajustar a oferta à procura! Ora justamente! Isso implicaria, por exemplo, que perante um excesso de oferta e um défice de procura, os promotores baixassem os preços até conseguirem escoar rapidamente os seus produtos. Isto não vem sucedendo de modo nenhum. Há centenas de milhares de imóveis devolutos, sem qualquer procura efectiva, e no entanto os preços da habitação não descem. E porquê? Porque o regime fiscal é favorável ao açambarcamento; não se penaliza a manutenção de imóveis devolutos.
Há dois grandes grupos de compradores de fogos: os que compram para habitar imediatamente; e os que compram apenas para procederem à sua revenda meses ou anos mais tarde a preços mais altos. Estes últimos visam meramente obter rendimentos especulativos. Sucede que ao comprarem casa e ao retirarem-na do mercado geram uma escassez artifical da oferta, a qual gera um aumento de preço da habitação. Este aumento torna ainda mais apetecível a aquisição e açambarcamento de mais imóveis, formando-se assim um ciclo vicioso. É uma profecia que se cumpre a si mesma.


[Anónimo]
Não se pode parar um edificio ou uma urbanização a meio so porque a procura diminuiu.

E isso é um dos factores que me leva a fugir do loteamento público: a eficiencia e a veracidade da informação no momento da decisão urbanizar/não urbanizar - O socialismo científico aplicado ao mercado imobiliario.

[Pedro]
Pois já cá faltava a insinuação de que estou seguindo uma cartilha comunista. Ora, agora sou eu quem recomenda ao sr. Anónimo que estude um pouco de Economia Política e constate como os loteamentos públicos, que não são um fim em si mesmo, visam simplesmente assegurar a retenção pública das mais-valias urbanísticas, e que essa mesma retenção é defendida com especial veemência por filósofos liberais. Vem a propósito citar o seguinte trecho de Stuart Mill (Principles of Political Economy [1848], livro 5, capítulo II):

“Suponhamos que existe um género de renda que tende a aumentar de valor sem qualquer sacrifício ou esforço da parte dos seus proprietários: esses proprietários constituem uma classe que enriquece passivamente às custas da restante comunidade. Neste caso o Estado não estaria a violar o princípio da propriedade privada se recapturasse este incremento de riqueza à medida que ele vai surgindo. Isto não constituiria propriamente uma expropriação, mas apenas uma canalização em benefício da sociedade da riqueza criada pelas circunstâncias colectivas, em lugar de a deixar tornar-se o tesouro imerecido de uma classe particular de cidadãos. Ora, este é justamente o caso da renda do solo [na qual se incluem as mais-valias urbanísticas].”

Esta linha de racionício inspirou o “Land Community Act” de 1975, a qual interditou acções urbanizadoras em propriedades privadas. Parece-lhe que Stuart Mill e os britânicos são adeptos do socialismo científico?

[Anónimo]
5 - "Concluo que na sua óptica, só poderemos escolher entre o "cartel das obras públicas" e o "cartel dos patos-bravos", e que prefere este último."

Não existe cartel de patos-bravos. Seria impossivel um concertacao de precos num mercado tao fragmentado e segmentado como o imobiliario (as grandes empresas imobiliarias em espanha representam apenas 4% do mercado)

[Pedro]
Não existe cartel dos patos-bravos a nível nacional, mas a nível municipal existem, estão de boa saúde e recomendam-se. Normalmente são formados por um contubérnio entre autarcas, funcionários públicos ligados ao urbanismo, e proprietários. Os dois primeiros fornecem a estes últimos os alvarás e as licenças, e em contapartida têm direito a uma percentagem das mais-valias. Acessoriamente também ajudam certas instituições financeiro-imobiliárias, certos escritórios de advocacia onde pontificam os próprios legisladores, alguns arquitectos-estrela que nobilitam com o seu nome excepções aos PDM, e mais recentemente associações ambientalistas que oferecem álibis ecológicos a estes crimes económicos. É o “mafiosismo científico” que o sr. Anónimo prefere ao “socialismo científico”?

[Anónimo]


6- "Sr. Anónimo: o urbanismo tem causado terríveis danos económicos, ecológicos, estéticos e sociais ao país. Se conseguir explicar o problema e apontar soluções válidas, aplaudi-lo-ei mesmo que as suas teses desmintam as minhas. O seu comentário ainda não serviu para isso, mas talvez o futuro nos traga mais lições e menos deprecações da sua parte."

Os danos economicos nao os conheco.

[Pedro]
Não conhece? Um capital imenso empatado em imóveis, em lugar de ser investido na indústria, nos serviços, &c? Malhas urbanas tão disfuncionais e territórios caóticos, que numa versão recente do “relatório Porter” foram consideradas o 3º maior entrave ao desenvolvimento económico do país? Um consumo interno estrangulado pelo peso excessivo da habitação nos orçamentos familiares?

[Anónimo]

Os danos ecologicos sao culpa dos maus e corruptos governos dos ultimos 20 anos. Os danos esteticos daqueles que nunca conseguiram travar as urbanizações ilegais, dos presidentes de camara que nao tem a coragem de dizer ao senhore jose que nao pode construir no terreno da familia e dos maus arquitectos / tecnicos que existem em Portugal.


[Pedro]
Em Portugal não faltam bons ecólogos nem bons arquitectos. Faltam é leis que lhes dêem oportunidade para exercer o seu mister aplicado ao urbanismo. Veja o caso do urbanismo, observado uma fotografia aérea. Observe os anéis de crescimento das urbanizações feitas em Portugal desde Ressano Garcia até De Groer, de 1880 até 1965. Neste ano começou o cancro. Porquê? Porque foram privatizados os loteamentos graças ao Decreto-Lei n.º 46 673 de 29 de Novembro de 1965. Desde então não temos urbanismo: temos maximização de mais-valias.

[Anónimo]
Danos sociais ? Só aqules que vem no mercado imboliario uma forma de enrequecimento facil. Mas isso aplica-se a qualquer tipo de investimento.


[Pedro]
Claro, quem anda a ganhar fortunas à custa da sociedade graças a uns alvarás há-de considerar que vivemos no melhor dos mundos possíveis.

[Anónimo]
Caro Pedro, mais uma vez lhe digo estude melhor os assuntos antes de falar sobre eles.

[Pedro]
Reciprocamente, faço minhas as suas palavras.

Cumprimentos.

Miriam disse...

o senhor anónimo decerto se movimentará bem pelas maquinações do mercado imobiliário e bancário, todos nós assistimos ao esforço comunicacional e de limpeza de imagem que se tem vindo a passar um pouco por todo o lado, fogo de vista, talvez... no entanto não esconde a realidade e a podridão dos serviços urbanísticos municipais, sei que assim é pois como funcionária de um desses serviços numa autarquia da AML me permite presenciar atrocidades várias, urbanística e ambientalmente falando... sugiro ao senhor anónimo que se vá preparando para uma séria mudança nessa actual jazida, pois prevalecerá mais cedo ou mais tarde a força da razão e do profissionalismo.