O ilegítimo negócio do caos

[Foi publicada esta semana no semanário regional das Beiras "Campeão das Províncias" uma longa entrevista que me dirigiram a propósito do urbanismo, ordenamento do território e políticas de solos. Transcrevo para os interessados a generalidade do que foi publicado, sob a forma original e não-editada da entrevista.]


Campeão das Províncias – Como é que, com a sua formação académica, passou a prestar atenção às questões do urbanismo?

Pedro Bingre do Amaral- A minha formação académica abrange dois temas razoavelmente interligados: o ambiente, ao nível de licenciatura, e o ordenamento do território, ao nível de mestrado. Enquanto docente do ensino superior público tenho leccionado disciplinas relacionadas com ambos os temas. Uma das minhas áreas de estudo e de intervenção não tem sido tanto o urbanismo no sentido estrito (o desenho de malhas urbanas), mas sim a política de solos, isto é, a definição política dos direitos e dos deveres associados à posse do solo e as competências do Estado nessa regulação. A superabundância de planos urbanísticos em Portugal de nada serve enquanto a política de solos não for clarificada e modernizada.


CP – Tem dito que o caos urbanístico alastrou através do país ao abrigo da legislação...

PB- Sim, digo e repito. Em Portugal, os diplomas básicos que enquadram a propriedade do solo –a Constituição e o Código Civil- omitem a questão dos direitos de edificar, de lotear e de urbanizar, dando azo a interpretações ao sabor das conveniências. Nos países desenvolvidos, pelo contrário, tomou-se o cuidado de assegurar que a Constituição declare que compete ao Estado, e só ao Estado, promover a expansão urbana e sobretudo colher as mais-valias daí resultantes. Nesses países também se verifica que o Código Civil não deixa em aberto que a posse de um solo confira o direito de edificar e urbanizar. No nosso país demasiados direitos são deixados a interpretações casuísticas.
A posse pública das mais-valias urbanísticas é uma pré-condição fundamental para o urbanismo moderno. Deveria estar consagrada na Constituição e ser amplamente tratada na legislação subordinada, por ser um pressuposto básico sem o qual pura e simplesmente não é possível travar o caos urbanístico de raiz especulativa. Além disso, fazem também falta Leis que assegurem a fluidez do mercado imobiliário rústico e urbano, e desincentivem a especulação e o abandono.
É certo que existem abundantes diplomas legais para tutelar o urbanismo no sentido estrito: desde o DL 380/99 (Planos de Ordenamento do Território) ao RGEU (Regulamento Geral de Edificações Urbanas), passando por tantos outros. Porém, como à partida a Constituição e o Código Civil deixam implicitamente em aberto o direito de todo e cada proprietário edificar, lotear ou urbanizar o seu terreno, e como não existem mecanismos que punam o açambarcamento especulativo de imóveis devolutos, a legislação urbanística serve apenas para nos reconfortar com a ideia de que “está tudo legal”. E é verdade: está tudo legal – e feio, e disfuncional, e imoral. Se há leis injustas e daninhas em Portugal, são as leis urbanísticas. A paisagem de Coimbra está a ser assassinada há quarenta anos por urbanizações horrendas, vendidas a preços elevadíssimos resultantes de conluios especulativos, tudo isto dentro da maior legalidade. Uma legalidade podre.


CP – Como se trava o afã de lotear terrenos?

PB- Os proprietários têm interesse em lotear os seus terrenos apenas e exclusivamente para enriquecer de modo instantâneo às custas da apropriação das mais-valias urbanísticas. Quanto mais denso for o loteamento, mais enriquecem. Se a Lei consagrasse a retenção pública das mais-valias da mesma maneira que se faz no resto da Europa do Norte, esse interesse desapareceria e com ele cessaria a proliferação loteamentos particulares.
Permita-me que defina claramente o que é lotear. Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um solo rústico é convertido em solo urbanizável, sendo para isso dividido em vários lotes edificáveis acessíveis por uma fracção do solo que transita para a posse pública. Um exemplo típico seria um hectare de terreno agrícola (100x100m2, ou seja, 10.000m2) que é dividido em 20 lotes de 300m2, cada qual apto a receber um edifício, sobrando 4000m2 de para acessos públicos. Esta divisão é um acto meramente jurídico-administrativo: não implica a construção de quaisquer infraestruturas por parte do loteador.
Ora, porque motivo existe tanto afã de lotear terrenos? Porque o acto de lotear um terreno multiplica o seu valor centenas de vezes, e o proprietário enriquece instantaneamente sem trabalho nem risco.
No Algarve, por exemplo, um hectare de pinhal à beira-mar, sem qualquer alvará de loteamento, vale apenas em função da madeira que produz – e portanto estará cotado a menos de 800 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento como o acima exemplificado, pode ser imediatamente vendido por quase um milhão de contos a alguém que o queira edificar...
Em Coimbra os valores também são bastante elevados. Imaginemos um terreno no planalto de Santa Clara. Enquanto não receber alvará de loteamento, o seu valor depende apenas da produtividade agrícola – fruticultura ou horticultura, por exemplo- e não vai além dos 2.000 contos por hectare. Se receber um alvará de loteamento que permita a criação de 20 lotes para habitação colectiva (vulgo “prédios de apartamentos”), cada hectare facilmente se cotiza acima dos 600.000 contos... Ou seja, com um mero alvará, o cidadão que possua esses terrenos enriquece sem trabalho à custa da necessidade alheia de espaço para habitar; e o Estado aplaude esta injustiça.
A esta diferença de preço antes e depois da emissão do alvará de loteamento dá-se o nome de mais-valia urbanística. Todas as doutrinas de economia política, e todas as ideologias desde a esquerda mais radical à direita mais conservadora, consideram ilegítimo que esse rendimento reverta para o proprietário do terreno loteado, pois não se trata nem de um juro, nem de um lucro, nem de um salário – as únicas formas legítimas de obter rendimentos. Trata-se de um rendimento súbito sem causa válida, resultante do privilégio concedido pelo Estado sobre o gozo de uma renda derivada de um recurso natural de oferta fixa: o solo edificável. Por isso, todos os países civilizados –excepto o nosso- têm leis que não permitem a nenhum particular ganhar dinheiro por via de alvarás de loteamento.
Existem duas vias para assegurar a retenção pública das mais-valias: ou a solução pública em que lotear terrenos passa a ser apanágio exclusivo do Estado (só os terrenos públicos podem ser loteados); ou a solução mista público-privada, menos eficiente, em o Estado cobra uma taxa próxima dos 100% à valorização dos terrenos particulares que tenham sido loteados.


CP – De uma entrevista concedida pelo anterior vice-presidente da Câmara do Porto concluí que as leis urbanísticas são permissivas e que «quem tem unhas é que toca viola»...

PB- É verdade, é absoluta verdade. As Leis principais oferecem aos promotores imobiliários o ouro público, enquanto as Leis subordinadas servem apenas para disfarçar essa oferta com procedimentos técnico-administrativos que só ajudam ao caos urbanístico que vemos.
A Constituição e o Código Civil deixam em aberto as faculdades privadas de edificar, lotear e urbanizar, e portanto criam e legitimam a possibilidade de os particulares facturarem fortunas por meio de loteamentos. Além disso, como não existem nenhuns mecanismos tributários nem penais que desincentivem ou combatam a especulação imobiliária (quer urbana, quer rústica), é muito rentável açambarcar imóveis, mantendo-os devolutos, para gerar uma escassez artificial da oferta e chantagear a procura pedindo altos preços para venda.
Perante estes pressupostos fundamentais, a legislação urbanística subordinada limita-se a criar uns entraves pro forma aos loteamentos e à especulação – criando a ilusão teatral de que se está a planear em função do “bem comum” e que “os planos de ordenamento asseguram o direito à habitação e à qualidade de vida”, quando na verdade servem apenas para distinguir entre quem vai e quem não vai colher mais-valias.
Ora, é sintomático o facto de que, ao contrário do que se pratica em todo o Ocidente, nenhum destes planos apresenta ao público uma análise económica dos valores do imobiliário antes e depois da sua promulgação; por outras palavras, impactos financeiros causam esses planos. Quais os terrenos que se valorizam? E em quanto? Os planos de ordenamento nada esclarecem sobre isto, como se o dinheiro não importasse. Mas é o que mais importa, como sabemos. Esta falta de transparência é tudo menos inocente.
Vejamos o caso dos Planos Directores Municipais. Os PDMs definem à partida quais terrenos serão “agro-florestais” e quais serão “urbanizáveis”. Em Coimbra, isto equivale a dizer que o PDM decide quais os terrenos que valerão 600 mil contos por hectare, e quais valerão uns meros 2 mil. Uns proprietários receberão mais-valias urbanísticas, outros não. Tendo em conta o seu valor, estas mais-valias equivalem a autênticas lotarias produzidas pela administração pública – só que neste caso, ao contrário das lotarias, quem compra a cautela (o lote) não se habilita a receber o prémio (as mais-valias), pois quem o ganha é o cauteleiro (o loteador).
É evidente que muitos proprietários cujos terrenos não tenham sido classificados de “urbanizáveis” se sentirão desolados por perderem a oportunidade de facturar pequenas fortunas sem trabalho nem risco. Por isso, hão-de recorrer a todas as pressões possíveis sobre o aparelho politico e administrativo para que os seus terrenos recebam alvará de loteamento. Estão reunidas todas as condições para que prosperem as trocas de favores milionários.
Para viabilizar o loteamento de um terreno à partida dado como não-urbanizável, a Lei oferece mil e um mecanismos: desafectações de RAN e de REN, revisões ou suspensões (totais ou parciais) de PDM, declarações de Projectos de Interesse Nacional (PIN), Unidades de Intervenção, as contrapartidas... Há inúmeros escritórios de advocacia especializados neste género de processos. E compensam: o alvará de loteamento rende, e bem: sobeja o dinheiro para cobrir todas as despesas de tramitação.


CP – Em Portugal é legal aquilo que noutros países configura crime económico?

PB- Sim, a apropriação de mais-valias urbanísticas tal como se passa em Portugal configuraria no resto da Europa e dos estados ocidentais, em maior ou menor grau, um crime económico da categoria de “rent-seeking activity” ou “directly unproductive activities”, na medida em que os alvarás de loteamento são meros actos administrativos do Estado que enriquecem certos cidadãos em detrimentos de outros, sem que os primeiros prestem qualquer contrapartida económica válida e proporcional aos segundos.
“Rent-seeking” ou apropriação de rendas é o processo mediante o qual um indivíduo ou uma empresa procura obter rendimentos através da manipulação (política, administrativa, jurídica) do ambiente económico em lugar de os obter através do comércio livre ou da produção de valor acrescentado. A apropriação de rendas é geralmente feita através da extorsão mais ou menos subtil de dinheiro a outras pessoas ou empresas, a coberto de regulamentações governamentais que prejudicam os consumidores em proveito dos supostos “fornecedores”. A apropriação de rendas é uma actividade económica directamente improdutiva porque permite obter rendimentos imediatos sem contrapartidas em termos de produtividade.
Os recursos naturais escassos e essenciais, como o solo, a água, o petróleo e os minerais são alvo preferencial destas actividades. A concessão de monopólios ou oligopólios sobre o espectro electromagnético –as licenças de radiodifusão- também são alvos favoritos destas actividades. Concentremo-nos, porém, no caso do solo, e vejamos a doutrina que vigora em teoria e na prática entre os países ocidentais, desde a Suécia aos Estados Unidos.


CP – Qual deve ser a intervenção do Estado sobre as mais-valias urbanísticas?

PB- O Estado deve assegurar que seja respeitado o princípio de indiferença dos proprietários face aos planos urbanísticos. Por outras palavras: deve garantir que nenhum particular ganha ou perde receitas devido à mera promulgação ou alteração planos de ordenamento do território. Assim se faz nos países desenvolvidos e civilizados.
Sempre que um POT é promulgado, os solos que por sua via passaram a urbanizáveis valorizam-se, enquanto aqueles que passam a integrar áreas non-aedificandi desvalorizam-se. Uns gozam mais-valias e outros sofrem menos-valias, por força de actos administrativos que nada têm a ver com o mérito de cada um. Por isso é da mais elementar justiça que as mais-valias sejam ser cobradas pelo Estado aos particulares beneficiados, e as menos-valias ressarcidas aos proprietários prejudicados.
Para além disso, o Estado deve assegurar que existe igualdade de oportunidades no acesso ao solo enquanto recurso natural escasso, criado pela Natureza e não pelo Homem, e essencial à vida. Desengane-se quem pensa que esta afirmação se pauta por uma qualquer cartilha extremista à esquerda ou à direita: encontra-se inscrita na Lei de todos os países democráticos economicamente desenvolvidos.
Ao contrário dos valores correntes, cuja oferta pode ser aumentada por via fabril, a oferta de solo à face da terra é limitada, absolutamente rígida. Ninguém a produziu e ninguém a pode produzir. Por isso, nos países desenvolvidos a posse do solo implica o pagamento de uma “taxa moderadora” proporcional ao seu valor de mercado, independentemente dos rendimentos do proprietário, de modo a repor por meio da justiça redistributiva a evidente desigualdade de oportunidades no acesso à terra. No Estados Unidos, por exemplo, essa taxa equivale a 4% do valor venal do solo, de modo incitar os proprietários absentistas a vender os seus terrenos a quem lhes queira dar uso efectivo.
O solo é, adicionalmente, um factor de produção: a sua posse permite a criação de riqueza, em maior ou menor grau, por meio da lavoura, da floresta, &c. A posse de um imóvel implica obrigações mínimas de aproveitamento, sejam habitacionais, sejam laborais, sejam agrícolas ou silvícolas. Por isso, nos países desenvolvidos o não-uso dos imóveis acarreta um pagamento de sanções. Em França, Países Baixos, Escandinávia, &c, o Estado adquire coercivamente por baixo preço todos os imóveis que não estejam a receber o uso devido. A racionalidade por detrás deste raciocínio é clara: quem desperdiça a sua parcela do território, mantendo-o sem uso, prejudica a produtividade económica de todo o país.
Finalmente, o solo é um valor essencial à sobrevivência: podemos sobreviver sem Ferraris, mas não sobrevivemos sem um espaço onde habitar e trabalhar. Quem açambarca Ferraris não prejudica senão os cidadãos que desejam ter essas viaturas; quem açambarca o solo prejudica a todos directa ou indirectamente. Compete ao Estado proporcionar a todos as condições mínimas necessárias para a vida; especular sobre os solos equivale a especular sobre outros valores naturais vitais como a água. Imagine o que aconteceria se o Estado concedesse a uns poucos particulares todos os rios e nascentes, e lhes permitisse o açambarcamento da água por um tempo indefinido? Algo semelhante se passa com o solo em Portugal.
Por tudo isto, a legislação moderna dos países civilizados entende que deve existir uma diferença radical entre os direitos de propriedade privada móvel e os direitos de propriedade imóvel: estes últimos devem excluir liminarmente o açambarcamento especulativo de imóveis derrelictos urbanos ou rústicos.
Ao contrário do que possa parecer, esta política de solos respeita profundamente a propriedade privada e favorece muito os empresários particulares que se entreguem a legítimas actividades económicas. Por isso é esta a política de solos que orienta as diversas legislações sobre o imobiliário, desde os Estados Unidos da América ao Reino da Suécia, apesar de todas as divergências ideológicas que separam os governos daquelas nações. O que esta política não tolera são as “rent seeking activities” ligadas à especulação sobre o solo. Os seus princípios reúnem consenso em quadrantes políticos tão díspares como os liberais, os sociais-democratas, os socialistas e os comunistas.
Dentro de Portugal a política de solos tem sido sistematicamente tratada como um fait-divers, desleixo que traz grande proveito para alguns poucos e desgraça para todo o restante país. A nossa política de solos é tão tosca e incipiente quanto o caos urbanístico que gerou. Pior: fez da desordem urbanística um negócio chorudo.


CP – Julgo tê-lo ouvido dizer que, em Coimbra, por cada hectare urbanizável à mercê de um acto administrativo, o respectivo proprietário ganha instantaneamente cerca de dois milhões de euros...

PB- Façamos as contas. Um hectare de terrenos estritamente agro-florestais, isto é, impedidos pelos planos de ordenamento de receberem edificações ou loteamentos, tem um valor dependente da rentabilidade agrícola; sendo assim, o seu preço de mercado terá muita dificuldade em subir acima dos 10.000 €. Quem compra terrenos agrícolas acima desse preço decerto não pretende recuperar o investimento por meio da lavoura, pois é difícil que consiga ter lucro suficiente com o cultivo.
Imaginemos, em contrapartida, que esse terreno recebe alvará de loteamento. Um hectare, 100x100 metros, permite criar por exemplo 20 lotes de 300m2 para moradias unifamiliares, sobrando 4.000 m2 em “cedências” para infra-estruturas públicas, como estradas. Em Santa Clara, em São Martinho, ou no vale de Castelo Viegas, cada um destes lotes, sem qualquer infra-estrutura, chega a ser vendido a 100.000 €. Sem ter recebido qualquer benfeitoria, e graças a um simples alvará, o terreno com os seus lotes passa a valer duzentas vezes mais (2 milhões de euros), sem que isso resulte do esforço ou do mérito económico do loteador.
Se, em lugar de moradias unifamiliares, esses lotes tivessem licença de construção de edifícios de habitação colectiva, com vários apartamentos, o mesmo terreno poderia valorizar-se além dos 3 milhões de euros.


CP – Defende que as operações de loteamento tenham exclusivamente carácter público? Porquê?

PB- Porque só conseguiremos assegurar a posse pública das mais-valias urbanísticas se os loteamentos forem uma prerrogativa exclusiva do Estado. Os países do Centro e Norte da Europa sabem-no e por isso não admitem qualquer loteamento privado nos moldes em que por cá se fazem. Outra alternativa, o sistema misto de loteamentos público-privados com taxação de mais-valias, tem produzido demasiados casos de corrupção nas poucas regiões em que é praticado: Levante espanhol e Mezzogiorno italiano. Entre nós, pior ainda: o sistema tem sido 100% privado e nem sequer contempla a taxação de mais-valias: é fartar, vilanagem.
Os loteamentos públicos têm ainda a vantagem de assegurar que o processo de urbanização é feito nos tempos, quantidades e qualidades que mais interessam ao interesse do colectivo, ao invés do actual sistema que só maximiza o lucro especulativo, o açambarcamento de lotes devolutos, e a péssima qualidade de edifícios e infra-estruturas. No sistema urbanístico actual, não compensa produzir edifícios de boa qualidade em ruas bem infra-estruturadas: todo o rendimento depende da localização e da densidade da urbanização. A qualidade não importa.


CP – Costuma fazer a destrinça entre as diversas etapas da urbanização: lotear, infra-estruturar e edificar...

PB- São operações económica, jurídica e materialmente muito distintas.
Lotear é o acto jurídico-administrativo mediante o qual um terreno agro-florestal passa à categoria de urbano, é retalhado em vários lotes edificáveis (cada qual podendo ser vendido separadamente), sendo afectada uma “área de cedência” ao público para a eventual construção de acessos e equipamentos colectivos. É no acto de lotear que se facturam as mais-valias urbanísticas.
Infra-estruturar é o acto administrativo e técnico de dotar materialmente os lotes de acessos e equipamentos. No sistema actual, os urbanizadores privados procuram poupar o máximo que podem nesta etapa, donde resultam péssimas estradas, calçadas, jardins, &c.
Edificar é o acto privado de construir os edifícios previstos em cada lote, em função dos índices previstos.
Nos países desenvolvidos, lotear é um empreendimento público, infraestruturar é uma empreitada de obras públicas sujeita a concurso, e edificar é uma empreitada privada. Além disso, para evitar açambarcamentos especulativos, são multados os lotes e os edifícios devolutos, para garantir que os edifícios sejam rapidamente construídos e habitados.


CP – Na sua perspectiva, os planos de ordenamento do território (independentemente do seu âmbito) podem ter carácter discriminatório?

PB- São profundamente discriminatórios, sempre. Em abstracto, porque permitem que uns poucos cidadãos gozem de um “enriquecimento sem causa”, à custa do colectivo. Em concreto e numa escala menor, porque tratam de forma grosseiramente desigual os proprietários de terrenos contíguos.
Imagine-se, a título de exemplo, que é promulgado um Plano de Ordenamento do Território sobre um município onde existe uma acentuada procura de habitação a par de uma moderada procura de terrenos para o exercício da agricultura, como tantos da faixa litoral entre Setúbal e Braga. À partida, os empresários agrícolas encontram-se dispostos a adquirir terrenos para cultivo por um valor máximo de 10.000 € por hectare, montante acima do qual a aquisição condenaria à insolvência os seus empreendimentos agrícolas. Os empresários da construção civil, em contrapartida, estão dispostos a adquirir quaisquer terrenos loteados por 2.000.000 € por hectare.
Entra então em vigor um novo Plano de Ordenamento do Território que passa a estabelecer quatro categorias de uso do solo, além das manchas de uso urbano já consolidadas: urbanizável, agrícola e reserva natural integral. Como resultado, verifica-se que:
• Os proprietários de solos agrícolas entretanto classificados pelo POT como agrícolas vêem o seu património manter o valor de mercado que já detinha;
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “urbanizáveis” e loteados vêem os seus terrenos valorizarem-se a 20.000%.
• Os proprietários de solos agrícolas reclassificados como “reserva natural integral” vêem os seus terrenos perderem qualquer valor de mercado e todo o valor de uso.
Estamos, pois, perante um exemplo extremo do carácter discriminatório do plano de ordenamento, que viola o princípio da igualdade de tratamento do Estado a todos os cidadãos. Uns proprietários ganharam uma “fortuna trazida pelo vento”, outros ficaram indiferentes, outros ainda foram virtualmente expropriados. Quem quiser comprar um lote para construir habitação vai ter de sujeitar-se a uma autêntica extorsão por parte dos loteadores, com o beneplácito da Administração Pública, da polícia, &c. Toda esta iniquidade é legitimada pela nossa legislação actual.
O mecanismo das perequações actualmente em vigor não resolve este problema, antes o torna mais sinistro. Na prática, os “perímetros urbanizáveis” dos PDMs geram oligopólios do mercado de solos, e as perequações mais não fazem do que obrigar à cartelização, ao conluio, dos oligopolistas imobiliários.


CP – Há municípios cujos planos directores (PDM’s) são frequentemente suspensos para dar lugar a planos de pormenor. Que é que explica tantas excepções aos planos directores municipais?

PB- Para começar, muito é suspeito que um instrumento administrativo capaz de oferecer ou sonegar fortunas “trazidas pelo vento” possa ser suspenso com tanta facilidade. Sempre que há uma suspensão, há um novo loteamento que o PDM original não previa. Sempre que há um novo loteamento nasce um novo milionário ou enriquece ainda mais algum que já o era, sem que faça por merecer essa benesse graças a esforços económica e moralmente legítimos.
As suspensões dos PDM são de uma desonestidade intelectual tão básica que se não causassem tanta indignação, mereceriam apenas irrisão e perpétua vergonha. Como se pode, de consciência limpa, suspender um PDM, violar substancialmente as disposições que continha, e depois de perpetrados os actos, repor formalmente em vigor o plano violado? A quem pretende convencer manobra tão torpe?


CP – Consta que a elaboração de alguns planos de pormenor cai em mãos que dão mais garantias de os mesmos serem aprovados...

PB- Podemos considerar “corrupção” o acto em que um agente da Administração Pública, em troca de recompensas em dinheiro ou em géneros, discrimina favoravelmente um cidadão em detrimento dos demais, permitindo-lhe obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente substraídos ao colectivo.
Não me pronuncio sobre a existência de corrupção no urbanismo português. Sei apenas que metade das condições estão reunidas: com esta legislação, todos os dias existem agentes da Administração Pública a discriminar favoravelmente uns cidadãos em detrimento dos demais, permitindo a esses poucos obter rendimentos que não resultam do seu esforço económico pois são simplesmente subtraídos ao rendimento colectivo. Tudo dentro da mais estranha legalidade.
Talvez comecemos a ter uma noção mais clara da realidade quando se publicar uma estatística com as percentagens de políticos profissionais proprietários de promotoras imobiliárias. E se publiquem, para todo e cada alvará, os nomes dos emissores, os nomes dos receptores, e o dinheiro que foi arrecadado em mais-valias por esse meio.


CP – Pode haver situações em que uma suspensão tem o alcance de uma violação?

PB- Desde o período barroco que Portugal se deleita com jogos de palavras ao estilo conceptista. Confunde-se obscuridade com profundidade, eloquência com inteligência.
Isto é particularmente válido no campo jurídico. Sobeja-nos em verborreia o que nos falta em eficácia e seriedade. Em tudo o que envolva legislação, por exemplo, está bastante disseminado o gosto por jogar com a distinção entre o “plano formal” e o “plano substancial”. Isto oferece mil-e-uma oportunidades à manipulação das Leis.
Quando um PDM é suspenso, as disposições materiais que continha deixam de estar “formalmente” em vigor, de modo que podem ser violadas de facto sem que isso implique qualquer delito de jure. Um pueril jogo de palavras, para enganar as crianças e os analfabetos que ainda se deixam levar por semelhantes brincadeiras de mau gosto. Se não fosse tão triste, daria vontade de rir. O gosto por leis obscuras e semi-literárias é bem típico das plutocracias do 3º mundo.


CP – Aludiu, recentemente, a planos de ordenamento do território que se limitam a “dar um verniz de legalidade ao caos urbanístico”...

PB- Sim, e repito-o. O caos urbanístico abjecto está à vista, as fortunas “trazidas pelo vento” multiplicam-se, 1/3 dos campos estão abandonados, mais de um milhão de novas habitações estão vazias, multiplicam-se os escândalos ligados ao imobiliário... E tudo se passa na maior das legalidades.
Uma grande utilidade para estas leis é fornecerem verdadeiros instrumentos de chantagem aos agentes político-administrativos que delas necessitarem. Repare: a possibilidade de o proprietário particular enriquecer com o dito alvará está em aberto, basta apenas o gesto certo do agente político-administrativo para que possa facturar a resultante fortuna “trazida pelo vento”. E se o agente não gostar do proprietário, por algum motivo inconfessável? Sobejam-lhe na Lei pretextos para embargar ou adiar a concessão de alvará. E enquanto o alvará não vem, a fortuna não chega...


CP – Também há uma prática comum que consiste em autorizar o aumento das áreas a edificar (majoração de índices)...

PB- São formas de aumentar as mais-valias sobre terrenos já elegíveis o loteamento. Sobre as receitas iniciais, obtêm-se ainda mais. Mais um piso, mais rendimentos “trazidos pelo vento”.
Outra forma de obter mais-valias é solicitar licença para demolir uma moradia unifamiliar e substituí-la por um edifício de apartamentos. Imaginemos que a moradia, só por si, pode valer uns 500.000 €; o lote que ocupa, com alvará para a construção de um prédio de 6 pisos, vale 2 milhões de euros. Nesse caso, compensa a demolição: traz consigo uma mais-valia de 1.5 milhões de euros. Que importa a destruição da estética do bairro, perante um rendimento privado desta natureza?


CP – Por que está o diploma sobre loteamentos sem ser revisto há 40 anos?

PB- Por ignorância antes de tudo, e cupidez logo em seguida.
A ignorância. Em pleno século XIX, as políticas de solos em Portugal só foram estudadas por três ou quatro académicos, cujos escritos não são lidos pelos nem políticos executivos, nem pelos políticos legisladores. De resto, a este respeito como em tantos outros, os políticos que sobraçaram estas pastas têm cultivado uma ignorância mal-disfarçada pela habitual retórica balofa do “desenvolvimento sustentável”. A propósito de urbanismo e política de solos têm sido incapazes de ler qualquer argumento maior do que um “soundbite”. A opinião pública, tão mal informada quanto os políticos que elege, pensa que os problemas do urbanismo são meramente estéticos ou ecológicos – quando na verdade são sociais e económicos, o que é muito mais grave.
A cupidez. Os loteamentos produziram interessantes fenómenos sociológicos. Famílias aristocráticas insolventes há décadas conquistaram fortunas inéditas loteando as quintas periurbanas que haviam herdado dos seus antepassados. Pequenos agricultores tornaram-se novos-ricos ao lotearem as hortas e os pomares dos seus avôs, na periferia das cidades. Estas novas classes dominam a vida pública, económica e política do país. Poucos sabem que a forma como fizeram fortuna configuraria um crime económico em qualquer outro país civilizado, porque não estudaram o assunto; e se estudassem, tão-pouco se preocupariam com isso. O importante é saberem que ganharam a lotaria dos alvarás dentro de toda a legalidade portuguesa.
Entretanto, as cidades portuguesas demorarão séculos a sarar os cancros que estas políticas e estas legislações provocaram em apenas 40 anos. E uma imensa maioria de portugueses de classe média e baixa irá gastar décadas subjugada ao empréstimo à habitação hipertrofiado que sustentou economicamente todo este processo.


CP – Há interesses no sentido da manutenção da situação? As câmaras municipais cobram receitas. E o financiamento partidário dá-se bem com o «statu quo»?

PB- É sabido que perto de 30% das receitas camarárias provêm das receitas sobre o imobiliário. A opinião pública crê que o número excessivo de licenciamentos se deve justamente à necessidade que as câmaras têm de obter receitas. Não partilho dessa opinião.
Em primeiro lugar, cada loteamento novo traz consigo mais despesas autárquicas do que receitas: compete à câmara providenciar o saneamento e as acessibilidades, encargos que não são minimamente cobertos pelas contribuições dos loteadores. É notório que as câmaras mais endividadas são também aquelas onde mais loteamentos se fizeram.
Em segundo lugar, cada alvará de loteamento vale ouro. É como se a Câmara literalmente oferecesse bilhetes premiados do Euromilhões aos proprietários dos terrenos loteados.
Quanto ao financiamento partidário, nada a dizer. Apenas uma enorme recomendação: que em nome da transparência administrativa o Estado e as Autarquias afixem em locais públicos ou em jornais o relatório de contas de cada novo Plano de Ordenamento (seja ele municipal, de pormenor, ou qualquer outro). Nesse relatório haveria uma lista de todos os terrenos afectados, do seu valor ANTES do plano, do seu valor DEPOIS do plano, e os nomes dos respectivos proprietários. No caso de esses terrenos pertencerem a companhias, deveriam ser também divulgados os nomes dos principais proprietários ou accionistas. Saber-se-ia claramente quem ganharia as mais-valias urbanísticas, e exactamente em que montante. Um processo transparente, como devem ser todos os resultantes de actos da administração pública.
Nos países desenvolvidos é esse o procedimento curial. Nenhum plano de ordenamento é promulgado sem que sejam tornados públicos e em grande detalhe os benefícios e os malefícios económicos que provoca.


CP – Como explica que haja tantas casas devolutas?

PB- Muito simplesmente porque não há mecanismos fiscais nem penais de combate à especulação. Nos países desenvolvidos de Europa a política habitacional estabelece que todos os imóveis habitacionais considerados salubres devem ser habitados. Não se promove nenhuma expansão urbana sem que primeiro estejam ocupados todos os imóveis pré-existentes. Para assegurar que isto se passa, os fogos devolutos são multados, de modo a obrigar o proprietário a alugá-los ou a vendê-los a quem pretenda habitá-los. Em certos países desenvolvidos, um imóvel que esteja vazio há mais do que um curto número de anos é expropriado, vendido em hasta pública, e a receita reverte para o proprietário absentista – que entretanto sofre adicionalmente uma multa.
Nada disto se passa cá. Em Portugal, o açambarcamento especulativo de imóveis vive num paraíso fiscal feito à sua medida. Isto gera um ciclo vicioso: os imóveis açambarcados são na prática retirados do mercado, o que cria uma escassez artificial da oferta, o que por seu turno aumenta os preços, o que por seu turno torna ainda mais apetecivel a aquisição e açambarcamento especulativo de imóveis, e assim por diante. Resultado: enquanto os especuladores vão alimentando a construção excessiva de imóveis sobrevalorizados para sempre vazios, as classes médias e baixa rangem os dentes para pagar as prestações dos seus cubículos...


CP – Entende, por conseguinte, que a habitação em Portugal poderia ser bem mais barata?

PB- Sim, esses cálculos têm sido feitos por vários urbanistas e académicos, estudando o que aconteceria aos nossos preços se adoptássemos uma legislação idêntica, por exemplo, à alemã, escandinava ou holandesa. Bastava o Governo rever as suas políticas de solos e de habitação, interditando os loteamentos privados e multando os imóveis devolutos, para fazer reduzir em uns 70% o preço da habitação dos segmentos médio e baixo. Ao mesmo tempo, angariava verbas mais do que suficientes para investir em jardins, estradas, escolas, hospitais, &c. Tudo isto poderá parecer autoritário e utópico, mas não consta que aqueles países onde isto se faz sofram de deficits democráticos, económicos ou orçamentais. A Holanda, berço das economias modernas ocidentais e extraordinária democracia, deveria ser o nosso exemplo a seguir em matérias de politicas de solo e de habitação.